Dreptul de Superficie: O Fundație Solidă pe Teren Străin

📌 Acest articol face parte din seria Dicționar imobiliar. Vezi cuprinsul complet aici

🎧 Ascultă și varianta audio: Am înregistrat un podcast dedicat acestui subiect. Îl poți asculta prin Google NotebookLM, ceea ce presupune să fii autentificat într-un cont Google:
👉 Podcast – Dreptul de superficie

Într-o lume în care visul unei case proprii se lovește adesea de realitatea unui preț exorbitant al terenurilor, dreptul de superficie apare ca o soluție ingenioasă, o punte de legătură între aspirațiile noastre locative și constrângerile economice. Ne-am obișnuit să credem, precum o veche zicală populară, că „unde-i casa, acolo-i și vatra”, sugerând că proprietatea asupra unei construcții este indisolubil legată de proprietatea asupra terenului. Această idee este adânc înrădăcinată în principiul juridic roman superficies solo cedit, care stipulează că orice construcție sau lucrare de pe un teren devine parte a acestuia și, prin urmare, aparține proprietarului terenului.

Însă, ce-ar fi dacă am putea construi, investi și locui într-o casă, fără a fi și proprietarul pământului pe care aceasta se înalță? Aici intervine dreptul de superficie, un concept care, asemenea unui „scut juridic”, suspendă principiul superficies solo cedit, oferind o cale intermediară și pragmatică pentru a valorifica economic terenurile și a satisface nevoile de locuire sau comerciale. Această suspendare este însă temporară; principiul se reactivează odată cu stingerea superficiei, iar construcția redevine parte componentă a terenului și aparține proprietarului acestuia.

Ce Înseamnă, Din Punct de Vedere Juridic, Dreptul de Superficie?

Dreptul de superficie este un drept real imobiliar care permite unei persoane, numită superficiar, să posede și să folosească terenul altuia în vederea edificării și exploatării unei construcții proprii, fie deasupra, fie sub acest teren, sau pentru a exploata o construcție deja existentă a superficiarului. Este, în esență, un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, ceea ce înseamnă că proprietarul terenului își „dezmembrează” o parte din atributele proprietății sale în favoarea superficiarului. Această figură juridică complexă creează o situație în care terenul rămâne un imobil, iar construcția devine un bun imobil distinct de teren, obiect al drepturilor reale ale superficiarului.

Conform reglementărilor moderne, construcția este considerată o parte componentă esențială a dreptului de superficie. Deși abordările doctrinare au evoluat de la o viziune monistă (unde superficiarul avea un drept limitat asupra construcției) la una dualistă (proprietate distinctă asupra construcției), legislația actuală din Republica Moldova a adoptat o abordare hibridă. Aceasta clarifică faptul că superficiarul exercită dreptul de proprietate asupra construcției pe durata existenței dreptului de superficie și este înregistrat ca proprietar în registrul bunurilor imobile (Cartea Funciară), chiar dacă acest statut este temporar. Acest drept poate include construcții, plantații sau alte lucrări durabile.

Inițial, în dreptul românesc, dreptul de superficie nu avea o reglementare clară și distinctă, fiind rezultatul jurisprudenței și doctrinei. Noul Cod Civil, însă, a adus o clarificare esențială, renunțând la ideea de perpetuitate și consacrând caracterul temporar al acestui drept.

Caracterele Juridice Esențiale ale Superficiei

Dreptul de superficie se distinge prin mai multe atribute fundamentale:

• Drept Real Imobiliar: Este asimilat unui bun imobil, aplicându-i-se regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor.
• Alienabil și Transmisibil: Superficia poate fi înstrăinată și se transmite prin succesiune, putând fi, de asemenea, obiectul unui contract de locațiune. Un superficiar care vinde superficia, vinde implicit și dreptul asupra terenului și asupra construcției. Proprietarul terenului beneficiază de un drept de preemțiune la vânzarea superficiei, drept care însă poate fi exclus.
• Caracter Temporar: Este, prin natura sa, un drept temporar. Noul Cod Civil stabilește o durată maximă de 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii pentru încă 49 de ani. Constituirea unei superficii perpetue nu este acceptată în legislația actuală, deoarece ar avea ca efect „sterilizarea bunurilor” și ar submina caracterul de proprietate al proprietarului terenului. O excepție o reprezintă superficia legală constituită pe terenuri ale statului sau unităților administrativ-teritoriale, care poate avea un caracter perpetuu. Dreptul de superficie nu poate fi constituit sub condiție rezolutorie.

Prerogativele Superficierului: Ce Drepturi Conferă?

Superficiarul beneficiază de prerogative extinse, similare cu cele ale unui proprietar:

• Asupra Construcției: Are dreptul de a construi, folosi, modifica, demola și reconstrui. Aceste drepturi pot fi, însă, restrânse prin clauze contractuale specifice, cum ar fi limite de înălțime sau suprafață. Chiar dacă o construcție depășește aceste limite, ea aparține integral superficiarului, deși proprietarul terenului poate cere demolarea părților neconforme. Orice construcție trebuie să respecte legislația urbanistică.
• Asupra Terenului: Include dreptul de folosință asupra părții de teren ocupate de construcție, dar și asupra porțiunii neconstruite, necesare exploatării normale a construcției. Întinderea exactă a acestui drept poate fi stabilită prin contract, permițând superficiarului să amenajeze spații verzi, drumuri sau parcări, având o libertate de folosință ce poate depăși chiar și pe cea a unui locatar obișnuit. În absența stipulațiilor contractuale, legea garantează cel puțin un drept de servitute pentru accesul la construcție.
• Transmiterea Drepturilor: Superficiarul poate transmite în locațiune sau comodat întregul drept de superficie sau doar o parte din acesta, inclusiv construcția, o parte a construcției sau chiar o parte din terenul grevat.

