Casă fără autorizație de construire în mediul rural: ce permite noua procedură simplificată

Construirea unei case fără autorizație de construire clasică a devenit posibilă, în anumite condiții, în mediul rural. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, introduce o procedură simplificată bazată pe notificarea primăriei.

Totuși, expresia „casă fără autorizație de construire” trebuie înțeleasă corect. Proprietarul nu poate construi fără proiect, fără respectarea regulilor de urbanism sau fără să informeze primăria. În schimb, pentru anumite locuințe nu mai este necesară procedura clasică de autorizare.

Ce casă fără autorizație de construire se poate realiza în mediul rural

Procedura simplificată se aplică unei singure locuințe unifamiliale, dacă sunt respectate cumulativ condițiile prevăzute de lege.

În primul rând, casa poate avea numai regim de înălțime parter sau demisol și parter. Prin urmare, o casă cu etaj sau cu subsol nu poate beneficia de această procedură.

Totodată, suprafața desfășurată a locuinței nu poate depăși 150 mp.

De asemenea, casa trebuie să fie amplasată în intravilanul unei localități din mediul rural. În plus, terenul trebuie să permită construirea unei locuințe potrivit documentațiilor și regulamentelor de urbanism aplicabile.

Procedura nu se aplică locuințelor noi amplasate în zone protejate sau în zonele de protecție ale monumentelor istorice.

Astfel, simplul fapt că un teren este intravilan nu înseamnă automat că proprietarul poate construi orice tip de casă. Înainte de cumpărare este utilă verificarea atentă a terenului, inclusiv prin certificatul de urbanism, care oferă informații despre regimul juridic, economic și tehnic al proprietății.

Este obligatoriu un proiect-tip pentru o casă fără autorizație de construire?

Nu. Proprietarul poate alege între un proiect-tip și un proiect individual realizat de specialiști.

Proiectele-tip pot fi puse la dispoziție de autorități în condițiile prevăzute de noul Cod. În schimb, pentru un proiect individual, proprietarul va avea nevoie de arhitect și de ceilalți proiectanți necesari pentru structură și instalații.

Totodată, proiectul individual trebuie să respecte specificul arhitectural al zonei rurale.

Ordinul Arhitecților din România pune deja la dispoziție Ghiduri de arhitectură pentru încadrarea în specificul local din mediul rural. Acestea oferă reguli și exemple privind forma casei, acoperișul, materialele, proporțiile, amplasarea pe teren și integrarea construcției în peisajul local.

În prezent, aceste ghiduri nu trebuie confundate cu un catalog unic de case gata de construit. Totuși, ele reprezintă repere importante pentru proiectarea unei locuințe care urmează procedura simplificată.

Cum funcționează procedura pentru o casă fără autorizație de construire

Procedura este mai simplă decât cea clasică, însă proprietarul trebuie să depună documentație la primărie.

În primul rând, acesta transmite o notificare privind intenția de construire. Totodată, notificarea trebuie însoțită de proiectul tehnic de execuție cu un conținut simplificat și de documentele prevăzute de lege.

Primăria verifică documentația și poate solicita clarificări sau completări. De asemenea, autoritatea poate constata că proiectul nu se încadrează în procedura simplificată și că este necesară autorizația clasică de construire.

În schimb, dacă primăria nu formulează obiecții în termenul prevăzut de lege, poate interveni mecanismul aprobării tacite.

Prin urmare, proprietarul nu poate depune notificarea și începe imediat lucrările. Trebuie respectate termenele stabilite de lege.

Este mai simplu să construiești astfel?

Da. Principalul avantaj este reducerea procedurilor administrative.

Pentru o casă fără autorizație de construire clasică, proprietarul nu mai trebuie să parcurgă întregul traseu tradițional de autorizare. În plus, legea stabilește termene clare pentru analiza notificării.

Cu toate acestea, proiectarea tehnică nu dispare.

Casa trebuie să respecte în continuare regulamentul local de urbanism, retragerile față de limitele proprietății, POT și CUT, regulile privind amplasarea construcției, cerințele de siguranță și calitate, normele de protecție a mediului și, după caz, regulile privind patrimoniul.

În plus, accesul la proprietate poate avea o importanță esențială. Am explicat separat care sunt cerințele privind drumul de acces pentru construirea unei locuințe.

Așadar, noua procedură simplifică partea administrativă, însă nu elimină regulile de construire.

Ce case nu se pot construi prin procedura simplificată

Nu orice locuință poate deveni o casă fără autorizație de construire clasică.

