Factori care influențează prețul de vânzare al unei case

Sunt adesea sunat de persoane care au un imobil de vânzare și care îmi cer să le spun care este valoarea de piață a acestuia spunându-mi doar un de află casa, ce suprafața are casa și terenul, din ce an este construită și cam atât. Eu le spun ca procesul de evaluare trebuie să țină seama și de mulți alți factori. Iată o enumerare a celor mai importanți și argumentarea relevanței fiecăruia:

1.  Factori legați de locație și accesibilitate

 ◉ Locația exactă: Este unul dintre cei mai importanți factori în determinarea valorii unei proprietăți. Proximitatea față de centrele urbane, școli, spitale, zone comerciale sau alte facilități majore sporește atractivitatea imobilului. O proprietate bine situată va avea mereu o cerere mai mare și, implicit, un preț mai ridicat. O locație bună nu înseamnă neapărat o zonă ultracentrală.

 ◉ Vecinătăți și siguranța: Calitatea vecinilor, nivelul de siguranță al cartierului și lipsa infracționalității sunt esențiale pentru potențialii cumpărători. O zonă sigură, cu vecini de încredere, atrage familii și cumpărători care prioritizează securitatea.

◉ Accesibilitatea: O casă aflată într-o zonă cu acces facil la drumuri principale, mijloace de transport în comun sau autostrăzi va fi mai atractivă pentru cei care fac naveta zilnic sau pentru familii. Infrastructura bună crește valoarea imobilului, deoarece face viața de zi cu zi mai convenabilă.

◉ Zonă cu risc de inundații sau cu pânza freatică ridicată: Proprietățile situate în zone cu risc natural ridicat, cum ar fi cele predispuse la inundații sau unde pânza freatică este aproape de suprafață, pot necesita costuri suplimentare pentru măsuri de protecție. Acest aspect poate reduce valoarea imobilului, deoarece cumpărătorii vor percepe riscuri suplimentare.

2.  Caracteristici fizice ale proprietății

◉  Tipul de proprietate: Fie că vorbim despre o casă individuală, duplex sau casă înșiruită, fiecare tip de proprietate are caracteristici unice care influențează prețul. De exemplu, o casă individuală oferă mai multă intimitate, fiind de obicei mai valoroasă decât un duplex, care presupune împărțirea unor spații comune.

◉ Suprafața utilă și construită: O casă cu o suprafață mai mare oferă mai mult spațiu de locuit și poate acomoda mai multe persoane, ceea ce crește valoarea imobilului. Suprafața construită raportată la dimensiunea terenului este un indicator esențial în determinarea prețului. Prețul nu crește proporțional cu suprafața construită!

◉ Dimensiunea terenului: Dimensiunea și forma terenului joacă un rol important în valoarea unei proprietăți. Un teren mare oferă spațiu pentru extinderi, grădini sau alte amenajări, iar terenurile cu forme regulate sunt, în general, mai atractive.

◉ Numărul și dispunerea camerelor: Dispunerea funcțională a camerelor poate face o casă mai atractivă. De exemplu, casele cu mai multe dormitoare și băi sunt mai căutate de familiile mari, iar cele cu living open-space sunt apreciate pentru flexibilitatea spațiului.

◉ Amenajările exterioare: Grădina, terasa, piscina sau locurile de parcare cresc atractivitatea și valoarea unei case. O grădină bine întreținută poate transforma o simplă proprietate într-un spațiu de relaxare, în timp ce un garaj sau locuri de parcare sunt deosebit de apreciate în zonele urbane aglomerate.

3.  Calitatea construcției și materialelor

◉ Materialele de construcție utilizate: Calitatea materialelor folosite în construcția casei influențează durabilitatea și costurile de întreținere. De exemplu, o construcție din cărămidă este de obicei mai rezistentă și mai bine izolată decât una din materiale mai ieftine.

◉ Designul arhitectural și finisajele: O arhitectură modernă, cu un design estetic plăcut și finisaje de înaltă calitate, poate atrage cumpărători dispuși să plătească mai mult. Finisajele interioare, cum ar fi parchetul din lemn masiv sau ferestrele termopan de înaltă calitate, sporesc valoarea locuinței.

