Contract de închiriere locuință – model comentat articol cu articol

Foarte mulți dintre cei care încheie un contract de închiriere imobiliară tratează cu superficialitate conținutul contractului de închiriere. Se bazează pe flerul personal și pe prima impresie despre partenerul de afaceri. „Paza bună trece primejdia rea”, spune un proverb. Un contract de închiriere bine gândit, care să prevadă cât mai multe dintre situațiile care ar putea apărea în perioada de închiriere, este o garanție a bunei colaborări. Totul este „pe hârtie” și nu este lăsat la voia întâmplării.

În Codul civil, contractul de locațiune este reglementat la Articolele 1777-1823 .

Din experiența pe care am acumulat-o în aproape 15 ani de imobiliare, iată care considerăm că sunt elementele esențiale, care nu trebuie să lipsească dintr-un contract de închiriere.

Părțile contractante

Persoanele fizice trebuie identificate cu toate elementele prezente pe cardul de identitate. Dacă semnarea se face prin mandatar, procura trebuie să fi fost dată la un notar. Dacă procura este dată în afara României, ideal ar fi să fie emisă de un consulat al României. Dacă una dintre părți este o societate comercială, elementele de identificare sunt cele de la Oficiul Registrului Comerțului (este informație publică). Persoana care semnează contractul va fi administratorul societății (unul dintre ei) sau un imputernicit. Împuternicirea, la rândul ei, trebuie semnată de o persoană autorizată (care să aibă dreptul să facă acest lucru, nu de secretară), să precizeze elementele principale ale contractului de închiriere, să aibă dată și număr de înregistrare. Împuternicitul trebuie să fie angajat al societății pe care o reprezintă.

Obiectul unui contract de închiriere

Imobilul care se închiriază trebuie identificat cu exactitate, fără echivoc. În afară de adresa poștală completă, este bine să se menționeze și numărul carții finciare și cel cadastral, precum și o descriere sumară. Descrierea este utilă mai ales atunci când se închiriază părți ale unui imobil (cu un singur număr cadastral). Nu este lipsit de utilitate planul cadastral al părții de clădire care se închiriază, care poate fi anexă a contractului.

Temeiul juridic al contractului de închiriere

Locatorul trebuie să menționeze care sunt actele care îi justifică dreptul de a închiria. Nu trebuie mers „pe încredere”. Locatarul trebuie să ceară locatorului să-i prezinte actele de proprietate, care vor fi menționate în contractul de închiriere.

Existența sarcinilor

Există pe piață o mulțime de imobile scoase la închiriat, care au fost cumpărate relativ recent cu credite bancare, adică sunt ipotecate la bănci. Toate contractele de ipotecă prevăd interdicția de închiriere (printre alte interdicții). Puțini proprietari își mai aduc aminte de această clauză (asta dacă au citit contractul de ipotecă înainte de a-l semna). Soluția de urmat într-o astfel de situație am descris-o într-un articol mai vechi: Închirierea unui imobil ipotecat.

O altă situație delicatăcare poate apărea într-un contract de închiriere este aceea în care imobilul a fost cumpărat cu „uzufruct viager”, caz în care închirierea trebuie făcută de uzufructuar. Dacă există o „abitație viageră”, practic închirierea nu este posibilă, abitația viageră fiind un drept personal, netransmisibil. Închirierea devine foarte dificilă dacă proprietarul legal este un minor. Părintele acestuia nu este în drept să închirieze imobilul decât cu acordul scris al Autorității Tutelare și nu poate să-și însușească chiria.

Cine folosește spațiul închiriat

Nu este rară situația în care o persoană închiriază un imobil, urmând ca acesta să fie folosit de o altă persoană (rudă sau nu cu chiriașul de drept). Dacă chiriașul este persoană fizică, situația este destul de delicată, pentru că toate drepturile și îndatoririle ce decurg din contractul de închiriere sunt ale titularului contractului. Ori dacă în apartament locuiește altcineva, care ridică din umeri când este întrebat de plata chiriei, nu este bine.

