Când se predă un apartament care s-a vândut?

Când un apartament sau orice alt tip de locuință se vinde, un aspect esențial este momentul în care cumpărătorul primește folosința imobilului și, implicit, cheile de acces. La prima vedere, această situație pare simplă, în multe cazuri aplicându-se regula nescrisă „lasă că ne înțelegem noi”. Totuși, ceea ce părțile nu iau în seamă de la început sunt emoțiile inerente unei astfel de tranzacții, lipsa unei relații anterioare în majoritatea cazurilor și, implicit, un nivel scăzut de încredere.

Cumpărătorul este, pe de o parte, nerăbdător să intre în posesia locuinței achiziționate, iar pe de altă parte, preocupat de eventualele bunuri mobile (mobilier, electrocasnice) incluse în preț. Pe de altă parte, vânzătorul dorește să fie sigur că tranzacția se finalizează conform așteptărilor sale, iar termenii conveniți sunt respectați.

Aspecte juridice referitoare la bunurile mobile

Contractul de vânzare-cumpărare notarial menționează doar imobilul, cu toate caracteristicile sale, întrucât doar acesta face obiectul tranzacției atestate de documente oficiale (acte de proprietate, cadastru, intabulare). Bunurile mobile pot fi incluse în preț doar dacă vânzătorul deține documente justificative (facturi) care să ateste proprietatea asupra acestora. În lipsa unor astfel de documente, contractul notarial nu poate face referire la mobilier sau electrocasnice, iar includerea acestora în tranzacție se face pe bază de încredere.

Această situație creează un risc real pentru cumpărător, deoarece vânzătorul ar putea preda apartamentul gol, iar cumpărătorul nu ar avea niciun temei legal pentru a protesta, întreaga tranzacție fiind realizată exclusiv pe baza unui acord verbal.

Soluții pentru protecția ambelor părți

1. Proces-verbal de predare-primire – O soluție care poate oferi un nivel de încredere este întocmirea unui proces-verbal (minută) semnat de ambele părți, care să menționeze lista bunurilor și faptul că predarea apartamentului se va face împreună cu acestea. Totuși, deoarece contractul de vânzare-cumpărare se referă doar la apartament, rezultă că bunurile din lista anexată au valoare zero din punct de vedere legal. În cazul în care vânzătorul nu le predă odată cu apartamentul, cumpărătorul va cere niște bunuri care, teoretic, nu au valoare, ceea ce creează un impas juridic. Astfel, nu există o soluție legală clară și convenabilă, iar încrederea rămâne un element esențial în această situație.
2. Contract separat de vânzare pentru bunurile mobile – Se poate încheia un contract separat de vânzare pentru mobilier și electrocasnice, fără a fi necesară autentificarea notarială. Totuși, această soluție presupune ca bunurile mobile să primească o valoare distinctă, care trebuie scăzută din prețul convenit al apartamentului. Cum, de multe ori, plata prețului se face printr-un credit bancar, finanțarea nu ar acoperi și bunurile mobile, ceea ce face această soluție dificil de aplicat în practică.
3. Reținerea unei garanții – Cumpărătorul poate negocia reținerea unei părți a prețului până la predarea imobilului conform întregului acord. Această metodă implică însă o plată incompletă a prețului la momentul semnării contractului și necesită ca vânzătorul să revină la notar pentru a da o declarație privind încasarea integrală a sumei, ceea ce adaugă costuri suplimentare. Mai mult, neplata integrală a prețului duce la intabularea automată a unei ipoteci legale în favoarea vânzătorului, care trebuie radiată după plata garanției, ceea ce presupune costuri și servicii notariale suplimentare. În cazul finanțării prin credit bancar, această soluție nu este aplicabilă, deoarece banca nu acceptă plata integrală, la momentul semnării contractului de vânzare, a părții din preț pe care cumpărătorul trebuie să o plătească din resurse proprii.
4. Fotografierea bunurilor mobile – Înainte de semnarea contractului, se pot face fotografii detaliate ale apartamentului cu mobilierul inclus, care să fie atașate procesului-verbal de predare-primire. Această metodă nu reprezintă o soluție definitivă a problemei, dar poate preveni neînțelegerile ulterioare dintre vânzător și cumpărător. – Înainte de semnarea contractului, se pot face fotografii detaliate ale apartamentului cu mobilierul inclus, care să fie atașate procesului-verbal de predare-primire.
5. Predare simultană cu plata – O soluție sigură este ca predarea imobilului și a cheilor să aibă loc în momentul semnării contractului la notar, evitând astfel riscurile ulterioare. Aceasta este varianta ideală, însă nu poate fi aplicată în toate cazurile. Dacă vânzătorul nu are unde să plece imediat, fie pentru că trebuie să cumpere o altă locuință, fie pentru că are nevoie de timp pentru a-și muta obiectele personale, această metodă nu poate fi acceptată de către acesta. – O soluție sigură este ca predarea imobilului și a cheilor să aibă loc în momentul semnării contractului la notar, evitând astfel riscurile ulterioare.

Prin aplicarea acestor soluții, ambele părți pot avea certitudinea că tranzacția se finalizează corect și că drepturile fiecăruia sunt respectate.

Q & A despre predarea proprietății în tranzacțiile imobiliare

Când are loc în mod obișnuit predarea unei proprietăți după o vânzare și care sunt unele dintre provocările comune?

Predarea unei proprietăți, inclusiv a cheilor, ar trebui să aibă loc ideal atunci când se semnează contractul de vânzare-cumpărare. Cu toate acestea, adesea există un decalaj între vânzarea propriu-zisă și predarea fizică a apartamentului. Acest lucru poate duce la complicații din cauza așteptărilor diferite între cumpărător și vânzător. Cumpărătorii sunt dornici să intre în posesia locuinței și pot fi îngrijorați cu privire la obiectele incluse, cum ar fi mobilierul, în timp ce vânzătorii doresc să se asigure că tranzacția se finalizează corect (de încasează integral prețul). Lipsa unei relații anterioare poate crea probleme de încredere.

Care este statutul juridic al bunurilor mobile (mobilier, electrocasnice) într-un contract standard de vânzare-cumpărare imobiliară?

Contractul standard de vânzare-cumpărare notarială se referă în principal la imobilul în sine, inclusiv caracteristicile acestuia, așa cum sunt descrise în actele de proprietate și în documentele cadastrale. Bunurile mobile nu sunt, în general, incluse dacă vânzătorul nu deține documente justificative (cum ar fi facturi) care să ateste proprietatea asupra acestora. În lipsa unor astfel de documente, includerea mobilierului sau a electrocasnicelor se bazează pe încredere reciprocă, creând riscuri legale pentru cumpărător dacă vânzătorul decide să nu le mai includă la predarea apartamentului.

Cum poate un proces-verbal de predare-primire să protejeze ambele părți și care sunt limitările acestuia?

Un proces-verbal de predare-primire (sau minută) este un document semnat de ambele părți care enumeră toate bunurile mobile incluse și menționează faptul că predarea apartamentului se va face împreună cu acestea. Deși acest lucru oferă un anumit nivel de securitate, din punct de vedere legal, obiectele din această listă nu pot avea decât valoarea zero, deoarece contractul notarial se referă doar la  imobilul în sine și menționează pentru și prețul pentru bunurile mobile. Dacă vânzătorul nu predă bunurile mobile enumerate, cumpărătorul nu are soluții legale pentru protejarea drepturilor sale.

Este un contract de vânzare separat pentru bunurile mobile o soluție viabilă și care sunt limitările acestuia?

Se poate încheia un contract de vânzare separat pentru mobilier și electrocasnice, fără a fi necesară autentificarea notarială. Cu toate acestea, aceasta presupune alocarea unei valori distincte acestor bunuri, ceea ce reduce prețul proprietății imobiliare. Dacă achiziția proprietății este finanțată printr-un credit bancar, creditul nu acoperă și bunurile mobile, deoarece acestea nu fac parte din garanția pentru credit.

Cum poate un cumpărător utiliza reținerea unei părți din preț ca măsură de siguranță și ce provocări prezintă aceasta?

Un cumpărător poate negocia reținerea unei părți din preț până la predarea proprietății conform întregului acord. Această abordare protejează cumpărătorul, dar complică tranzacția, deoarece necesită ca vânzătorul să se întoarcă la notar pentru a confirma finalizarea plății, adăugând astfel costuri. Mai mult, o plată incompletă duce la notarea automată în cartea funciară a unei ipoteci legale în favoarea vânzătorului până la plata integrală, ceea ce presupune costuri și servicii notariale suplimentare. Băncile nu acceptă o astfel de soluție.

Cum poate documentarea bunurilor mobile cu fotografii înainte de vânzare să protejeze ambele părți și care sunt limitările acesteia?

Realizarea de fotografii detaliate ale apartamentului, inclusiv ale mobilierului, înainte de vânzare și atașarea acestora la procesul-verbal de predare-primire poate preveni disputele ulterioare. Cu toate acestea, aceste fotografii nu reprezintă o metodă de protecție legală și nu oferă nicio soluție dacă vânzătorul îndepărtează obiectele. Este pur și simplu o modalitate de a stabili la ce s-au înțeles părțile la acel moment.

Care este metoda cea mai sigură de predare și de ce este dificil de aplicat?

Cea mai sigură metodă este predarea proprietății și a cheilor în același timp cu semnarea contractului la notar. Acest lucru elimină riscurile asociate cu momentele de predare diferite. Cu toate acestea, este dificil de implementat, deoarece un vânzător poate avea nevoie de timp pentru a găsi o altă locuință sau poate avea nevoie de mai mult timp pentru a-și muta bunurile personale din proprietate.

Care este cel mai important lucru de reținut atunci când vorbim despre predarea unei proprietăți?

Încrederea rămâne un element important al procesului de predare, deoarece, deși există documentație și protecții legale, acestea au adesea limitări. Comunicarea deschisă și acordurile clare, ideal în scris, cu fotografii documentate ale mobilierului, sunt de asemenea utile. Ideal este să se alinieze plata și predarea pentru a oferi cea mai bună protecție juridică pentru ambele părți.