◉ Anul construcției și starea clădirii: Casele noi sau recent renovate sunt percepute ca fiind mai sigure și mai eficiente din punct de vedere energetic, motiv pentru care au un preț mai mare. În schimb, casele vechi, care necesită renovări, pot avea un preț mai mic, deoarece implică investiții suplimentare, adesea greu de evaluat cu exactitate.

◉ Vechimea și calitatea renovărilor: O casă care a fost renovată recent, cu lucrări de calitate, va fi mai valoroasă. Cumpărătorii preferă casele gata pentru mutare, fără a fi necesare lucrări suplimentare.

4.  Eficiența energetică și utilitățile

◉ Eficiența energetică: Proprietățile eficiente din punct de vedere energetic (cu izolații bune, ferestre termopan, sisteme de încălzire eficiente) au costuri de întreținere mai mici și atrag cumpărători preocupați de sustenabilitate. O clasă energetică superioară (A sau B) crește valoarea imobilului. O casa cu o clasă energetică A+ va fi în mod obiectiv mai scumpă, dar acest lucru nu înseamnă automat că prețul va fi ușor de obținut. Distribuția cumpărătorilor în funcție de grupa de prețuri (mici, medii, mari si foarte mari) nu este uniformă. Casele scumpe au cumpărători puțini și, în consecință necesită un efort de marketing și publicitate suplimentar.

◉ Utilitățile disponibile: Accesul la toate utilitățile esențiale (apă, gaz, electricitate, canalizare) este un criteriu esențial pentru potențialii cumpărători. În plus, în era digitală, un semnal de internet bun este din ce în ce mai important, în special pentru cei care lucrează de acasă.

5.  Condiții juridice și administrative

◉ Condițiile juridice ale proprietății: O proprietate cu documentația juridică clară, fără litigii, ipoteci sau probleme cadastrale, are o valoare mai mare, deoarece elimină riscurile pentru cumpărător. Problemele juridice complicate pot descuraja cumpărătorii sau pot duce la negocieri de preț.

◉ Impozite și costuri de întreținere: Nivelul impozitelor pe proprietate și costurile anuale de întreținere influențează bugetul viitorului proprietar. Casele cu costuri mai mici de întreținere sunt mai atractive, în special pentru familii și pensionari.

6.  Factori economici și de piață

◉ Cererea și oferta pe piață: Piața imobiliară este fluctuantă, iar prețurile variază în funcție de cererea și oferta dintr-o anumită zonă. În perioade de cerere ridicată și ofertă limitată, prețurile vor crește. În schimb, într-o piață saturată, prețurile pot scădea.

◉ Potențial de dezvoltare: Un imobil situat într-o zonă aflată în expansiune, cu proiecte de infrastructură și dezvoltare urbană, va avea un potențial de creștere a valorii. Posibilitatea extinderii casei sau adăugarea de noi facilități, cum ar fi un etaj suplimentar sau o terasă, contribuie la atractivitatea investiției pe termen lung.

Aceste explicații arată cât de mult contribuie fiecare factor la determinarea prețului de vânzare al unei case, oferind cumpărătorilor și vânzătorilor o imagine clară asupra aspectelor ce trebuie luate în considerare în procesul de evaluare. Ar mai fi ceva important de adăugat. Un agent imobiliar emite o opinie despre prețul de care el îl consideră rezonabil pentru ca intermedierea pe care el ar putea-o face să determine vânzarea casei într-un interval de timp rezonabil. El nu oferă o evaluare în sensul propriu, pentru ca o evaluare poate emite numai un evaluator autorizat ANEVAR, în conformitate cu standardele profesionale și legale. Contează și scopul pentru care este făcută evaluare. Agentul imobiliar oferă o opinie subiectivă despre prețul pe care îl consideră rezonabil pentru vânzarea rapidă a proprietății. Această opinie se bazează pe experiența sa în piață, cunoștințele despre zona respectivă și tendințele actuale ale pieței imobiliare. Scopul principal al agentului este să faciliteze vânzarea proprietății și să obțină cel mai bun preț posibil în cel mai scurt timp. Opinia agentului nu este o evaluare oficială.

La adresa https://www.imobiliare.ro/imoexpert/cum-stabilesti-pretul-de-vanzare-corect-pentru-proprietatea-ta-2/ este analizată aceeași problemă dar cu o altă abordare.