Sunt locuințele din România scumpe? Comparație cu țările UE

1. O analiză comparativă cu Uniunea Europeană, dincolo de emoții și titluri

De câțiva ani, discursul public despre piața imobiliară din România este dominat de o idee aparent incontestabilă: „locuințele au devenit prea scumpe”. Această percepție este ușor de înțeles. Prețurile au crescut vizibil, dobânzile au urcat, iar pentru mulți cumpărători intrarea pe piață pare tot mai dificilă.

Și totuși, dacă ieșim din logica strict locală și privim piața românească în context european, apar nuanțe care contrazic această certitudine. Nu pentru a minimaliza dificultățile reale, ci pentru a înțelege mai corect unde ne aflăm și încotro ne îndreptăm.

2. De ce prețul unei locuințe, luat singur, nu spune nimic

O locuință de 120.000 de euro poate fi ieftină într-o țară și prohibitivă în alta. Diferența nu este dată de sumă, ci de raportul dintre preț și venit.

De aceea, în analizele serioase nu se discută doar despre „cât costă”, ci despre câți ani de muncă sunt necesari pentru a cumpăra o locuință standard. Acesta este indicatorul care apropie realitatea statistică de experiența concretă a oamenilor.

În această analiză, accesibilitatea este definită ca raportul dintre prețul unei locuințe standard și salariul mediu anual.

3. România și Uniunea Europeană: diferența de venituri este reală, dar cunoscută

Datele Eurostat pentru anul 2024 confirmă ceea ce știm deja intuitiv: România este încă departe de media Uniunii Europene din punct de vedere salarial. Salariul mediu anual ajustat pentru normă întreagă este de aproximativ 39.800 de euro la nivelul UE, în timp ce în România se situează în jurul valorii de 21.100 de euro.

Clasamentul arată o diferență clară între statele vestice și estice. În timp ce Luxemburg, Danemarca sau Irlanda se află mult peste media europeană, România rămâne în treimea inferioară, depășind totuși câteva state din Europa Centrală și de Sud-Est.

Aici apare însă o capcană de interpretare. Salariul mediu este un indicator macro, util pentru comparații între state, dar el nu descrie situația „românului obișnuit”. Salariul median este venitul care împarte angajații în două grupe egale numeric – 50% câștigă mai puțin, 50% câștigă mai mult – și este, în realitate, cu 20–30% mai mic. Această discrepanță explică de ce percepția accesibilității este mai dură decât arată statisticile. Cu toate acestea, pentru că toate țările sunt analizate după aceeași metodologie, comparația rămâne relevantă.

Datele privind salariile utilizate în grafic sunt salarii brute medii anuale. Alegerea acestui indicator este standard în comparațiile europene, însă trebuie subliniat că sistemele de impozitare diferă semnificativ între statele UE. Prin urmare, venitul net disponibil poate varia substanțial, chiar și la niveluri similare de salariu brut, ceea ce reprezintă o limitare suplimentară a comparației.

4. Câte salarii costă o locuință în România

Pentru a evita comparațiile arbitrare, folosim un reper standardizat: un apartament de 70 mp, dimensiune frecvent utilizată în analizele europene.

La un preț mediu de aproximativ 1.676 €/mp, conform studiului Deloitte privind prețurile locuințelor în Europa, o astfel de locuință ajunge la circa 117.000–118.000 de euro.Raportată la salariul mediu anual din România, această sumă înseamnă aproximativ 5,5–5,6 ani de muncă.

Acest rezultat este, pentru mulți, surprinzător. Nu pentru că locuințele ar fi „ieftine” în sens absolut, ci pentru că raportul dintre preț și venit este mai favorabil decât în multe alte țări europene.

5. România nu este o piață uniformă

Media națională este utilă pentru comparații internaționale, dar poate fi înșelătoare în interiorul țării.

Bucureștiul rămâne paradoxal de accesibil în context european. Deși este capitală, prețurile pe metru pătrat sunt sub cele ale multor capitale din UE, iar raportul dintre preț și venit se menține în zona de 5,5–6,5 ani. Această valoare poate părea rezonabilă la prima vedere, însă ea presupune utilizarea integrală a salariului. În practică, băncile acceptă un grad maxim de îndatorare de aproximativ 30%, ceea ce transformă un raport teoretic de 5,6 ani într-un efort real de 16–17 ani, chiar înainte de a lua în calcul costul dobânzilor bancare.

Cluj-Napoca, în schimb, a devenit o excepție. Cu prețuri medii de aproximativ 2.770 €/mp, orașul a intrat într-o zonă de evaluare specifică piețelor vestice. Aici, efortul de achiziție se apropie de 9–10 ani de salariu, ceea ce explică sentimentul acut de inaccesibilitate resimțit local.