Procedura simplificată nu se aplică, între altele, pentru:

• case cu etaj;
• case cu subsol;
• locuințe cu peste 150 mp suprafață desfășurată;
• mai multe locuințe realizate prin această facilitate;
• case amplasate în extravilan;
• locuințe amplasate în anumite zone protejate;
• construcții care nu respectă regulamentul local de urbanism.

În aceste situații, proprietarul va trebui să urmeze procedura corespunzătoare și, după caz, să obțină autorizația clasică de construire.

Ce anexe pot fi construite prin notificare

Noul Cod simplifică și realizarea unor anexe gospodărești.

Astfel, în anumite condiții pot fi construite prin notificare:

• garaje;
• bucătării de vară;
• terase acoperite;
• pergole;
• piscine;
• grupuri sanitare;
• alte construcții exterioare similare.

Suprafața cumulată a acestora poate ajunge la maximum 50 mp, cu respectarea condițiilor prevăzute de lege.

De asemenea, dacă o anexă are fundație sau caracter permanent, simplul fapt că are mai puțin de 20 mp nu înseamnă că poate fi construită fără formalități.

Ce se poate construi fără autorizație și fără notificare

Legea permite și anumite lucrări în lipsa oricărei formalități prealabile.

Totuși, această facilitate nu se aplică unei locuințe principale. Prin urmare, o casă fără autorizație de construire nu trebuie confundată cu o construcție realizată fără notificarea primăriei.

Fără autorizație și fără notificare pot fi realizate doar anumite anexe exterioare locuințelor unifamiliale, precum terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii sau grupuri sanitare.

În plus, acestea trebuie să respecte limite stricte: maximum 20 mp cumulat, maximum 2,5 metri înălțime, fără fundație, cu caracter provizoriu și demontabil.

Astfel, o magazie de 15 mp construită pe fundație de beton nu intră automat în categoria construcțiilor fără formalități.

Pentru o imagine mai largă asupra acestui subiect, puteți consulta și articolul nostru despre lucrările care nu necesită autorizație de construire.

Lucrările la casele existente pot beneficia și ele de procedura simplificată

Noua procedură nu se referă numai la construirea unei locuințe noi.

De asemenea, notificarea poate fi utilizată, în anumite condiții, pentru lucrări precum:

• amenajarea unei mansarde în podul existent;
• renovarea sau extinderea băii și bucătăriei;
• înlocuirea acoperișului;
• supraînălțarea limitată a acoperișului;
• modificarea unor pereți nestructurali;
• reabilitarea termică a fațadelor și a anvelopei clădirii.

Totuși, fiecare lucrare trebuie analizată în raport cu limitele prevăzute de lege și cu situația concretă a construcției.

Casă fără autorizație de construire nu înseamnă casă fără reguli

Aceasta este probabil cea mai importantă diferență de reținut.

O casă fără autorizație de construire clasică trebuie să respecte în continuare toate condițiile urbanistice și tehnice aplicabile terenului.

Proprietarul are nevoie de un teren construibil și de un proiect realizat de specialiști. De asemenea, trebuie respectate condițiile privind siguranța construcției, amplasarea pe teren și integrarea în specificul arhitectural local.

De aceea, înainte de achiziție, este recomandată verificarea atentă a caracteristicilor juridice și urbanistice ale proprietății. Am prezentat mai detaliat aceste verificări în ghidul despre achiziționarea unui teren pentru construirea unei locuințe.

Prin urmare, noua lege nu permite construirea liberă a oricărei case în mediul rural. Ea introduce doar o procedură administrativă mai simplă pentru o categorie bine definită de locuințe.

În concluzie

Construirea unei case fără autorizație de construire clasică devine posibilă în mediul rural, dar numai în condițiile stabilite de Legea nr. 169/2026.

În esență, poate beneficia de procedura simplificată o locuință unifamilială cu parter sau demisol și parter, maximum 150 mp suprafață desfășurată și amplasată în intravilanul rural, dacă respectă regulile urbanistice și celelalte condiții prevăzute de lege.

Totodată, proprietarul poate folosi fie un proiect-tip, fie un proiect individual realizat de specialiști.

Astfel, procedura devine mai rapidă și mai puțin birocratică. Cu toate acestea, înainte de cumpărarea unui teren pentru construirea unei case, rămâne esențială verificarea regimului urbanistic al proprietății.

Pentru cei interesați de terenuri de vânzare în Prahova sau în localitățile rurale din apropierea Ploieștiului, posibilitatea de a construi prin procedura simplificată poate deveni un criteriu important în alegerea proprietății.