Autorizația de regularizare 2026: cum intrați în legalitate

Construirea unei case, extinderea unei locuințe, realizarea unei anexe sau închiderea unui balcon fără autorizație poate crea probleme serioase proprietarului. Situația devine cu atât mai importantă atunci când imobilul urmează să fie vândut, ipotecat sau înscris corect în Cartea Funciară.

Cuprins

Începând cu 25 august 2026, Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor introduce o procedură clară pentru asemenea situații: autorizația de regularizare.

Astfel, proprietarii anumitor construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației emise pot solicita intrarea în legalitate. Totuși, regularizarea nu se acordă automat. Construcția trebuie să respecte regulile urbanistice, cerințele de siguranță și celelalte condiții prevăzute de lege.

Ce este autorizația de regularizare?

Autorizația de regularizare este actul prin care o construcție executată fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației de construire poate fi adusă în legalitate.

Conform art. 301 alin. (1) din noul Cod, titularul lucrării are obligația să solicite această autorizație atunci când lucrările au fost executate nelegal.

Cererea se depune la autoritatea administrației publice competente să emită autorizația de construire.

Prin urmare, noua procedură nu înseamnă că orice construcție ridicată fără acte va putea fi legalizată. Autoritatea verifică mai întâi dacă imobilul poate fi menținut din punct de vedere urbanistic și tehnic.

Nu se mai poate face un PUZ doar pentru salvarea unei construcții neautorizate

Una dintre schimbările importante aduse de noul Cod privește documentațiile de urbanism.

Un proprietar nu poate iniția un PUZ sau un PUD doar pentru a modifica ulterior regulile zonei astfel încât o construcție deja executată ilegal să devină conformă.

Cu alte cuvinte, autorizația de regularizare se acordă prin raportare la reglementările urbanistice aplicabile, nu prin schimbarea regulilor după ce construcția a fost deja realizată.

În plus, actele urbanistice aprobate special în acest scop pot fi lovite de nulitate. Totodată, legea prevede sancțiuni pentru inițierea sau aprobarea intenționată a unor asemenea documentații.

Ce construcții pot fi regularizate în regimul permanent?

Procedura permanentă nu se aplică tuturor construcțiilor.

Potrivit art. 301 alin. (2), pot intra în această categorie, în principal:

Locuințele unifamiliale – clădiri cu regim de înălțime parter sau demisol și parter și cu o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp.

În plus, locuința nu trebuie să fie monument istoric și nu trebuie să se afle într-o zonă construită protejată sau într-o zonă de protecție a unui monument.

Anexele – inclusiv anexele gospodărești și cele aferente exploatațiilor agricole, dacă suprafața construită desfășurată nu depășește 150 mp.

Închiderile de balcoane – dacă acestea au fost realizate fără extindere pe domeniul public.

Așadar, pentru aceste categorii există un mecanism permanent de regularizare, cu condiția respectării tuturor celorlalte cerințe prevăzute de lege.

Fereastra de un an pentru alte construcții neautorizate

Noul Cod conține și o prevedere deosebit de importantă pentru proprietarii altor categorii de construcții.

Conform art. 301 alin. (7), pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a legii, procedura poate fi folosită, prin excepție, și pentru alte construcții executate fără autorizație.

Aici pot intra, de exemplu, anumite:

locuințe care depășesc limitele procedurii permanente;
clădiri cu etaj;
spații comerciale;
clădiri pentru activități economice;
hale și alte construcții.

Totuși, existența acestei perioade tranzitorii nu înseamnă că orice construcție poate fi legalizată.

În primul rând, construcția trebuie să respecte documentațiile de urbanism în vigoare. Astfel, se verifică inclusiv POT, CUT, regimul de înălțime, retragerile față de limitele proprietății și celelalte reguli aplicabile parcelei.

În plus, imobilul trebuie să respecte cerințele fundamentale privind calitatea și siguranța construcțiilor.

De aceea, proprietarii care se află într-o asemenea situație ar trebui să verifice cât mai repede dacă pot beneficia de perioada tranzitorie.

Ce condiții trebuie îndeplinite pentru autorizația de regularizare?

Autoritatea locală verifică mai multe condiții înainte de emiterea autorizației.

Respectarea regulilor de urbanism

Construcția trebuie să se încadreze în reglementările urbanistice aplicabile terenului.