Dacă chiriașul este persoană juridică, trebuie specificate numele persoanelor care vor folosi spațiul închiriat sau, dacă aceste persoane se schimbă în timp, trebuie menționat numărul maxim de persoane care vor folosi spațiul.

Scopul închirierii

În cele mai multe cazuri, scopul închirierii este „de locuință”, dar se închiriază imobile și pentru scopuri comerciale, cum ar fi declararea unui sediu social (sau punct de lucru) al unei firme.

Durata contractului de închiriere

Trebuie menționată data de start a contractului și durata acestuia. Evitați ambiguitățile de genul „contractul va intra în vigoare după ce chiriașul va plăti suma de…” sau „contractul va intra în vigoare după ce proprietarul va mobila bucătăria”. Despre specificul închirierilor în scopul declarării de sedii, puteți citi și Închirierea de spații și stabilirea sediului social al societăților comerciale.

Destul de des, contractele de închiriere nu sunt duse la termen de chiriaș. Este foarte important să se menționeze care este termenul de preaviz, adică perioada cu care proprietarul va fi anunțat înainte de chiriaș de intenția acestuia din urmă de a stopa contractul. În practica curentă actuală, din acest punct de vedere, contractul de închiriere nu este echidistant. Chiriașul poate cere încetarea contractului înainte de termen, cu un preaviz de una-două luni (extrem de rar mai mult), în timp ce proprietarul, în cele mai multe cazuri, nu poate cere încetarea unilaterală a contractului decât dacă chiriașul este în culpă (de exemplu, nu a plătit chiria).

Într-un contract deănchiriere tacita relocatiune poate fi prezumată, dacă nu este exclusă în mod explicit.

Forța majoră

Valoarea chiriei se exprimă, de regulă, în euro, dar plata se face, d  eregulă, în lei, la cursul BNR din ziua plății. Se recomandă menționarea clară a sumei lunare, a monedei, a contului bancar în care se virează chiria și a termenului până la care aceasta trebuie achitată. Dacă la semnare se achită chiria mai multor luni în avans, acest lucru trebuie precizat. De asemenea, penalizările pentru întârziere trebuie menționate expres în contract (ex. 0,1% pe zi de întârziere).

Garanția în contractul de închiriere

Majoritatea contractelor prevăd constituirea unei garanții care se restituie la sfârșitul perioadei contractuale, dacă nu există restanțe sau distrugeri. Trebuie precizată suma, moneda, modalitatea de plată și condițiile de restituire. O formulare echilibrată este: „garanția se restituie în termen de X zile de la predarea apartamentului și achitarea integrală a cheltuielilor restante”. Mai multe detalii despre regimul garanției puteți gasi în articolul Garanția în contractul de închiriere imobiliară.

Obligațiile chiriașului

Chiriașul trebuie să folosească imobilul ca un bun proprietar: să nu provoace stricăciuni, să păstreze curățenia, să nu deranjeze vecinii, să plătească la timp chiria și utilitățile. Modificările aduse imobilului (zugrăveli, schimbări de instalații) se fac numai cu acordul scris al proprietarului. Nu este recomandat să se permită subînchirierea sau găzduirea altor persoane fără acordul proprietarului. La finalul contractului, chiriașul trebuie să restituie imobilul în aceeași stare în care i-a fost predat, cu excepția uzurii normale. Prin uzură normală se înțelege degradarea inevitabilă apărută în timp ca urmare a unei utilizări rezonabile și conforme cu destinația spațiului – de exemplu, pierderea luciului parchetului, decolorarea ușoară a vopselei sau uzura robineților.

Dacă chiriașul este societate comercială, acesta își asumă plata impozitului pe venitul din închiriere, după aplicarea cotei forfetare de 20%. Societatea va vira lunar acest impozit în contul Statului și va face declarația specifică la ANAF.

