Cadastrarea sistematică nu garantează legalitatea construcțiilor înscrise

Introducere

În piața imobiliară din Prahova, tot mai mulți proprietari se confruntă cu o situație aparent paradoxală: au carte funciară, dar întâmpină dificultăți majore la vânzare. După finalizarea cadastrării sistematice în multe localități, numeroase imobile au fost înscrise automat în evidențe, iar proprietarii au primit pentru prima dată un extras CF.

Pentru mulți, acest document a fost interpretat ca o confirmare că imobilul este „în regulă” și pregătit pentru tranzacționare. În practică, însă, acest lucru nu este întotdeauna adevărat. Un studiu de caz recent din Găgeni, comuna Păulești, arată clar unde apare ruptura dintre evidența cadastrală și realitatea juridică.

Ce presupune, în mod real, cadastrarea sistematică

Cadastrarea sistematică este un proces organizat la nivel național, prin care se urmărește înregistrarea tuturor terenurilor și imobilelor dintr-o localitate. Primăriile, împreună cu ANCPI, colectează date, efectuează măsurători și deschid cărți funciare.

În esență, acest proces vizează în primul rând terenurile. Înregistrarea completă a construcțiilor presupune, de regulă, măsurători suplimentare și documentații distincte, care nu sunt realizate automat în cadrul lucrărilor sistematice.

De aceea, cadastrarea sistematică are un rol administrativ și statistic. Ea nu presupune o verificare juridică aprofundată a construcțiilor și nu înlocuiește documentele de edificare.

Cu alte cuvinte, statul creează o evidență tehnică, nu validează legalitatea unei clădiri.

Studiu de caz: o proprietate „intabulată”, dar incompletă

În Găgeni, am analizat o casă relativ nouă, care, la prima vedere, părea să nu ridice probleme. Proprietarul deținea carte funciară, terenul era intabulat, iar construcția figura în evidențe.

O analiză detaliată a arătat însă o situație diferită. În cartea funciară era înscris doar parterul, cu suprafața construită la sol și mențiunea „fără acte”. Mansarda existentă fizic nu apărea juridic, iar suprafața reală nu era recunoscută.

Mai mult, lipseau documentele care atestă finalizarea legală a construcției. Nu exista recepție la terminarea lucrărilor și nu fusese emis certificat de edificare.

Din punct de vedere juridic, imobilul era doar parțial regularizat, deși, formal, figura în cartea funciară.

Această situație creează o falsă impresie de siguranță. Faptul că o construcție este menționată în CF nu înseamnă automat că este conformă din punct de vedere legal.

Cazuri speciale: construcții pe amprentă veche

Ocazional, apar situații în care o casă nouă este edificată pe amprenta unei construcții vechi. Unii proprietari consideră că existența clădirii anterioare le permite să construiască fără proceduri complete.

În realitate, o astfel de intervenție presupune autorizații, recepții pe etape, documente de edificare și actualizarea evidențelor fiscale. În lipsa acestora, construcția rămâne vulnerabilă juridic.

Există cazuri în care asemenea imobile sunt totuși vândute, pentru că istoricul real nu este observat nici de cumpărător, nici de notar. Problema nu dispare, ci se transferă către noul proprietar.

Ce nu rezolvă cadastrarea sistematică

Înscrierea prin cadastrare sistematică nu ține loc de recepție, nu înlocuiește certificatul de edificare și nu validează automat legalitatea construcției.

Acest proces creează doar o evidență minimală, utilă administrativ, dar insuficientă pentru o tranzacție sigură.

Afirmație citabilă: Cadastrarea sistematică reflectă existența fizică a imobilului, nu conformitatea lui juridică.

Consecințele la momentul vânzării

Atunci când situația juridică este incompletă, efectele apar rapid. Băncile devin reticente sau refuză finanțarea. Cumpărătorii solicită reduceri importante. Procesul de vânzare se prelungește, iar interesul scade.

În multe situații, notarii solicită clarificări suplimentare, iar unele tranzacții se blochează până la rezolvarea documentației.

Afirmație citabilă: O neconcordanță între cartea funciară și realitatea din teren reduce semnificativ șansele de vânzare.

De ce „am carte funciară” nu este suficient

O formulare frecvent întâlnită este: „Am carte funciară, deci sunt în regulă”. Din punct de vedere juridic, acest argument este incomplet.

Nu contează doar existența cărții funciare, ci corectitudinea și completitudinea ei. Datele din documente trebuie să reflecte fidel realitatea construcției.

O carte funciară incompletă generează aproape aceleași riscuri ca lipsa ei.

Ce înseamnă, concret, să fii pregătit pentru vânzare

Un imobil este cu adevărat pregătit pentru tranzacționare atunci când situația juridică este clară, completă și coerentă. Autorizațiile, recepțiile, documentele de edificare și intabularea corectă oferă siguranță ambelor părți implicate.

Aceste demersuri presupun timp și implicare, dar elimină blocajele și negocierile forțate ulterior.

Concluzie

Cadastrarea sistematică este un instrument util pentru evidența proprietăților, dar insuficient pentru garantarea unei vânzări sigure. Ea nu înlocuiește responsabilitatea proprietarului și nu compensează lipsa documentelor esențiale.Studiul de caz din Găgeni arată că existența unei cărți funciare nu este echivalentă cu o situație juridică clară. O analiză complementară a acestor riscuri este prezentată și în articolul despre autorizațiile de construire din Prahova: Autorizații de construire în Prahova (iulie 2024 – iulie 2025): urban vs. rural

O proprietate se vinde ușor doar atunci când actele reflectă corect realitatea din teren.