Disclosure imobiliar în România: de la „să fie cumpărătorul precaut” la transparență totală

Introducere 

Tranzacțiile imobiliare sunt momente importante și implică încredere reciprocă. De aceea, conceptul de „disclosure imobiliar” — dezvăluirea proactivă de către vânzător a defectelor materiale cunoscute — devine esențial. Deși nu este obligatoriu legal în România, adoptarea sa voluntară, inspirată din modelul anglo-saxon, crește transparența, încrederea și eficiența tranzacțiilor.

Principiul fundamental este cel al cunoașterii efective: vânzătorul declară onest ceea ce știe deja, fără a fi obligat să comande expertize suplimentare.

Este important de reținut că disclosure-ul nu este o garanție și nu înlocuiește verificările tehnice și juridice ale cumpărătorului.

În esență, disclosure-ul transformă surprizele neplăcute în informații gestionabile, contribuind la tranzacții mai sigure și mai rapide pentru toată lumea.

Ce înseamnă „disclosure imobiliar” în termeni simpli

Disclosure înseamnă dezvăluirea proactivă a defectelor materiale cunoscute. Vânzătorul declară ce știe efectiv despre starea imobilului. Agentul completează, cu bună‑credință, orice informație materială de care a luat cunoștință. Cumpărătorul decide în cunoștință de cauză.

Defect material = o problemă care poate influența prețul, decizia de cumpărare, siguranța, sănătatea sau utilizarea normală a imobilului.

De ce contează în România: riscuri concrete din teren

Piața locală are particularități. Cu toate acestea, principiile rămân valabile. Exemple tipice întâlnite frecvent:

• Infiltrații periodice în acoperiș sau subsol, remediate parțial.
• Modificări interioare fără autorizație (pereți mișcați, balcoane închise), ulterior „legalizate” doar parțial.
• Divergențe între adresa din acte, CF și nomenclatorul stradal actualizat.
• Ipoteci sau interdicții vechi radiate tardiv ori incomplet.
• Spații folosite comercial într‑o zonă exclusiv rezidențială, cu sesizări ale vecinilor.

Aceste situații nu reprezintă neapărat „blocaje”. Totuși, fără disclosure imobiliar, ele pot deveni surse de conflict, renegocieri dure sau chiar litigii.

Modelul anglo‑saxon, pe scurt: de la „Buyer Beware” la datorie de dezvăluire

Inițial, regula a fost „Caveat Emptor” – cumpărătorul să fie vigilent. Apoi, multe jurisdicții au introdus Seller’s Disclosure Statement. Ideea centrală: vânzătorul dezvăluie ceea ce știe cu adevărat (actual knowledge). El nu investighează ca un expert. Însă nu ascunde. Agentul are, la rândul lui, o datorie de dezvăluire a defectelor materiale cunoscute.

Acest model nu se suprapune perfect peste dreptul românesc. Cu toate acestea, principiile pot fi preluate, pragmatic. Mai ales dacă dorim tranzacții mai curate și mai rapide.

Cum adaptăm disclosure imobiliar la România: principii practice

Adoptarea poate fi graduală. Nu impunem formulare stufoase din prima zi. În schimb, lucrăm cu instrumente simple și clare.

• Bună‑credință: onestitate, fără intenție de a induce în eroare.
• Cunoaștere efectivă: vânzătorul declară ce știe deja, fără investigații tehnice suplimentare.
• Materialitate: ne concentrăm pe ce schimbă prețul, siguranța sau decizia.
• Documentare minimă: note scurte, date, facturi, procese‑verbale, acolo unde există.
• Complementaritate: disclosure ≠ garanție; due diligence rămâne obligatoriu.

Ce înseamnă „dezvăluiri materiale” – conținutul practic

1) Dezvăluiri fizice

• Structură: fisuri majore, tasări, consolidări.
• Acoperiș, fațadă: infiltrații repetate, reparații semnificative.
• Instalații: electrică subdimensionată, sanitare cu pierderi cronice, HVAC defectuos.
• Umiditate/mucegai: cauze, remedieri, rezultate.

2) Dezvăluiri juridice/financiare

• Modificări fără autorizație sau fără recepție.
• Încălcări de reglementare urbanistică ori ale asociației de proprietari.
• Servituți, litigii în curs, ipoteci ori interdicții notate.
• Antecedente privind prețul și condițiile de plată relevante.