Astfel, se verifică, după caz:

procentul de ocupare a terenului – POT;
coeficientul de utilizare a terenului – CUT;
regimul maxim de înălțime;
retragerile față de limitele proprietății;
aliniamentul;
celelalte reguli prevăzute prin PUG, PUZ sau regulamentul local de urbanism aplicabil.

Dacă imobilul nu respectă aceste reguli, simplul fapt că este deja construit nu îi oferă proprietarului dreptul la regularizare.

Expertize tehnice pentru construcția neautorizată

Totodată, proprietarul trebuie să demonstreze că imobilul respectă cerințele fundamentale de calitate și siguranță.

În acest scop, legea prevede realizarea unor expertize tehnice de către experți atestați, în funcție de cerințele aplicabile construcției.

Acestea pot privi:

rezistența mecanică și stabilitatea;
securitatea la incendiu;
igiena, sănătatea și mediul;
siguranța și accesibilitatea în exploatare;
protecția împotriva zgomotului;
economia de energie și izolarea termică.

Prin urmare, regularizarea nu este doar o procedură administrativă. Ea presupune și verificarea efectivă a construcției.

Respectarea cerințelor de mediu și a condițiilor speciale

De asemenea, trebuie respectate cerințele privind protecția mediului.

În anumite situații se verifică și condiții speciale, inclusiv cele aplicabile imobilelor aflate în vecinătatea unor obiective care țin de sistemul național de apărare, ordine publică și securitate națională.

Ce se întâmplă dacă imobilul nu respectă toate condițiile?

O neconformitate nu conduce întotdeauna direct la demolarea întregii construcții.

Dacă există soluții tehnice, autoritatea poate impune executarea unor lucrări de aducere la conformitate.

De exemplu, proprietarul ar putea fi obligat să modifice anumite elemente ale clădirii sau chiar să desființeze partea care nu respectă cerințele legale.

Astfel, în anumite cazuri, regularizarea poate deveni posibilă după realizarea lucrărilor solicitate.

Cu toate acestea, dacă imobilul nu poate fi adus în conformitate, proprietarul se poate confrunta cu obligația de desființare.

Cât costă intrarea în legalitate a unei construcții?

Regularizarea unei construcții executate fără autorizație poate presupune costuri considerabile.

Taxe majorate de 10 ori

Pentru construcțiile care beneficiază de perioada tranzitorie de un an, art. 301 alin. (8) prevede majorări importante.

Cotele datorate către Inspectoratul de Stat în Construcții sunt de 10 ori mai mari decât cele aplicabile în mod normal unei construcții autorizate.

De asemenea, taxa pentru certificatul de urbanism și taxa pentru autorizare se majorează de 10 ori, potrivit condițiilor prevăzute de lege.

Impozitul pe clădire poate crește cu 100%

Totodată, pentru anumite clădiri realizate fără autorizație și care nu au fost regularizate, valoarea impozitului local se poate majora cu 100%, de la constatarea situației până la intrarea în legalitate sau desființarea construcției.

Important: plata impozitului majorat nu legalizează construcția.

Prin urmare, faptul că proprietarul plătește impozit pentru clădire nu înlocuiește autorizația de construire sau autorizația de regularizare.

Amenzi pentru construcțiile fără autorizație

În plus, Codul prevede sancțiuni contravenționale importante.

Executarea unor lucrări fără autorizația necesară poate atrage amenzi cuprinse între 50.000 și 100.000 de lei, în condițiile stabilite de lege.

De asemenea, pentru depășirea neautorizată a regimului de înălțime sunt prevăzute sancțiuni care pot ajunge până la 500.000 de lei pentru fiecare nivel neautorizat, în funcție de situație.

Când se poate ajunge la demolarea construcției?

Riscul cel mai important pentru proprietarul unei construcții neautorizate rămâne desființarea acesteia.

Noul Cod stabilește proceduri mai clare pentru situațiile în care proprietarul nu solicită regularizarea sau construcția nu poate fi menținută.

Astfel, în cazurile prevăzute de lege, autoritatea locală poate solicita instanței desființarea construcției.

Mai mult, pentru situațiile aflate sub incidența perioadei tranzitorii, legea stabilește obligații concrete pentru autoritatea locală după expirarea termenului acordat pentru regularizare.

