Cum se calculează impozitul pe locuințe în Ploiești în 2026

1. Suprafața care stă la baza calculului impozitului pe locuințe

Conform legislației naționale și a documentelor locale din Ploiești, suprafața care stă la baza calculului impozitului pe clădiri este suprafața construită desfășurată (SCD).

• Regula generală: Impozitul se calculează prin aplicarea unei cote asupra valorii impozabile, care se determină înmulțind suprafața construită desfășurată (exprimată în metri pătrați) cu valoarea impozabilă corespunzătoare din tabelul legal;
• Diferența de interpretare/metodă: Deși baza legală este suprafața construită desfășurată, în practică, pentru apartamentele de bloc unde dimensiunile exterioare nu pot fi măsurate eficient, se folosește un mecanism de conversie plecând de la suprafața utilă.

2. Tratamentul balconului/logiei

Tratamentul balconului diferă în funcție de tipul de suprafață la care ne referim, conform definițiilor legale:

• Față de suprafața utilă: Balconul/logia NU face parte din suprafața utilă. Conform Legii locuinței nr. 114/96 (Anexa 1), suprafața utilă este suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor, dar nu cuprinde suprafața logiilor și a balcoanelor.
• Față de suprafața construită desfășurată: Balconul/logia ESTE inclus în suprafața construită desfășurată. Codul Fiscal definește „suprafața secțiunii unui nivel” ca incluzând și suprafața balcoanelor și a logiilor.
• Influența asupra impozitului (Percepția dublei impuneri): Există riscul unei erori de calcul care poate duce la o supra-impozitare. Expertul Adrian Vascu clarifică într-un răspuns specific: dacă se utilizează formula de calcul bazată pe coeficientul 1,4 aplicat la suprafața utilă, NU trebuie adăugată suprafața balconului la suprafața utilă înainte de înmulțire. Coeficientul de 1,4 este menit să acopere implicit pereții, spațiile comune și balcoanele. Dacă se adaugă balconul la suprafața utilă și apoi se înmulțește cu 1,4, rezultă o valoare artificial mărită,.

3. Situațiile în care se aplică coeficientul 1,4

Coeficientul de 1,4 este o normă de transformare reglementată legal:

• Prevedere legală: Este prevăzut explicit în Codul Fiscal (art. 457 alin. 5) și preluat în Hotărârile de Consiliu Local Ploiești (Anexa 1 la HCL 744/2025),.
• Contextul aplicării: Se aplică doar atunci când dimensiunile exterioare ale unei clădiri nu pot fi efectiv măsurate pe conturul exterior (situația tipică a apartamentelor din blocuri, unde proprietarul nu are acces să măsoare zidurile exterioare ale blocului),,.
• Scop: Transformarea suprafeței utile (care este cunoscută din acte) în suprafață construită desfășurată estimată, pentru a stabili baza impozabilă,.

4. Mecanismul de estimare când lipsesc date (Calcul)

Atunci când în contractul de vânzare-cumpărare sau în documentația cadastrală apare doar suprafața utilă, autoritatea fiscală aplică următorul mecanism, conform surselor SPFL Ploiești și Codului Fiscal:

1. Se ia ca bază Suprafața Utilă (SU) din actele de proprietate sau măsurători interioare,.
2. Se aplică coeficientul: Această suprafață utilă se înmulțește cu 1,4
3. Rezultatul: Valoarea obținută este considerată Suprafața Construită Desfășurată (SCD) în scop fiscal.
   • Exemplu SPFL: Pentru un apartament cu o suprafață utilă de 50 mp: 50 mp x 1,4 = 70 mp (aceasta devine suprafața construită desfășurată luată în calculul impozitului).

Notă: Dacă în documente este deja înscrisă suprafața construită desfășurată (SCD), nu se mai ia în calcul suprafața utilă și nu se mai aplică coeficientul de 1,4.

5. Particularități pentru Ploiești

Din documentele Serviciului Public Finanțe Locale (SPFL) Ploiești și HCL 744/2025 rezultă următoarele:

• Procedura specifică: Ploieștiul aplică întocmai procedura națională din Codul Fiscal. În documentul „Impozitul și taxa pe clădiri” (Anexa 1 la HCL 744/2025), la nota de sub Tabelul nr. 1, se reiterează regula: „Dacă dimensiunile exterioare (…) nu pot fi efectiv măsurate (…), atunci suprafața construită desfășurată a clădirii se determină prin înmulțirea suprafeței utile a clădirii cu un coeficient de transformare de 1,4”.
• Modul de declarare: În formularul de declarație fiscală pentru persoane fizice (Anexa nr. 11), există rubrici separate pentru „Suprafața utilă” și „Supr. constr. desfășurată”. În subsolul formularului se specifică: „Pentru determinarea suprafeței construite desfășurate, în cazul clădirilor care nu pot fi efectiv măsurate pe conturul exterior, asupra suprafeței utile se aplică coeficientul de transformare 1,4”.
• Cota de impozitare: Pentru anul 2026, cota aprobată în Ploiești pentru clădiri rezidențiale persoane fizice este de 0,095%.

