Apartament debranșat: ce plătești la întreținere (ANRE 7/2024)

Situația unui apartament debranșat de la sistemul centralizat de încălzire apare tot mai des în blocurile din România. Este o situație des întâlnită: deții un apartament în care nu locuiește nimeni de luni de zile, te-ai debranșat oficial de la sistemul centralizat de încălzire (RADET/Termoficare), și totuși, lună de lună, primești o factură de întreținere care include o sumă pentru căldură. Mulți proprietari se întreabă: „De ce plătesc, dacă nu consum nimic?”

Răspunsul este dictat de legislația în vigoare. Pentru orice proprietar de apartament debranșat, este important de înțeles ce cheltuieli rămân obligatorii și cum se calculează consumul comun de căldură. Iată ce trebuie să știi despre obligațiile financiare care îți revin.

1. Ce cheltuieli rămân obligatorii pentru un apartament debranșat și nelocuit?

Faptul că nu locuiești în apartament nu te scutește de la plata cheltuielilor comune ale clădirii. Lunar, va trebui să achiți:

• Cheltuielile pe cota-parte indiviză (pe suprafață): Aici intră salariile angajaților (administrator, femeie de serviciu), materialele de curățenie, mentenanța liftului sau a interfonului.
• Fondul de reparații și fondul de rulment: Acestea sunt obligatorii pentru toți proprietarii.
• Cota de căldură comună: Despre care vom detalia mai jos.

Cum poți reduce factura: Dacă apartamentul este nelocuit mai mult de 15 zile pe lună, poți face o cerere scrisă către asociația de proprietari pentru a fi scos de la plata cheltuielilor „pe persoană” (gunoi, apă consumată în comun etc.). Totuși, trebuie să transmiți lunar indexul apometrelor (chiar dacă este zero) pentru a evita facturarea apei la paușal.

2. Apartament debranșat de la căldură: trebuie să plătesc căldura din țevi?

Da. Conform Ordinului ANRE nr. 7/2024, toți proprietarii dintr-un bloc trebuie să participe la plata consumului comun de încălzire.

Acest consum comun nu înseamnă doar caloriferele din spațiile comune (casa scării, spălătorii, uscătorii etc.), ci include și căldura emanată de conductele de distribuție din subsol și de coloanele de distribuție care traversează atât proprietatea comună, cât și apartamentele.

Regulamentul prevede că această cantitate de energie termică se repartizează tuturor apartamentelor din bloc.

Prin urmare, plata cotei de consum comun se face indiferent dacă:

• apartamentul este sau nu conectat la sistemul centralizat;
• există sau nu coloane de distribuție care traversează apartamentul;
• conductele din apartament sunt sau nu izolate termic.

3. Cum se calculează consumul comun de căldură într‑un bloc (ANRE 7/2024)?

Important: Regulamentul aprobat prin Ordinul ANRE nr. 7/2024 se aplică în mod direct în situațiile în care, în bloc, sunt instalate sisteme de repartizare a costurilor pentru încălzire (repartitoare). Ordinul aprobă regulamentul privind repartizarea consumurilor de energie termică în cazul folosirii acestor sisteme de repartizare.

În practică, acest lucru înseamnă că pot exista două situații:

1. Blocuri cu repartitoare de costuri – se aplică metodologia prevăzută de Ordinul ANRE nr. 7/2024.
2. Blocuri fără repartitoare – consumul de energie termică se repartizează după alte reguli stabilite de legislația privind asociațiile de proprietari și de sistemul de distribuție utilizat în clădire.

Această distincție este importantă deoarece modul concret de calcul al consumului comun poate diferi în funcție de existența sau absența sistemelor de repartizare a costurilor.

Metodologia actuală nu mai pornește de la lungimea și diametrul fiecărei țevi din bloc.

În schimb, cantitatea de energie termică aferentă consumului comun se calculează prin aplicarea unei cote procentuale din consumul total de energie termică al blocului.

Această cotă procentuală este determinată de firma autorizată care face repartizarea costurilor (prestatorul), conform tabelelor prevăzute în Anexa nr. 2 a Ordinului ANRE nr. 7/2024. Prestatorul nu stabilește liber procentul, ci îl calculează în baza acestor tabele oficiale.

Procentul depinde de trei factori:

1. Zona de temperatură în care se află clădirea.
2. Luna de consum din sezonul rece.
3. Gradul de deconectare al blocului.

Ce înseamnă gradul de deconectare?

Gradul de deconectare reprezintă proporția apartamentelor din bloc care nu mai sunt conectate la sistemul centralizat de încălzire. El se calculează ca raport între numărul apartamentelor debranșate și numărul total de apartamente din condominiu.

De exemplu:

• într-un bloc cu 40 de apartamente,
• dacă 20 sunt debranșate de la sistemul centralizat,

gradul de deconectare este de 50%.

Acest indicator este important deoarece influențează direct procentul de consum comun stabilit pentru bloc.

