Impozit chirii Spania și Dubai pentru români – ghid fiscal

Impozit pe chirii în Spania și Dubai pentru români – ce trebuie să știți

de

ATENȚIE INVESTITORI: Nu uitați de ANAF!

Internetul este plin de oferte imobiliare seducătoare în destinații însorite. Platforme românești și internaționale promovează proprietăți în Dubai sau pe Costa del Sol, subliniind randamentele și fiscalitatea locală. Analizăm strict cazul unui cetățean român, rezident fiscal în România.

Acest articol explică pas cu pas impozitul pe chirii în Spania și Dubai pentru români și modul în care România taxează aceste venituri obținute în străinătate.

Experții fiscali atrag atenția: ignorarea regulilor din România sau a mecanismelor de evitare a dublei impuneri poate transforma profitul așteptat într-o surpriză costisitoare. În acest articol explicăm obligațiile fiscale pentru veniturile din chirii obținute în Spania și în Emiratele Arabe Unite (Dubai) și modul în care acestea interacționează cu impozitarea în România.

I. Obligația Supremă: Taxarea Venitului Global în România

Oricine este rezident fiscal în România are obligația de a declara toate veniturile obținute la nivel global, indiferent unde se află proprietatea. Astfel, chiriile obținute în străinătate trebuie raportate la ANAF, la fel ca veniturile din țară.

A. Cum se declară și cât se datorează în România

  1. Declarația Unică (Formularul 212): Veniturile externe se declară anual până la 25 mai. Sumele în valută se convertesc în lei la cursul mediu anual al BNR.
  2. Impozitul pe venit: Se aplică aceeași regulă ca pentru chiria din România — cotă unică de 10%.
  3. Deducerea forfetară: Impozitul se calculează pe 80% din chiria brută (deducere forfetară de 20% pentru cheltuieli).
  4. Contribuția la Sănătate (CASS): Se plătește 10% dacă veniturile extra-salariale depășesc plafoanele legale (6, 12 sau 24 salarii minime pe economie). CASS se calculează la baza fixă corespunzătoare plafonului atins.

B. Riscurile nedeclarării

ANAF primește informații despre veniturile externe prin schimburi automate de date fiscale (CRS, FATCA). Nedeclararea chiriei externe poate atrage amenzi, dobânzi și penalități considerabile.

II. Studiu de Caz 1: Spania – Dubla Impozitare și Creditul Fiscal

A. Obligațiile fiscale locale în Spania

  • Impozitul pe venitul nerezidenților (IRNR): Pentru cetățenii UE (inclusiv români), cota este 19% aplicată la venitul net (după deducerea cheltuielilor).
  • Cheltuieli deductibile: Impozitul local IBI, dobânzi ipotecare, reparații și întreținere, asigurări, administrare, amortizare anuală 3% din valoarea clădirii.
  • Declarații: Veniturile se declară prin formularul Modelo 210. Din 2024 se poate depune anual (1–20 ianuarie pentru anul anterior).
  • Chirie imputată: Chiar dacă imobilul nu este închiriat, nerezidenții datorează impozit pe un venit estimat de 1,1%–2% din valoarea cadastrală.

B. Convenția de evitare a dublei impuneri (România–Spania)

România recunoaște impozitul plătit în Spania și oferă credit fiscal până la concurența impozitului datorat local.

Exemplu:

  • Venit brut anual: 10.000 €
  • Cheltuieli deductibile în Spania: 2.500 €
  • Venit net impozabil Spania: 7.500 €
  • Impozit Spania (19%): 1.425 €
  • Impozit România (10% pe baza forfetară 8.000 €): 800 €
  • Credit fiscal: România scade cei 800 € din cei 1.425 € plătiți în Spania → impozit final datorat în România = 0 €.

III. Studiu de Caz 2: Dubai – De la Zero Impozit la Taxa Românească

A. Obligațiile fiscale locale în Dubai

  • Impozitul pe venit: Nu există pentru persoane fizice. Proprietarul păstrează 100% din chiria încasată.
  • Taxe locale: O taxă municipală de ~5% pe chirie, dar plătită de chiriaș (nu de proprietar).
  • Alte costuri: Taxa de transfer 4% la cumpărare; taxe de administrare anuale (service charges).
  • Declarații: Nu se depun declarații fiscale pentru chirii, deoarece nu există impozit personal.

B. Convenția de evitare a dublei impuneri (România–EAU)

Convenția există, dar nu se poate aplica credit fiscal dacă nu s-a plătit impozit local. România taxează integral venitul.

Exemplu:

  • Venit brut anual: 10.000 €
  • Impozit local: 0 €
  • Bază impozabilă România (80%): 8.000 €
  • Impozit România (10%): 800 € (plătit integral la ANAF, fără credit fiscal).

IV. Sinteza fiscală: impozit chirii Spania Dubai România și recomandări pentru investitori

A. Documentația este cheia

  • Obțineți certificat de atestare a impozitului plătit în străinătate pentru a aplica creditul fiscal în România.
  • Solicitați certificat de rezidență fiscală de la ANAF pentru a dovedi statutul de rezident român față de autoritățile externe.

B. Cum arată nota de plată finală?

Aspect fiscalSpania (10.000 € chirie brută)Dubai (10.000 € chirie brută)
Impozit în țara sursă1.425 €0 €
Impozit datorat în România800 €800 €
Credit fiscal acordat în România800 €0 €
Plată efectivă către ANAF0 €800 €
Total impozit pe chirie1.425 € (Spania)800 € (România)

Concluzie:

  • În Spania, impozitul local (19%) acoperă și obligația din România prin credit fiscal.
  • În Dubai, lipsa impozitului local înseamnă că România aplică integral impozitul de 10%.
  • În ambele cazuri, venitul trebuie declarat la ANAF și poate genera obligația de plată a CASS dacă depășește plafoanele.
  • Înainte de a investi în proprietăți externe, orice român trebuie să înțeleagă clar cum funcționează impozitul pe chirii în Spania și Dubai pentru rezidenții din România, pentru a evita surprize fiscale.

Surse bibliografice