6. Care este valoarea de referință la care se aplică cota de 0,095% în 2026

Pentru anul 2026, cota de impozitare de 0,095% nu se aplică direct la suprafață, ci la o valoare impozabilă calculată pe metru pătrat, stabilită prin hotărâre a Consiliului Local. Conform Tabelului nr. 1 din Anexa nr. 1 la HCL 744/2025 a Municipiului Ploiești, valorile impozabile pe metru pătrat de suprafață construită desfășurată pentru anul 2026 sunt următoarele:

6.1. Valorile de bază (Lei/mp) pentru anul 2026

Tipul clădirii	Cu instalații (apă, canal, electrice, încălzire)	Fără instalații
A. Clădiri din beton/cărămidă	2.677 Lei/mp	1.606 Lei/mp
B. Clădiri din lemn/piatră	803 Lei/mp	535 Lei/mp
C. Clădire-anexă din beton/cărămidă	535 Lei/mp	469 Lei/mp
D. Clădire-anexă din lemn/piatră	335 Lei/mp	201 Lei/mp

Condiția „cu instalații” este cumulativă (apă, canalizare, electricitate și încălzire). Dacă lipsește una dintre acestea, se aplică valoarea din coloana „Fără instalații”.

6.2. Ajustarea valorii prin coeficient zonal

Valoarea de bază pe mp se ajustează printr-un coeficient de corecție în funcție de zona de amplasare a imobilului în Ploiești:
◉ Zona A: coeficient 2,50
◉ Zona B: coeficient 2,40
◉ Zona C: coeficient 2,30
◉ Zona D: coeficient 2,20 

Pentru apartamentele situate în blocuri cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente, coeficientul zonal se reduce cu 0,10.

7. Concluzie finală

• Impozitare dublă: Din punct de vedere legal, NU există o impozitare dublă a balconului, ci o metodă de estimare forfetară. Totuși, expertul citat avertizează că organele fiscale locale ar putea greși cerând adăugarea balconului la suprafața utilă înainte de aplicarea coeficientului 1,4, ceea ce ar fi incorect,.
• Sursa confuziei: Confuzia apare din suprapunerea a două metode:
  1. Metoda exactă (măsurare exterioară) care include balconul.
  2. Metoda de estimare (Suprafața Utilă x 1,4). Deoarece „Suprafața Utilă” legală exclude balconul, coeficientul de 1,4 este suficient de mare pentru a acoperi („compensa”) atât zidurile, cât și balcoanele/logiile standard. Dacă un proprietar declară la „Suprafața Utilă” suma dintre interiorul apartamentului și balcon, atunci aplicarea coeficientului 1,4 va taxa balconul de două ori (o dată prin includere directă, a doua oară prin coeficient).
• Ce trebuie să verifice un proprietar din Ploiești:
  1. Să verifice în releveul apartamentului sau în cadastru care este exact Suprafața Utilă (SU) propriu-zisă (fără balcoane).
  2. La completarea declarației fiscale (Anexa 11), să treacă la rubrica de suprafață utilă valoarea fără balcon (dacă urmează să se aplice coeficientul 1,4).
  3. Să verifice dacă în decizia de impunere suprafața impozabilă este $SU \times 1,4$. Dacă suprafața impozabilă este mult mai mare, există posibilitatea ca în calcul să fi fost introdusă și suprafața balconului înainte de înmulțire, sau să fi fost folosită direct o suprafață construită din acte vechi care era deja mare.

Din experiența practică, cele mai multe situații de supra-impozitare pot fi corectate prin clarificarea documentației și a modului de declarare. În lipsa acestor verificări, erorile se perpetuează automat de la un an la altul, fără a fi neapărat rezultatul unei decizii deliberate a autorității fiscale.

Pentru o imagine de ansamblu asupra modificărilor introduse în acest an și a modului în care sunt stabilite impozitele locale în Ploiești pentru 2026, contextul general este detaliat în articolul publicat pe blogul Equinox: Impozitele pe Locuințe în Ploiești în 2026. Ce trebuie să știe toți proprietarii.