6. Un avantaj ignorat frecvent: costurile de achiziție

Un alt element rar menționat în dezbaterea publică este nivelul taxelor asociate achiziției.

În România, costurile notariale și taxele de transfer se situează, de regulă, între 1% și 2,5% din valoarea tranzacției (mai mare pentru imobilele cu prețul mai mic). În multe state vest-europene, acestea ajung la 6–8%. Diferența nu este marginală și influențează direct capacitatea de acces pe piață.

7. Standardele nZEB și viitorul prețurilor

Implementarea standardelor nZEB (Nearly Zero-Energy Building – clădiri cu consum de energie aproape zero) este o obligație impusă la nivelul Uniunii Europene prin Directiva privind performanța energetică a clădirilor (EPBD), care prevede că toate clădirile noi trebuie să respecte acest standard începând cu 31 decembrie 2020 la nivel european, termen care a fost transpus formal și în legislația din România, dar aplicarea practică a fost și rămâne neuniformă. Această cerință obligatorie modifică structura costurilor de construcție. Materialele mai bune, tehnologiile eficiente și cerințele de performanță energetică adaugă, inevitabil, 10–15% la costul unei locuințe noi.

Pe termen lung, aceste locuințe vor fi mai ieftine de exploatat și mai valoroase la revânzare. Pe termen scurt și mediu, însă, ele contribuie la creșterea prețurilor unitare.

8. Dacă România se aliniază UE, unde pot ajunge prețurile?

Dacă salariile cresc spre media UE, iar raportul dintre preț și venit se stabilizează la niveluri similare Europei Centrale și de Vest, prețurile locuințelor ar putea ajunge, matematic, în zona 4.000–5.000 €/mp în marile orașe.

Notă explicativă: Valorile din tabel sunt utilizate în scop comparativ. Datele privind salariul mediu anual pentru România și media UE provin din statisticile Eurostat. Valorile pentru Cluj-Napoca și Europa de Vest sunt estimări orientative, bazate pe structura economică și pe rapoarte de piață, nu pe statistici oficiale unificate. Indicatorul „ani de muncă” reprezintă un raport teoretic între preț și salariu integral; în practică, gradul de îndatorare acceptat de bănci și costul finanțării extind semnificativ durata reală de efort.

9. Concluzie

România nu este o piață „ieftină” în sensul simplist al cuvântului. Dar, raportat la venituri, este încă una dintre cele mai accesibile piețe din Uniunea Europeană.

Sentimentul de scumpire este real, dar reflectă mai ales distribuția inegală a veniturilor, diferențele regionale și creșterea costului finanțării. Privită în ansamblu, piața românească se află într-un punct de echilibru fragil, dar încă favorabil cumpărătorilor pe termen lung. Alinierea la UE va aduce salarii mai mari, însă va reduce treptat această fereastră de accesibilitate.

Deși contextul economic actual – caracterizat de dobânzi ridicate și presiuni inflaționiste – ar putea sugera corecții sau stagnări temporare ale prețurilor, acest interval poate fi interpretat mai degrabă ca o fereastră de oportunitate decât ca un semnal de inversare structurală. Pe termen mediu și lung, fundamentele economice indică o probabilitate ridicată ca piața imobiliară din România să continue procesul de convergență cu cea occidentală.

Pe măsură ce puterea de cumpărare crește, iar oferta de locuințe noi rămâne constrânsă de reglementări, costuri de construcție și cerințe energetice tot mai stricte, nivelul relativ de accesibilitate observat astăzi s-ar putea dovedi dificil de replicat în viitor.

În acest context, așteptarea unei prăbușiri generalizate a pieței implică un risc: acela ca, peste 5–10 ani, prețurile să fi avansat într-un ritm mai rapid decât capacitatea de economisire, transformând accesul la proprietate într-un demers semnificativ mai dificil decât în prezent.

Această analiză se bazează pe indicatori comparativi utilizați frecvent la nivel european și urmărește raportul dintre prețurile locuințelor și nivelul veniturilor. Totuși, accesibilitatea statistică nu este același lucru cu costul real al proprietății pentru un cumpărător care achiziționează prin credit.Despre diferența dintre preț și cost, despre rolul dobânzilor, al taxelor și despre impactul venitului net, am detaliat în continuarea analizei: „Accesibilitatea locuințelor în România și UE – Partea a II-a: Costul real al locuințelor”

Acest articol face parte din analiza editorială a agenției Equinox Imobiliare din Ploiești și are scopul de a oferi o perspectivă asupra pieței locale imobiliare, bazată pe date publice și pe experiența directă a activității de consultanță și tranzacționare a echipei Equinox.