Poate fi vândut un apartament închiriat?

de

Vânzarea unui apartament care este deja închiriat este o situație comună pe piața imobiliară și poate ridica întrebări atât pentru proprietari, chiriași, cât și pentru potențiali cumpărători. Sunt situații în care cumpărătorul vede un avantaj din faptul că imobilul este închiriat, dar și altele în care achiziția se face pentru folosința proprie și dorește ca chiriașul să elibereze imobilul. Deși Codul civil nu are un articol dedicat exclusiv acestei situații, principiile juridice și prevederile generale oferă lămuriri.

Ce spune Codul civil?

Articolul 1811 din Codul civil* stipulează că ”dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului”. Noul proprietar trebuie să respecte contractul de închiriere existent. Dacă apare un conflict între chiriaș și noul proprietar, contractul de închiriere  este opozabil noului proprietar doar în anumite condiții, și anume:

a) În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;

b) În cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, este suficientă data certă a locaţiunii, anterioară datei certe a înstrăinării. Data certă a locaţiunii poate fi alocată de un notar sau poate fi considerată cea de înregistrare a contractului de închiriere la ANAF.

În cazul în care imobilul închiriat nu este înscris în cartea funciară, iar contractul de închiriere nu are dată certă, prevederile articolului 1811 din Codul civil nu vor fi aplicabile, deoarece chiriașul nu va putea opune contractul său noului proprietar.

Acest lucru înseamnă că, dacă apartamentul este vândut, cumpărătorul nu este obligat să respecte contractul de închiriere și poate solicita evacuarea chiriașului. Lipsa unei date certe face ca acest contract să nu fie opozabil terților, inclusiv noului proprietar.

De aceea, pentru protecția chiriașului, este esențial ca un contract de închiriere:

  • să fie înscris în cartea funciară (dacă imobilul este înregistrat) sau să aibă dată certă (prin legalizare la notar, înregistrare la ANAF sau prin altă metodă juridică validă),
  • să fie redactat clar și să prevadă obligațiile și drepturile părților.

Analiza unui caz concret este făcută AICI.

Aspecte practice de luat în considerare

Notificarea chiriașului

Vânzătorul trebuie să informeze chiriașul despre vânzare, iar noul proprietar să-l notifice despre preluarea contractului. Ulterior vânzării, chiria va fi plătită noului proprietar.

Drepturile chiriașului

Dacă notarul care autentifică contractul de vânzare nu este informat despre existența contractului de închiriere, acesta va insera în actul de vânzare declarația vânzătorului conform căreia „imobilul nu este închiriat, nu este grevat de sarcini etc.” Acest lucru poate crea probleme juridice ulterioare atât pentru chiriaș, cât și pentru noul proprietar. De aceea, este esențial ca părțile implicate să comunice deschis și să prezinte toate documentele relevante notarului.

Obligațiile noului proprietar

Cumpărătorul preia toate obligațiile prevăzute în contract, inclusiv cele legate de reparații și întreținerea locuinței.

Recomandări pentru o tranzacție sigură

Verificarea atentă a contractului de închiriere este esențială pentru noul proprietar. Acesta ar trebui să analizeze:

  • Durata contractului
  • Condițiile de încetare înainte de termen la cererea uneia dintre părți sau de reziliere;
  • Eventualele drepturi de preempțiune ale chiriașului;
  • Obligațiile de plată a utilităților.
  • De asemenea, este recomandat să solicite documentele justificative ale plății chiriei și să se asigure că nu există datorii sau litigii.

Concluzie

Da, un apartament poate fi vândut chiar dacă este închiriat, dar noul proprietar trebuie să respecte contractul de închiriere în vigoare. Pentru a evita problemele juridice, este esențial ca toate părțile implicate să fie bine informate și să consulte un specialist în domeniu.

Notă: Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.