Merită să cumperi un spațiu de birouri pentru închiriere?

În contextul modificărilor fiscale aplicabile din 2026, tot mai mulți investitori își pun o întrebare legitimă: mai este rentabil să deții un spațiu nerezidențial de birouri ca persoană fizică, destinat închirierii?

Cuprins

Pentru a răspunde onest, analiza trebuie făcută fără optimism artificial, plecând de la date reale din piață și de la costurile efective suportate de proprietar.

Ipotezele de bază ale analizei

Luăm un exemplu frecvent întâlnit în piața locală:

chirie medie: 10 €/mp/lună;
suprafață birou: 50 mp;
chirie lunară brută: 500 €;
preț de achiziție estimat: 100.000 €.

Analiza de mai jos este făcută pentru un proprietar persoană fizică.

Taxele și costurile recurente în 2026

Impozitul pe venitul din chirii

Pentru persoanele fizice, venitul din chirii este impozitat cu 10% aplicat venitului net. Venitul net se calculează prin deducerea cotei forfetare de cheltuieli de 20%.

În cazul de față:

venit brut: 500 €;
venit net impozabil: 400 €;
impozit pe venit: 40 €/lună.

Contribuția de sănătate (CASS)

Dacă venitul anual din chirii depășește plafonul legal, se datorează CASS de 10%. Raportat la o chirie de 500 €/lună, acest plafon este, în practică, depășit, ceea ce conduce la:

aproximativ 50 €/lună contribuție medie.

Impozitul pe proprietate – elementul-cheie în 2026

Pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane fizice, cota de impozitare este de 1,3% din valoarea impozabilă.

Dacă luăm o valoare prudentă de 1.000 €/mp, rezultă:

valoare impozabilă: 50.000 €;
impozit anual: 650 €;
echivalent lunar: aprox. 60 €, adică 1,2 €/mp/lună.

Asigurarea clădirii

Cost orientativ:

între 75 și 150 €/an;
în medie: 10 €/lună.

Total costuri fiscale și administrative

Adunând doar taxele recurente:

impozit pe chirie: 40 €;
CASS: 50 €;
impozit pe proprietate: 60 €;
asigurare: 10 €.

Total: aproximativ 160 €/lună, fără a include mentenanța clădirii.

Costuri ignorate frecvent

În practică, mai apar:

reparații ale instalațiilor;
lift, acoperiș, fațade;
perioade fără chiriaș;
renegocieri sau reduceri temporare de chirie.

Acestea nu sunt excepții, ci normalitate într-un orizont de 20–30 de ani.

Randamentul și timpul de recuperare

Cu o chirie brută de 500 € și costuri recurente de cel puțin 160 €, rămâne un venit înainte de mentenanță de aproximativ 340 €.

Raportat la un preț de achiziție de 100.000 €, rezultă:

un timp de recuperare de peste 25 de ani;
fără a lua în calcul perioadele de neocupare și costurile majore de reparații.

Randament anual echivalent – comparație cu dobânda bancară

Pentru a compara această investiție cu o alternativă pasivă (depozit bancar sau titluri de stat), este util să transformăm fluxul de numerar într-un randament anual echivalent.

Pornind de la datele din analiză:

investiție inițială: 100.000 €;
venit net înainte de mentenanță: aproximativ 340 €/lună;
venit net anual: circa 4.080 €.

Raportat strict la capitalul investit, rezultă un randament brut de aproximativ 4,1% pe an.

În practică însă, acest procent trebuie ajustat pentru:

perioade fără chiriaș (vacancy);
reparații și mentenanță majoră;
eventuale renegocieri sau neîncasări.

După aceste ajustări realiste, randamentul anual scade, de regulă, în zona 3–3,5% pe an.

Comparația cu dobânda bancară

Într-un scenariu alternativ, aceeași sumă de 100.000 € plasată într-un depozit bancar sau în titluri de stat poate genera, în prezent, dobânzi de 5–6% pe an, fără:

efort administrativ;
riscuri de neocupare;
costuri neprevăzute;
blocarea capitalului pe termen lung.

Această comparație nu spune că investiția imobiliară este greșită, dar arată clar că, în 2026, randamentul spațiilor de birouri cumpărate de persoane fizice nu mai este automat superior alternativelor pasive.

Concluzie: merită?

Comparația cu depozitele bancare sau cu alte instrumente financiare pasive este utilă, dar trebuie făcută cu toate nuanțele necesare.

Este adevărat că, din punct de vedere strict numeric, dobânda bancară sau randamentele unor titluri de stat pot depăși, în prezent, randamentul net al unui spațiu de birouri cumpărat de o persoană fizică. Totuși, aceste alternative nu sunt lipsite de riscuri.

Odată depuși într-o bancă, banii devin parte din bilanțul acesteia. Deponentul are dreptul legal de a-i retrage, iar banca are obligația de a-i plăti, însă acest lucru se face în anumite condiții și într-un cadru care presupune un risc bancar implicit. Istoria recentă a arătat că falimentele bancare nu sunt imposibile, iar riscurile sistemice sau politice nu mai pot fi considerate neglijabile.

În acest context, un imobil rămâne un activ tangibil, aflat în proprietatea directă a investitorului. Chiar dacă randamentul anual este mai modest, proprietatea oferă un tip diferit de siguranță: control direct, existență fizică și o protecție mai bună în scenarii de instabilitate financiară sau politică.

Prin urmare, decizia de investiție nu trebuie luată exclusiv pe baza procentului de randament. Ea trebuie raportată la contextul economic, la apetitul pentru risc, la nevoia de lichiditate și la preferința între un activ pasiv financiar și unul real, palpabil.

În final, întrebarea corectă nu este doar „care este randamentul?”, ci și ce tip de risc este acceptabil pentru investitor și în ce context este luată decizia de investiție.

Facebook