În cazul în care instanța dispune demolarea, hotărârea poate fi pusă în executare, iar costurile desființării sunt suportate de proprietarul sau contravenientul responsabil.

Totodată, Codul prevede un termen de prescripție de 10 ani de la finalizarea în fapt a lucrărilor pentru dreptul autorităților de a introduce anumite acțiuni privind construcțiile neautorizate.

În plus, regimul este și mai strict în cazul construcțiilor realizate fără drept pe terenuri care aparțin statului sau autorităților locale. În anumite condiții, acestea pot fi desființate pe cale administrativă.

Cum obțineți autorizația de regularizare: principalele etape

Procedura concretă poate diferi în funcție de construcție și de situația urbanistică a terenului. Totuși, în principal, proprietarul va parcurge următoarele etape.

1. Solicitați certificatul de urbanism pentru regularizare

Primul pas este obținerea certificatului de urbanism.

Acesta indică reglementările aplicabile terenului și documentele, expertizele și avizele necesare.

Totodată, în această etapă puteți afla dacă situația reală a construcției are șanse să se încadreze în regulile urbanistice existente.

2. Realizați expertizele tehnice necesare

Ulterior, experții tehnici atestați verifică imobilul și stabilesc dacă acesta respectă cerințele obligatorii.

Dacă apar probleme, experții pot indica lucrările necesare pentru aducerea construcției la conformitate.

3. Întocmiți documentația tehnică

Arhitectul și specialiștii implicați trebuie să întocmească documentația care reflectă situația reală a clădirii.

În plus, aceasta va cuprinde, după caz, intervențiile necesare pentru conformare.

4. Obțineți avizele solicitate

În funcție de situația imobilului, vor trebui obținute punctele de vedere, acordurile și avizele prevăzute în certificatul de urbanism.

5. Achitați taxele și depuneți documentația

După completarea dosarului, proprietarul achită taxele, cotele și eventualele majorări aplicabile și solicită emiterea autorizației de regularizare.

6. Realizați lucrările de conformare și recepția

Dacă autorizația impune anumite modificări, acestea trebuie executate.

Ulterior, se parcurge procedura de recepție, în condițiile legii.

7. Actualizați cadastrul și Cartea Funciară

După îndeplinirea condițiilor legale, situația construcției poate fi actualizată în documentația cadastrală și în Cartea Funciară.

Astfel, proprietatea va putea reflecta situația juridică și tehnică reală a imobilului.

De ce este importantă regularizarea înainte de vânzarea unei proprietăți?

Problemele unei construcții neautorizate devin frecvent vizibile atunci când proprietarul dorește să vândă imobilul.

De exemplu, situația din teren poate să nu corespundă cu documentația cadastrală și cu informațiile înscrise în Cartea Funciară.

În plus, cumpărătorul poate solicita credit bancar. În acest caz, banca și evaluatorul verifică documentele proprietății, iar diferențele dintre acte și situația reală pot afecta finanțarea.

Totodată, notarul trebuie să verifice situația juridică a imobilului înainte de autentificarea contractului.

Prin urmare, dacă există o extindere, o anexă, un nivel suplimentar sau alte lucrări realizate fără autorizație, este recomandabil ca situația să fie analizată înainte de scoaterea proprietății la vânzare.

Concluzie: aveți o construcție fără autorizație? Verificați rapid dacă poate fi regularizată

Autorizația de regularizare, introdusă prin Legea nr. 169/2026, creează o procedură clară pentru intrarea în legalitate a anumitor construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației existente.

Totuși, simpla existență a acestei proceduri nu garantează legalizarea oricărei clădiri.

În primul rând, construcția trebuie să respecte regulile urbanistice aplicabile terenului. În plus, experții trebuie să confirme îndeplinirea cerințelor tehnice și de siguranță. De asemenea, proprietarul trebuie să suporte taxele, eventualele sancțiuni și costurile documentațiilor necesare.

Mai ales pentru construcțiile care pot beneficia de perioada tranzitorie de un an, timpul are o importanță deosebită.

În concluzie, dacă dețineți o proprietate cu o construcție, extindere sau anexă realizată fără autorizație, este indicat să verificați din timp situația urbanistică, cadastrală și juridică. Regularizarea poate simplifica ulterior vânzarea proprietății și poate evita probleme mult mai costisitoare.

Facebook