Impozit și CASS pentru veniturile din chirii în 2025

IImpozitul pe chirii 2025 este un subiect important pentru toți proprietarii care închiriază locuințe sau spații comerciale. Închirierea unui imobil nu presupune doar semnarea unui contract, ci și respectarea unor obligații fiscale clare. Acest articol explică cum se declară contractele la ANAF, cum se calculează impozitul pe chirii 2025 și în ce condiții se datorează contribuția la sănătate (CASS). Sunt analizate și cazuri speciale, cum ar fi închirierea către o firmă sau situația contribuabililor nerezidenți.

Declararea contractului la ANAF – Formularul C168

Orice contract de închiriere încheiat în România trebuie declarat la ANAF în termen de 30 de zile.

• Formularul C168 se completează și se depune de către proprietar (sau unul dintre coproprietari) direct la ghișeu, prin poștă sau online, în Spațiul Privat Virtual.
  
• În cazul coproprietarilor, se poate desemna un reprezentant care depune declarația în numele tuturor. Procedura completă de declarare a contractului este descrisă în articolul Declararea contractelor de închiriere la ANAF în 2025.
  

Calculul impozitului pe venit

Impozitul pe veniturile din chirii este de 10%, aplicat la venitul net. Din 2023, venitul net se determină prin aplicarea cotei forfetare de 20%:

Venit net = Venit brut x 80%

Exemplu: La o chirie de 2.000 lei/lună (24.000 lei/an), impozitul este: 24.000 x 80% x 10% = 1.920 lei/an

Când se datorează CASS

Obligația de plată a contribuției la sănătate (CASS) pentru veniturile din chirii se stabilește în funcție de valoarea veniturilor nete anuale obținute și de alte surse de venit ale contribuabilului. CASS nu se calculează procentual pe venit, ci se datorează în cuantum fix, determinat în funcție de praguri exprimate în salarii minime brute. Graficul de mai jos arată clar această structură în trepte:

Situațiile trebuie împărțite în două mari categorii:

Venituri din chirii, dividende, dobânzi sau alte surse extrasalariale

Acestea se analizează împreună, iar CASS se datorează astfel:

• Sub 6 salarii minime brute – nu se datorează CASS;
  
• Între 6 și 12 salarii minime – se datorează 10% x 6 salarii minime;
  
• Între 12 și 24 salarii minime – se datorează 10% x 12 salarii minime;
  
• Peste 24 salarii minime – se datorează 10% x 24 salarii minime.
  

Aceste sume sunt fixe și nu cresc proporțional cu venitul. Contribuabilul nu poate alege să plătească mai puțin sau mai mult decât plafonul impus de lege în funcție de încadrarea sa.

Este important de reținut că veniturile din chirii, dividende, dobânzi și alte surse extrasalariale se cumulează pentru stabilirea plafonului de impunere a CASS. Dacă totalul acestor venituri nete depășește 6 salarii minime brute pe an, se datorează CASS în sumă fixă. În schimb, veniturile din activități independente (PFA) se evaluează separat și nu se cumulează cu celelalte categorii.

Totodată, veniturile din salarii sau din pensii nu se iau în calcul la stabilirea obligației de plată a CASS pentru veniturile extrasalariale.

Venituri din activități independente (PFA, II, IF)

Pentru aceste venituri se aplică aceleași praguri de 6, 12 și 24 salarii minime, dar cu un plafon suplimentar:

• Peste 60 salarii minime – CASS devine 10% din plafonul maxim: 10% x 60 salarii minime = 24.300 lei
  

Această regulă este valabilă doar pentru veniturile din activități independente. Graficul de mai jos arată clar diferențierea între tipurile de venituri și plafonul aferent acestora:

Această creștere în trepte a contribuției este esențială de înțeles: depășirea unui prag determină o majorare bruscă a valorii CASS datorate, ceea ce face importantă planificarea fiscală.

Cazuri speciale

Chiriașul este persoană juridică

Dacă spațiul este închiriat unei firme, proprietarul nu mai are obligația plății impozitului pe venitul din chirie. Această obligație revine chiriașului, care trebuie să vireze la bugetul de stat, lunar, 8% din chiria contractuală, adică 10% din chiria brută, diminuată cu deducerea forfetară de 20%.

După încheierea anului fiscal, când completează Declarația Unică, proprietarul nu mai raportează acest venit decât la rubrica dedicată contribuțiilor sociale (CASS), nu și în cadrul calculului impozitului pe venit.

Persoane nerezidente

Persoanele fizice nerezidente (ex. români stabiliți în străinătate) nu datorează CASS în România, dar au în continuare obligații fiscale pentru veniturile obținute aici. Pentru a beneficia de scutirea de la plata CASS, este necesar să:

• Dovedească faptul că au asigurare medicală valabilă în statul de rezidență (de regulă prin formularul european S1 sau alt document echivalent);
  
• Completeze Declarația Unică în România, pentru a declara venitul din chirii obținut pe teritoriul țării;
  
• Plătească doar impozitul de 10% aplicat asupra venitului net (adică 8% din chiria brută, în cazul aplicării cotei forfetare).
  

Dacă nu pot face dovada asigurării medicale în statul de rezidență, pot deveni contribuabili și la sistemul de sănătate din România.

Exemplu practic: cumul de venituri și tratamentul fiscal

Un contribuabil român rezident în România a realizat în 2024 următoarele venituri:

• Venituri din chirii: 45.000 lei (3.750 lei/lună)
  
• Venituri din PFA: 96.000 lei (venit net anual)
  
• Venituri din dividende: 20.000 lei
  
• Venituri din dobânzi bancare: 2.500 lei
  
• Câștiguri din tranzacționarea de acțiuni la Bursă: 15.000 lei
  

CASS – calcul separat pe categorii:

• a) Venituri extrasalariale cumulate: chirii (36.000) + dividende (20.000) + dobânzi (2.500) + bursă (15.000) = 73.500 lei
  
  • Venitul cumulat depășește 24 salarii minime brute ⇒ CASS se datorează la plafonul maxim pentru această categorie:
    
  • CASS = 10% x 24 x 3.750 = 9.000 lei
    
• b) PFA: venit net = 96.000 lei ⇒ se încadrează între 24 și 60 salarii minime brute
  
  • CASS = 10% x 60 x 3.750 = 22.500 lei
    
  • CAS = 25% x 60 x 3.750 = 56.250 lei (dacă nu are alt sistem de asigurare)

Impozitul pe venit:

CASS este o cheltuială deductibilă din venitul net, astfel:

• Chirii: 36.000 x 80% = 28.800 lei ⇒ venit impozabil după deducerea CASS = 21.600 lei ⇒ impozit = 2.160 lei
  
• Dividende: 20.000 x 8% = 1.600 lei (reținut la sursă)
  
• Dobânzi: 2.500 x 10% = 250 lei
  
• Bursă (acțiuni): 15.000 x 10% = 1.500 lei
  
• PFA: venit impozabil = 96.000 – 22.500 CASS – 56.250 CAS = 17.250 lei ⇒ impozit = 1.725 lei
  

Concluzie

Chiar dacă impozitul pe chirii 2025 este relativ simplu de calculat în aparență, situațiile reale pot deveni complexe. Venitul net, pragurile legale, cumulul cu alte venituri și deductibilitatea CASS necesită o înțelegere clară și uneori consultanță fiscală. Proprietarii ar trebui să se documenteze temeinic și să își planifice fiscal fiecare tip de venit pentru a evita surprizele la regularizarea anuală.

---

Vezi și:

• Acte necesare pentru încheierea unui contract de închiriere
  
• Cazuri speciale în contractul de închiriere