Contract de închiriere cu situații juridice speciale: minor, coproprietate, uzufruct, litigiu, curatelă. Cazuri speciale în contractul de închiriere.

Cazuri speciale în contractul de închiriere

de

Cazuri speciale în contractul de închiriere apar atunci când intervin situații juridice particulare ce impun o atenție sporită la redactarea și semnarea documentului. Proprietarul poate avea un statut special (minor, coproprietar, uzufructuar, beneficiar al unui drept de abitație etc.), iar aceste aspecte pot afecta validitatea contractului sau pot impune formalități suplimentare.

1. Imobil aflat în coproprietate

Dacă imobilul este deținut în coproprietate, contractul de închiriere este valabil doar cu acordul scris al tuturor coproprietarilor. Soluțiile practicate sunt:

  • semnarea contractului de către toți coproprietarii;
  • împuternicirea notarială din partea celor care nu pot fi prezenți. Procura trebuie să nu fie mai veche de trei ani și să nu fi fost retrasă de titular.

Dacă unul dintre coproprietari refuză să semneze contractul, închirierea nu poate fi realizată valabil. În astfel de cazuri, ceilalți coproprietari nu pot încheia în mod unilateral contractul în numele său, iar orice act semnat fără consimțământul tuturor coproprietarilor riscă să fie considerat nul.

În cuprinsul contractului de închiriere trebuie desemnată persoana (unul dintre coproprietari) care va depune declarația C168 la ANAF, în termen de 30 de zile de la data semnării contractului. Această declarație are scopul de a înregistra contractul în evidențele fiscale.

În ceea ce privește impozitarea veniturilor, fiecare coproprietar este responsabil pentru declararea părții sale de venit proporțional cu cota deținută din imobil. Acest lucru se face prin completarea și depunerea Declarației Unice (formular 212) până la termenul legal stabilit pentru anul fiscal anterior. Plata impozitului și a contribuției la sănătate (dacă este cazul) se face în mod individual, conform veniturilor declarate.

Este important ca fiecare coproprietar să-și asume aceste obligații separat, întrucât ANAF nu va împărți automat venitul între titularii contractului.

2. Drept de uzufruct sau abitație

Dacă dreptul de folosință este unul dintre dezmembrămintele dreptului de proprietate, diferit de nuda proprietate:

  • Beneficiarul dreptului de uzufruct viager are dreptul de a închiria imobilul și de a încasa chiria. Tot el va declara la ANAF venitul din închiriere și va face declarația fiscală.
  • Beneficiarul dreptului de abitație viageră nu poate închiria spațiul. Dreptul de abitație viageră este un drept personal, netransmisibil. Nici proprietarul nu poate semna un contract de închiriere, pentru că folosința nu-i aparține. În această situație, închirierea nu este posibilă.

3. Proprietar minor

Minorii nu pot semna acte juridice decât prin reprezentant legal (părinte sau tutore). Chiar și în cazul minorilor cu vârsta peste 14 ani, care dețin act de identitate propriu și pot semna contractul în nume propriu, este obligatorie atât prezența tutorelui, cât și obținerea autorizării prealabile din partea Autorității Tutelare.

Procedura presupune depunerea unei cereri la Direcția de Asistență Socială din cadrul primăriei în raza căreia minorul își are domiciliul, însoțită de documentele justificative (acte de identitate, titlul de proprietate, proiectul contractului etc.). Direcția efectuează o anchetă socială, iar dosarul este înaintat instanței de tutelă (judecătoria competentă), care decide dacă autorizează sau nu încheierea contractului.

Închirierea unui apartament deținut de un minor este o formă de administrare a bunurilor și implică formalități stricte menite să protejeze interesele minorului.

4. Proprietar foarte în vârstă

Dacă persoana este în vârstă dar are discernământ, se poate institui curatela (art. 178 Cod civil), iar contractul poate fi semnat de curator. Dacă persoana nu mai are discernământ (ex. Alzheimer), este necesară punerea sub interdicție și numirea unui tutore legal. Atât curatela, cât și punerea sub interdicție sunt măsuri de protecție care se stabilesc prin hotărâre judecătorească, la cerere, în urma unei anchete sociale. În lipsa acestor măsuri, contractul semnat de persoana în cauză este considerat nul.

5. Succesiune nefinalizată

Dacă imobilul se află într-o succesiune încă nedezbătută, niciun moștenitor nu poate încheia valabil un contract de închiriere în nume propriu. Este nevoie ca un notar să elibereze un certificat de moștenitori pentru bunul care se dorește a fi închiriat. Doar acest certificat conferă calitatea de moștenitor și dă dreptul la închiriere. Sunt situații în care o persoană a fost singurul copil al părinților săi, lucru știut în comunitate, și în care închirierea nu este legală fără dezbaterea succesiunii. Doar faptul că „se știe în comunitate” că a fost singurul copil nu garantează că nu mai există și alți moștenitori.

6. Imobil grevat de sarcini

Dacă există o ipotecă, închirierea necesită acordul băncii sau instituției creditoare, în funcție de clauzele contractului de ipotecă. Unele contracte de credit conțin clauze de inalienabilitate care interzic transmiterea folosinței imobilului fără consimțământul expres al băncii. De asemenea, în cazul executării silite, contractul de închiriere încheiat fără acordul instituției creditoare poate fi ignorat de adjudecatar sau chiar anulat. În lipsa acordului, închirierea se poate considera neautorizată, iar chiriașul poate fi prejudiciat.

În plus, contractul de închiriere încheiat asupra unui imobil aflat sub sarcină ipotecară are o opozabilitate limitată față de terți. Doar dacă este înregistrat în cartea funciară anterior începerii litigiului sau executării silite, contractul poate fi opozabil noilor titulari ai dreptului de proprietate. În lipsa acestei înregistrări, chiriașul riscă evacuarea chiar și în baza unui contract valabil încheiat.

Pentru detalii, se poate consulta articolul Închirierea unui apartament ipotecat: ce riscuri implică și cum se obține acordul băncii.

7. Imobil aflat în litigiu

În cazul unui proces de revendicare, partaj sau contestare a dreptului de proprietate, închirierea presupune un risc major pentru chiriaș. Dacă instanța decide în favoarea altei persoane, contractul poate fi anulat, iar chiriașul evacuat.

Acest risc este legat de opozabilitatea contractului față de terți. Un contract de închiriere este opozabil terților doar dacă a fost încheiat de către persoana care avea dreptul de a închiria și, ideal, dacă a fost înscris în cartea funciară înainte de apariția litigiului. Dacă, între timp, litigiul este notat în cartea funciară, un contract încheiat ulterior acestei înscrieri nu va fi opozabil noilor proprietari sau terților care dobândesc drepturi asupra imobilului. În astfel de cazuri, chiriașul poate fi evacuat fără drept la despăgubiri.

Tot în contextul partajului, dacă imobilul aparține celor doi soți, iar doar unul dintre ei semnează contractul (situație permisă de Codul civil), este recomandat ca în cuprinsul contractului de închiriere să fie inserată o clauză în care acesta declară că are acordul expres al celuilalt soț pentru închiriere. În acest mod, semnatarul își asumă consecințele declarației, iar în cazul unui litigiu, chiriașul se va putea îndrepta împotriva semnatarului contractului pentru repararea eventualelor prejudicii.

Vezi și articolele din aceeași serie: