Autorizația ISU pentru hale industriale: Ghid complet în funcție de suprafață și destinați

Obținerea documentelor de securitate la incendiu este o etapă importantă în dezvoltarea imobiliară industrială. Fie că ești proprietar, dezvoltator sau un viitor chiriaș, autorizația ISU (Autorizația de Securitate la Incendiu) este documentul care face diferența dintre o afacere sigură și riscul unor amenzi care pot duce până la suspendarea activității.

În acest articol, vom analiza ce dotări sunt necesare într-o hală industrială în funcție de suprafață și vom răspunde la o întrebare esențială: Poate proprietarul să obțină autorizația ISU înainte de a ști cine va fi chiriașul?

Dilema Proprietarului: Autorizăm clădirea goală sau așteptăm chiriașul?

Aceasta este una dintre cele mai frecvente întrebări în piața logistică. Proprietarul dorește să ofere spre închiriere o hală „la cheie”, cu toate actele în regulă, inclusiv autorizația ISU. Totuși, legislația leagă măsurile de prevenire de riscul activității (sarcina termică), nu doar de pereții clădirii.

Cum se procedează corect?

Proprietarul poate și este recomandat să obțină autorizația ISU pentru clădire (anvelopă și instalații) înainte de închiriere, bazându-se pe un scenariu generic (de exemplu: „Depozitare materiale diverse cu risc mediu de incendiu”).

Totuși, iată capcana:

1. Dacă se autorizează pentru „risc mic/mediu”: Proprietarul dotează hala standard. Dacă chiriașul vine cu o activitate de risc mare (ex: depozitare vopseluri, prelucrare lemn, mase plastice), autorizația ISU inițială nu mai este valabilă. Chiriașul va trebui să depună un nou dosar și, probabil, să investească în sisteme suplimentare (sprinklere de capacitate mai mare).
2. Dacă se autorizează pentru „risc mare” din start: Proprietarul va investi sume uriașe în instalații (sprinklere, rezerve mari de apă) pentru a acoperi orice scenariu. Este mai scump, dar hala devine atractivă pentru orice tip de client.

Concluzia: Da, o nouă autorizare (sau o revizuire a celei existente) va fi necesară după închiriere DOAR DACĂ activitatea chiriașului schimbă clasa de risc sau compartimentarea interioară prevăzută în scenariul inițial.

Dotări necesare pentru autorizația ISU în funcție de suprafață

Legislația din România (în special Normativul P118) impune măsuri graduale. Cu cât suprafața este mai mare, cu atât cerințele pentru autorizația ISU sunt mai complexe.

1. Hale sub 600 mp: Zona de „Minimă Siguranță”

De regulă, halele independente de producție sau depozitare sub 600 mp nu necesită obținerea propriu-zisă a documentului numit autorizația ISU.

• Atenție: Faptul că nu aveți nevoie de „hârtie” nu vă scutește de respectarea normelor.
• Dotări minime: Stingătoare portabile, iluminat de siguranță pentru evacuare, uși cu deschidere spre exterior, instalație electrică verificată.

2. Hale între 600 mp și 2000 mp: Zona Standard

Acesta este segmentul cel mai des întâlnit. Odată depășit pragul de 600 mp, autorizația ISU devine obligatorie prin lege (HG 571/2016).

• Hidranți interiori: Devin, în majoritatea cazurilor, obligatorii.
• Hidranți exteriori: Necesită o rețea inelară în jurul halei.
• Desfumare: Trape de fum automate și prize de aer proaspăt.
• Detectare: Centrală de incendiu cu senzori de fum și butoane de alarmare.

3. Hale peste 2000 mp: Zona de Risc Crescut și Investiții Majore

Când suprafața unui compartiment de incendiu depășește 2000-2500 mp (în funcție de materialele de construcție), regulile se schimbă drastic. Pentru a obține autorizația ISU la aceste dimensiuni, soluțiile tehnice sunt costisitoare.

• Instalații de Sprinklere: Adesea singura soluție pentru a evita construirea unor pereți antifoc care să secționeze hala. Sprinklerele permit suprafețe deschise mari.
• Gospodărie de apă proprie: Rețeaua orașului face rar față cerințelor pentru sprinklere. Veți avea nevoie de rezervor de apă (zeci sau sute de metri cubi) și stație de pompare proprie.
• Limitarea propagării: Pereți rezistenți la foc între zona de depozitare și zona administrativă/birouri.

Etapele obținerii Autorizației ISU

Procesul nu se rezumă doar la depunerea unui dosar. Este un parcurs tehnic în 4 pași:

1. Scenariul de Securitate la Incendiu: Un proiectant stabilește riscurile și soluțiile.
2. Avizul ISU: Se obține înainte de începerea lucrărilor de construire sau amenajare. Este acordul ISU pe proiect.
3. Execuția Lucrărilor: Implementarea sistemelor (hidranți, trape, etc.) conform proiectului avizat.
4. Autorizația ISU: Se obține la final, după recepție, în urma unei vizite în teren a inspectorilor care verifică dacă realitatea corespunde cu proiectul.

Concluzie

Obținerea unei autorizații ISU pentru o hală industrială este un proces complex, care influențează direct bugetul de investiție. Pentru proprietarii care doresc să închirieze, strategia optimă este proiectarea halei pentru un risc mediu/mare (flexibilitate), dar cu informarea clară a viitorilor chiriași că orice modificare de destinație sau compartimentare va necesita o actualizare a documentației.

Dacă doriți să aprofundați obligațiile specifice dintre părți, citiți și articolul nostru despre Autorizația ISU la închirierea halelor industriale – ghid pentru proprietari și chiriași.

Acest articol face parte din analiza editorială a agenției Equinox Imobiliare din Ploiești și are scopul de a oferi o perspectivă asupra pieței locale imobiliare, bazată pe date publice și pe experiența directă a activității de consultanță și tranzacționare a echipei Equinox.