Obligațiile proprietarului

Proprietarul trebuie să predea spațiul în stare normală de folosință, să efectueze reparațiile majore (ex. înlocuirea centralei, a instalației electrice principale), să respecte intimitatea chiriașului (nu poate veni neanunțat) și să restituie garanția în condițiile stabilite. În plus, contractul poate prevedea dreptul proprietarului de a inspecta periodic imobilul pentru a verifica starea acestuia și respectarea obligațiilor contractuale. Frecvența acestor vizite este, de regulă, de o dată la două luni, iar proprietarul are obligația de a anunța în prealabil data și ora vizitei, iar prezența chiriașului este recomandată pentru a evita neînțelegeri.

Predarea-primirea spațiului

Se face printr-un proces-verbal separat, semnat de ambele părți. Se menționează starea generală a imobilului, obiectele de inventar, indexul contoarelor. Este recomandabil ca acest proces-verbal să fie cât mai detaliat, pentru a evita litigii la finalul închirierii. Un document similar trebuie semnat și la momentul eliberării spațiului de către chiriaș, în care se consemnează starea imobilului la predare, eventualele degradări și sumele ce urmează a fi reținute sau achitate.

Încetarea contractului de închiriere

Contractul poate înceta prin ajungere la termen, prin acordul părților, prin denunțarea unilaterală de către chiriaș cu preaviz (de regulă, 30 zile), sau prin reziliere pentru neexecutarea obligațiilor (ex. neplata chiriei). În mod ideal, contractul ar trebui să prevadă o clauză de denunțare unilaterală valabilă pentru ambele părți, cu același termen de preaviz. Perioada de preaviz, dacă nu este stipulată altfel, este de minimum 30 de zile, dar părțile o pot agrea diferit prin contract. Se pot stabili penalități pentru întârzierea în eliberarea spațiului. De exemplu: „întârzierea predării spațiului se penalizează x euro/zi calendaristică”. Durata preavizului pentru încetarea înainte de termen a contractului este o clauză extrem de importantă. Mulți chiriași vor să negocieze chiria aducând ca argument faptul că „închiriez pe o durată de trei ani”, dar solicită totodată o clauză de încetare a contractului cu un preaviz de o lună. Unde este, în acest caz, garanția acestei afirmații?

Încetarea contractului de închiriere înainte de termen trebuie făcută în temeiul unei notificari din partea celui care o solicită sau în baza unei convenții în care încetarea se decide de comun acord. Iată modele de notificări:

Încetare de comun acord: convenție pentru încetarea contractului de închiriere.

Chiriașul cere încetarea: notificare pentru încetarea contractului de închiriere;

Proprietarul cere încetarea: notificare pentru încetarea contractului de închiriere;

Clauze speciale

Pot fi introduse clauze privind interzicerea fumatului în apartament, păstrarea liniștii între anumite ore, interdicția de a ține animale, interdicția ca în apartament să locuiască mai mult de n persoane, posibilitatea ca periodic persoanele care utilizează imobilul să se schimbe etc. Fiecare clauză trebuie formulată clar, fără echivoc.

Tot la acest capitol, în cazul în care există mai mulți proprietari, care este cel desemnat să declare contractul de închiriere la ANAF, completând declarația C168.

Forța majoră

Forța majoră exonerează părțile de răspundere în cazuri precum incendii, cutremure, inundații, războaie, pandemii etc., dacă se dovedește imposibilitatea folosirii imobilului. Recomandat: notificarea scrisă și prezentarea documentelor justificative.

Dispoziții finale

Se menționează numărul de exemplare ale contractului, faptul că părțile au citit și înțeles prevederile, și că semnează în deplină cunoștință de cauză. Se pot adăuga datele de contact (e-mail, telefon) pentru comunicări viitoare.

Anexe

Contractul poate avea anexe precum: Proces-verbal de predare-primire, Fișă de inventar, Certificat de performanță energetică, Extras de carte funciară.

Un contract de închiriere bine redactat este cheia unei colaborări fără conflicte. Recomandăm ca orice model să fie personalizat în funcție de specificul fiecărei închirieri. Dacă dorești un model editabil, descarcă modelul de contract de închiriere în format Word ➡️ AICI.