Interdicția de vânzare: soluția legală pentru a păstra locuința în familie

Introducere – De ce ar vrea cineva să interzică vânzarea unei case

Sunt situații în care proprietarul unei locuințe dorește să se asigure că imobilul nu va fi vândut sau ipotecat o perioadă de timp. Poate este vorba despre o casă de familie, o donație către un copil sau o protecție temporară stabilită într-un partaj.

Instrumentul juridic care permite acest lucru se numește interdicția de vânzare (numită juridic și clauza de inalienabilitate). Ea nu desființează dreptul de proprietate, dar îl limitează temporar, pentru a proteja un interes legitim.

Ce înseamnă interdicția de vânzare

Interdicția de vânzare este o clauză inclusă într-un act juridic – de regulă un contract sau un testament – prin care se interzice proprietarului să înstrăineze imobilul o perioadă determinată.

În practică, aceasta înseamnă că persoana care primește un imobil prin donație, moștenire sau partaj:

• nu îl poate vinde;
• nu îl poate dona mai departe;
• nu îl poate aduce ca aport într-o firmă;
• și, de cele mai multe ori, nu îl poate ipoteca.

Scopul nu este de a bloca definitiv dreptul de proprietate, ci de a proteja un interes serios și legitim, cum ar fi conservarea unui bun de familie sau protejarea unui minor.

Temei legal – Articolul 627 din Codul Civil

Codul Civil reglementează expres această situație la articolul 627. El permite impunerea unei interdicții de vânzare prin convenție sau testament, dar doar dacă sunt respectate trei condiții principale.

1. Clauza trebuie să fie inclusă într-un act scris – contract sau testament

Interdicția nu poate fi stabilită verbal sau printr-o simplă declarație. Ea trebuie să fie prevăzută într-un act juridic autentic, semnat la notar – de exemplu, într-un contract de donație, întreținere sau testament.

Este important de reținut că nimeni nu își poate impune sieși o interdicție de vânzare. Clauza are efect doar atunci când este stabilită de o persoană (dispunătorul) în favoarea alteia (dobânditorul).

2. Trebuie să existe un interes serios și legitim

Aceasta este condiția esențială. Interdicția este valabilă numai dacă are un motiv obiectiv, cum ar fi:
✅ protejarea unui minor;
✅ păstrarea unui bun în familie;
✅ prevenirea unor decizii financiare impulsive ale beneficiarului.

Dacă motivul care a justificat interdicția dispare – de exemplu, minorul devine major – instanța poate autoriza vânzarea imobilului.

3. Interdicția este temporară – maximum 49 de ani

Durata maximă permisă de lege este de 49 de ani, calculați din momentul în care bunul este dobândit.

Dacă o clauză stabilește o perioadă mai lungă (de exemplu 60 de ani) sau nelimitată, aceasta este nulă. Interdicția trebuie să fie limitată în timp și proporțională cu scopul urmărit.

Exemple practice de aplicare a interdicției de vânzare

Donație cu interdicție de vânzare

Un părinte donează copilului său o locuință, dar vrea să se asigure că aceasta nu va fi vândută imediat. În contractul de donație se introduce o clauză care interzice înstrăinarea timp de 10 ani. Copilul poate locui acolo, dar nu o poate vinde sau ipoteca înainte de expirarea termenului.

Partaj cu interdicție de vânzare

Într-un partaj voluntar între soți, locuința rămâne unuia dintre ei pentru folosul copilului minor. Se introduce o interdicție de vânzare pentru 8 ani, până la majoratul copilului. Scopul este protejarea stabilității locuinței destinate minorului.

Testament cu interdicție de vânzare

Un testator lasă moștenire o casă de vacanță, precizând că nu poate fi vândută timp de 15 ani. Motivația este una morală: păstrarea casei în patrimoniul familiei. Moștenitorii pot folosi imobilul, dar nu îl pot înstrăina pe durata interdicției.

Ce efecte are interdicția de vânzare

Blocarea oricărei tranzacții

Pe durata interdicției, proprietarul nu poate vinde, dona sau ipoteca imobilul. Dacă încalcă această interdicție, actul încheiat poate fi anulat în instanță.

Imposibilitatea urmăririi silite

Dacă interdicția este înscrisă corect în Cartea Funciară, creditorii nu pot executa silit imobilul cât timp clauza este activă.

Transmiterea prin moștenire rămâne posibilă

Interdicția nu blochează moștenirea. Dacă proprietarul decedează, bunul afectat de interdicție poate fi transmis moștenitorilor legali sau testamentari.

Publicitatea în Cartea Funciară – pas obligatoriu

Pentru ca interdicția de vânzare să producă efecte și față de terți – bănci, cumpărători sau executori – ea trebuie înscrisă în Cartea Funciară.

Cum se face înscrierea

Notarul public notează interdicția la rubrica „Sarcini” din extrasul de Carte Funciară. Dacă nu este înscrisă, clauza nu este opozabilă terților, iar imobilul poate fi vândut sau executat silit.

Cum se radiază

După expirarea termenului stabilit în act, interdicția se stinge automat. Proprietarul poate solicita radierea ei la OCPI, prezentând actul juridic care prevede durata convenită.

Ce se întâmplă dacă interdicția este încălcată

Dacă proprietarul încalcă o interdicție de vânzare valabilă:

◉ actul de înstrăinare poate fi anulat în instanță;

◉ contractul inițial (de exemplu donația) poate fi rezolvit, adică desființat retroactiv.

Dacă interdicția a fost determinantă pentru încheierea contractului, nulitatea acesteia poate atrage nulitatea întregului act.

Recomandări practice Equinox Imobiliare

Pentru proprietari sau moștenitori

• Includeți interdicția doar dacă există un interes real, precum protejarea unui minor sau păstrarea unui bun de familie.
• Stabiliți clar durata și scopul în actul juridic.
• Verificați ca interdicția să fie înscrisă în Cartea Funciară – fără această formalitate, nu produce efecte față de terți.

Pentru cumpărători sau investitori

• Verificați întotdeauna extrasul de Carte Funciară înainte de semnarea contractului.
• Dacă imobilul are o interdicție activă, tranzacția nu poate fi finalizată până la radierea ei.
• Încheierea unui contract de vânzare pentru un imobil cu interdicție de vânzare valabilă implică riscul anulării în instanță.

Concluzie

Interdicția de vânzare este o măsură legală care limitează temporar libertatea de a dispune de un imobil. Ea poate dura cel mult 49 de ani, trebuie să fie justificată de un interes legitim și să fie înscrisă în Cartea Funciară pentru a fi opozabilă terților.

Această clauză este utilă în donații, partaje sau testamente, atunci când se dorește protejarea familiei și conservarea patrimoniului. Totuși, o formulare incorectă sau lipsa publicității în CF pot anula efectele dorite.

Dacă vă aflați într-o situație similară, este recomandat să consultați un notar sau un avocat specializat înainte de semnarea actului.

💬 Articol redactat de Equinox Imobiliare pentru a explica, în termeni clari, concepte juridice utile proprietarilor și cumpărătorilor. Informațiile nu înlocuiesc consultanța juridică individuală.

Rezumat video: AICI

Rezumat audio: AICI