Cum Se Dobândește Dreptul de Superficie?

Dreptul de superficie poate fi dobândit în mai multe moduri, vizând fie terenul în sine, fie terenul împreună cu o construcție existentă:

• Prin Contract: Acesta trebuie încheiat în formă autentică (la notar) și supus publicității imobiliare în Cartea Funciară pentru a fi opozabil terților. Există și modalități indirecte de constituire, cum ar fi transmiterea exclusivă a construcției sau transmiterea separată a terenului și construcției către două persoane diferite.
• Prin Testament: Proprietarul terenului poate transmite nuda proprietate unui moștenitor și dreptul de superficie altui moștenitor.
• Prin Uzucapiune (Prescripție Achizitivă): Este o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale prin posedarea bunului o anumită perioadă de timp.
• Prin Lege: În anumite cazuri, legea poate institui direct drepturi de superficie, de exemplu, pe terenuri aparținând statului sau unităților administrativ-teritoriale. Terenurile din domeniul public, deși inalienabile, pot fi grevate de superficie.
• Prin Renunțarea la Accesiune: Dacă o persoană construiește pe terenul altuia, proprietarul terenului poate renunța la dreptul său de accesiune. Este crucial ca un acord să existe anterior sau concomitent cu ridicarea construcției; simpla construire de bună-credință fără un acord nu conferă un drept de superficie, ci doar o creanță împotriva proprietarului terenului. Această condiție a fost subliniată și în jurisprudență.

Considerații Economice și Practice

Dreptul de superficie aduce beneficii semnificative atât superficiarului, cât și proprietarului terenului, precum și comunității:

• Pentru Superficiar: Evită costurile ridicate de achiziție a terenului, permițând concentrarea investiției în construcție. Poate ipoteca dreptul de superficie pentru a obține finanțare.
• Pentru Proprietarul Terenului: Obține o redevență (o sumă de bani, de obicei lunară, echivalentă cu o chirie) și își păstrează proprietatea asupra terenului ca investiție, fără a-i bloca valorificarea economică.
• Pentru Autoritățile Publice: Le permite să controleze tipul și scopul construcțiilor pe terenurile publice, satisfăcând nevoi comunitare specifice, cum ar fi construcția unui spital sau stadion.
• Onerositate: Dreptul de superficie poate fi constituit cu titlu gratuit (prin donație sau testament) sau cu titlu oneros. În cazul oneros, superficiarul poate plăti o rată lunară sau poate executa alte prestații în favoarea proprietarului terenului.

Din punct de vedere economic, superficia este adesea echivalată cu dreptul de proprietate însuși, reprezentând cea mai profundă limitare a dreptului de proprietate asupra terenului.

Delimitări Față de Alte Drepturi Reale

Pentru o înțelegere completă, este util să facem distincția între superficie și alte drepturi reale:

• Superficie vs. Condominiu: În condominiu, există o unitate juridică indivizibilă între părțile comune (terenul și părțile comune ale clădirii) și proprietatea exclusivă asupra unităților individuale. Proprietarul în condominiu este, deci, coproprietar al terenului. Superficiarul, spre deosebire de proprietarul în condominiu, nu este coproprietar al terenului. Cu toate acestea, dreptul de superficie poate face obiectul coproprietății forțate și perpetue în cadrul unui condominiu, în cazul în care terenul aparține unui terț.
• Superficie vs. Uzufruct, Uz, Abitație: Drepturile de uzufruct, uz și abitație nu suspendă principiul superficies solo cedit. Astfel, construcțiile ridicate de uzufructuar pe terenul grevat devin proprietatea nudului proprietar al terenului, nu a uzufructuarului. Spre deosebire de superficie, uzufructuarul nu devine proprietar al construcției. Drepturile de uz și abitație, de regulă, au ca obiect încăperi specifice, nu o construcție întreagă.

Concluzie

Dreptul de superficie nu este doar un concept juridic abstract, ci un instrument cu o valoare practică și morală considerabilă. El oferă flexibilitate și deschide noi perspective în dezvoltarea imobiliară, permițând valorificarea terenurilor și construirea de edificii necesare, chiar și atunci când achiziția integrală a terenului este o barieră financiară. Prin înțelegerea și aplicarea corectă a acestui drept, putem naviga complexitățile proprietății imobiliare și realiza proiecte care, altfel, ar fi rămas doar în stadiul de vis. Este o dovadă a ingeniozității dreptului de a găsi soluții echilibrate, reconciliind interese aparent divergente și promovând, în cele din urmă, progresul economic și social.

🔗 Vrei să descoperi și alți termeni imobiliari explicați pe înțelesul tuturor? Consultă Dicționarul imobiliar complet

Dacă preferați să ascultați în loc să citiți, am pregătit și varianta audio a acestui articol. Apăsați butonul de mai jos pentru a asculta podcastul:🎧 Ascultă podcast