Autentificarea contractului de închiriere la notar

Contractul de închiriere este valabil juridic chiar dacă este semnat în formă simplă, fără autentificare notarială. Totuși, în anumite situații, autentificarea poate aduce un plus de siguranță juridică sau poate fi solicitată de o parte terță (instituție, firmă, bancă). Pentru închiriera locuințelor obișnuite, autentificarea contractului de închiriere este foarte rară. În acest articol explicăm când merită autentificarea contractului de închiriere la notar, care sunt beneficiile reale, cât costă această procedură și ce diferențe există față de simpla înregistrare la ANAF.

Model de contract de închiriere comentat – clauze explicate

Acte necesare pentru încheierea unui contract de închiriere

Cuprins

Este obligatorie autentificarea contractului de închiriere?

Nu. Potrivit Codului civil, contractul de închiriere este un act consensual și este valabil prin simplul acord de voință, exprimat în scris și semnat de ambele părți. Autentificarea contractului de închiriere la notar nu este cerută de lege pentru valabilitatea contractului.

Totuși, în practică, sunt situații în care autentificarea devine necesară sau recomandată, fie la cererea unei instituții (de exemplu, pentru înregistrarea sediului social al unei firme), fie pentru protecție suplimentară în fața eventualelor litigii. Cu cât valoarea imobilului închiriat este mai mare, cu atât mai mare devine probabilitatea ca părțile să considere că autentificarea este o procedura utilă. Dă un control mai mare ambelor părți al riscurilor ce decurg din închiriere.

Când este recomandată autentificarea contractului de închiriere?

când proprietarul se află în străinătate și vrea să evite suspiciunile privind semnătura;
când contractul are o valoare mare (chirie ridicată și/sau durată lungă);
când chiriașul este o firmă și se dorește o formă mai solemnă;
când există riscuri percepute privind respectarea obligațiilor contractuale;
când una dintre părți solicită garanții suplimentare privind validitatea actului.

Costuri pentru autentificarea unui contract de închiriere

Onorariul notarial se calculează în funcție de valoarea totală a chiriei pe durata contractului (de exemplu, chirie lunară × număr luni × curs BNR). Procentul orientativ aplicat este de aproximativ 0,3% din această valoare. La suma rezultată se adaugă TVA și eventuale taxe administrative (copii legalizate, înregistrare).

Exemplu estimativ: pentru un contract de 12 luni, cu chirie de 400 euro/lună (≈ 19.200 lei total), onorariul poate fi în jur de 300–400 lei, în funcție de politica fiecărui birou notarial.

Diferența între autentificarea la notar și înregistrarea la ANAF

Deși un contract de închiriere este valabil și sub semnătură privată (de mână), autentificarea acestuia la notar oferă beneficii legale importante:

Titlu executoriu: Contractul autentificat la notar devine titlu executoriu. Aceasta înseamnă că, în cazul în care chiriașul nu își îndeplinește obligațiile (de exemplu, nu plătește chiria sau cheltuielile de întreținere), proprietarul îl poate obliga prin executorul judecătoresc să plătească datoriile, fără a mai fi necesară o acțiune în instanță.
Opozabilitate față de terți: Contractul este opozabil terților. Acest lucru înseamnă că, dacă proprietarul vinde imobilul, chiriașul este protejat, iar noul proprietar nu îl va putea evacua până la expirarea contractului de închiriere autentificat.
Siguranță juridică sporită: Notarul verifică legalitatea documentelor, autentifică semnăturile și se asigură că toate clauzele contractului sunt redactate în conformitate cu legislația în vigoare, reducând riscul de litigii ulterioare.

Ce înseamnă titlul executoriu?

Un titlu executoriu este un act juridic în baza căruia se poate demara direct procedura de executare silită, prin intermediul unui executor judecătoresc, fără a mai fi nevoie de un proces în instanță. În cazul contractului de închiriere, acest lucru se referă în principal la:

Recuperarea chiriei restante și a cheltuielilor neplătite: Proprietarul poate apela direct la executor pentru a recupera sumele datorate.
Evacuarea chiriașului: Proprietarul poate cere evacuarea chiriașului la încetarea contractului (fie prin expirarea termenului, fie prin denunțare unilaterală cu respectarea preavizului), fără a mai fi necesară o hotărâre judecătorească de evacuare.

Autentificarea notarială

Contractul de închiriere redactat și semnat în fața unui notar public capătă formă autentică și devine titlu executoriu. Notarul verifică identitatea părților, actele de proprietate și clauzele contractului.

Avantaje suplimentare:

Forță probantă superioară: este considerat dovadă deplină până la înscrierea în fals;
Siguranță juridică maximă, inclusiv în eventuale litigii;
Opozabilitate mai clară față de terți (de ex. în caz de vânzare a imobilului);
Executare silită mai ușor aplicabilă pentru plată și evacuare.

Dezavantaj: Costuri notariale proporționale cu valoarea totală a chiriei.

Înregistrarea la ANAF

Pentru un ghid complet privind înregistrarea contractului de închiriere la ANAF, vezi articolul dedicat: Declararea contractelor de închiriere la ANAF în 2025

Un contract de închiriere încheiat sub semnătură privată devine titlu executoriu doar dacă este înregistrat la ANAF. Depunerea declarației C168 în SPV (Spațiul Privat Virtual) este necesară pentru înregistrarea contractului. Formularul poate fi descărcat de aici. în SPV (Spațiul Privat Virtual) nu este conferă aceasta calitate contractului de închiriere.

Avantaje:

Fără costuri notariale;
Procedură rapidă, online sau la ghișeu;
Contractul capătă caracter executoriu în mod legal.

Dezavantaje:

ANAF nu verifică legalitatea contractului sau identitatea părților;
Rămâne un înscris sub semnătură privată, cu forță probantă mai redusă față de un act autentic;
Nu oferă același nivel de protecție juridică și opozabilitate ca un act notarial.
Înregistrarea la ANAF: Înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF (Administrația Națională de Administrare Fiscală) a fost întotdeauna obligatorie, dar, începând cu 1 ianuarie 2023, această obligație a fost reafirmată prin Ordonanța Guvernului nr. 16/2022, care a modificat Codul fiscal, fiind o condiție esențială pentru obținerea titlului executoriu. Această formalitate este distinctă de autentificarea notarială și vizează aspectele fiscale (impozitul pe venitul din chirii).
Consultație notarială:** Notariatele oferă adesea consultații gratuite pentru a estima costurile și a oferi informații suplimentare. Informații oficiale pot fi consultate pe site-ul Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.**

Avantaje și dezavantaje

Avantaje:

conferă forță probantă sporită contractului;
facilitează executarea silită (în unele cazuri);
oferă claritate și siguranță juridică ambelor părți.

Dezavantaje:

implică un cost suplimentar;
presupune programare și prezență fizică la notar;
poate îngreuna finalizarea rapidă a tranzacției.

Concluzie

Autentificarea contractului de închiriere la notar nu este o obligație legală, dar poate reprezenta o măsură de protecție utilă în anumite contexte. Proprietarii care doresc un plus de siguranță sau care interacționează cu chiriași instituționali pot opta pentru această formă solemnă.

La Equinox Imobiliare, explicăm clienților diferențele între contractul semnat simplu și cel autentificat și îi ajutăm să aleagă varianta potrivită în funcție de riscuri, costuri și obiectivele fiecărei tranzacții.

Facebook