Valorile concrete ale procentului sunt stabilite în Anexa nr. 2 a Ordinului ANRE nr. 7/2024.

Exemplu: Într-un bloc aflat într-o anumită zonă climatică, unde aproximativ jumătate dintre apartamente sunt debranșate, procentul de consum comun poate fi în jur de 35% în luna ianuarie și mai mare în lunile de tranziție, cum ar fi aprilie sau mai, conform tabelelor din regulament.

Schema logică a calculului

Graficul de mai sus ilustrează, într-o formă simplificată, mecanismul prin care se calculează și se repartizează consumul comun de energie termică într-un bloc. Procesul pornește de la factura totală de încălzire a clădirii, continuă cu aplicarea procentului de consum comun stabilit conform Ordinului ANRE nr. 7/2024 și se finalizează prin împărțirea sumei rezultate între toate apartamentele, proporțional cu cota-parte indiviză a fiecăruia.

4. Cum se împarte consumul comun de căldură între apartamente?

Odată ce prestatorul a calculat cantitatea totală de energie termică destinată consumului comun la nivelul întregului bloc, această cantitate se împarte între toate apartamentele și spațiile din clădire.

Regula este simplă: suma se împarte proporțional cu cota-parte indiviză, adică în funcție de suprafața utilă a fiecărui apartament raportată la suprafața totală a condominiului. Conform regulamentului ANRE, această cotă de consum comun se achită de către toți proprietarii din bloc, indiferent dacă apartamentul este sau nu conectat la sistemul centralizat de încălzire.

Exemplu practic:

Să presupunem că factura totală de căldură a blocului este de 10.000 lei în luna ianuarie. Conform metodologiei ANRE, procentul stabilit pentru consumul comun este 30%.

Asta înseamnă că 3.000 lei (30% din 10.000) reprezintă căldura aferentă consumului comun (țevi, subsol, casa scării). Acești 3.000 lei se împart la toate apartamentele din bloc, inclusiv la cele debranșate și nelocuite, în funcție de suprafața fiecăruia.

Astfel, un apartament debranșat de 3 camere va plăti o cotă din acești 3.000 lei mai mare decât un apartament debranșat cu 2 camere, deoarece are o suprafață mai mare.

5. Un detaliu important din metodologie

Regulamentul ANRE mai prevede un aspect care poate influența procentul de consum comun al blocului.

Dacă într-un apartament toate repartitoarele de costuri indică zero unități de consum într-o anumită lună, acel apartament poate fi asimilat unui apartament deconectat pentru luna respectivă, la calculul gradului de deconectare al blocului.

Acest lucru poate duce la creșterea procentului de consum comun, deoarece gradul de deconectare utilizat în calcul devine mai mare.

De aceea, în unele situații, atunci când multe apartamente au consum individual zero într-o lună, procentul de consum comun aplicat întregului bloc poate crește.

6. De ce crește consumul comun când multe apartamente se debranșează?

Metodologia actuală produce uneori un efect care îi surprinde pe mulți proprietari.

Pe măsură ce tot mai multe apartamente se debranșează de la sistemul centralizat, procentul de consum comun stabilit pentru bloc tinde să crească.

Motivul este că tabelul din regulament corelează procentul de consum comun cu gradul de deconectare. Cu cât gradul de deconectare este mai mare, cu atât crește ponderea consumului considerat „comun”.

Consecința practică este că proprietarii rămași conectați la sistem pot ajunge să suporte o parte mai mare din costurile încălzirii blocului, iar apartamentele debranșate continuă să plătească o cotă din acest consum comun.

Acest mecanism explică de ce, în multe blocuri cu multe debranșări, facturile la încălzire pot părea dificil de înțeles pentru proprietari.

Întrebări frecvente despre apartamente debranșate

Dacă apartamentul este gol tot anul, mai plătesc întreținere?
Da. Proprietarul trebuie să achite cheltuielile pe cota‑parte indiviză (administrare, curățenie, reparații, lift etc.), fondul de rulment și fondul de reparații. În plus, se plătește și cota de căldură comună a blocului.

Dacă sunt debranșat complet de la termoficare, mai plătesc căldură?
Da, dar numai partea aferentă consumului comun al blocului (țevi, coloane, spații comune). Nu se plătește consum individual, deoarece apartamentul nu mai este conectat la sistem.

Pot scădea factura dacă apartamentul nu este locuit?
Da, parțial. Dacă apartamentul este nelocuit mai mult de 15 zile pe lună, proprietarul poate depune o cerere la asociație pentru a nu fi taxat la cheltuielile calculate „pe persoană”. Totuși, cheltuielile pe suprafață și consumul comun rămân obligatorii.

Acest articol face parte din analiza editorială a agenției Equinox Imobiliare din Ploiești și are scopul de a explica mecanismele juridice și tehnice care influențează costurile locuirii în condominii.