3) Dezvăluiri de mediu și amplasament

• Zone inundabile, terenuri cu alunecări sau soluri expansive.
• Surse de zgomot, trafic intens, instalații industriale în proximitate.
• Riscuri istorice (ex.: materiale cu azbest în imobile vechi), dacă există indicii sau documente.

Observație: nu cerem vânzătorului expertize. Solicităm doar ce cunoaște. Restul se verifică prin inspecții independente.

Beneficii reale ale disclosure‑ului, pentru toți

Pentru vânzător

• Reduce riscul de litigii costisitoare, prin clarificare încă de la început.
• Evită renegocierile de ultim moment, care consumă timp și bani.
• Atrage cumpărători serioși, care apreciază onestitatea.

Pentru cumpărător

• Primește un tablou coerent al istoriei și stării. Decide informat.
• Își poate focaliza due diligence pe zonele sensibile.
• Negociază prețul și termenele pe baze obiective, nu pe suspiciuni.

Pentru agentul imobiliar

• Crește încrederea și standardul profesional.
• Gestionează mai bine așteptările și calendarul tranzacției.
• Diminuează riscul de reputație și escaladări post‑vânzare.

Pașii recomandați de Equinox: tactică în etape

Etapa 1 — Listă de „cunoaștere efectivă”

Solicităm vânzătorului o listă simplă, în scris, cu problemele cunoscute. 10–15 itemi sunt suficienți. De exemplu: „a curs acoperișul în 2022, s‑a reparat”; „pereții 2–3 mutați în 2010, fără AC”. Atașăm, când există, un document relevant (factură, proces‑verbal, proiect).

Etapa 2 — Aliniere agent–vânzător

Discutăm lista, clarificăm termenii, diferențiem defectele minore de cele materiale. Reformulăm neutru, fără dramatizare. Stabilim ce se comunică în fișa de prezentare și ce rămâne în disclosure.

Etapa 3 — Comunicarea către cumpărători

Punem la dispoziție disclosure‑ul în momentul potrivit: înainte de ofertă fermă, dar după vizionare. Explicăm limitele documentului. Reamintim obligativitatea inspecției tehnice independente.

Etapa 4 — Actualizare pe parcurs

Dacă apar informații noi, actualizăm disclosure‑ul. Notăm modificările și data. Păstrăm trasabilitatea discuțiilor.

Limite importante: disclosure ≠ garanție

Disclosure nu substituie expertiza tehnică sau legală. El reflectă doar informațiile cunoscute la o anumită dată. În plus, nu acoperă defecte necunoscute ori viitoare. De aceea, recomandăm întotdeauna inspecții independente: tehnică, instalații, juridic, urbanism.

Concluzia corectă: disclosure reduce riscul. Nu îl elimină.

Întrebări frecvente (FAQ)

Disclosure este obligatoriu în România? Nu ca regulă generală. Însă practica lui crește calitatea tranzacțiilor și scade riscurile.

Dacă vând „ca atare” (as‑is), mai are rost disclosure‑ul? Da. Nici clauza „as‑is”, nici formula uzuală din România „văzut‑plăcut‑cumpărat” nu acoperă omisiunea deliberată sau denaturarea unor defecte materiale cunoscute.

Trebuie să fac expertize înainte de disclosure? Nu. Declarați ceea ce știți. Inspecțiile le fac specialiștii, la nevoie.

Poate disclosure‑ul să mă „învinovățească”? Nu, dacă este sincer și factual. De multe ori, preîntâmpină acuzațiile, fiindcă arată bună‑credință.

Concluzie: transparență responsabilă, tranzacții mai sigure

Disclosure imobiliar în România nu înseamnă hârtii în plus. Înseamnă să pornim corect, să setăm așteptări realiste și să reducem surprizele. Astfel, ambele părți câștigă timp, bani și liniște. Piața devine mai matură, iar fiecare tranzacție — mai predictibilă.

Notă profesională
Acest articol are caracter informativ și nu substituie consultanța juridică ori tehnică de specialitate. Pentru situații concrete, apelați la inspector tehnic, avocat și notar. Ei sunt cei care pot evalua particularitățile fiecărui imobil.

Document util pentru agenții imobiliari  și pentrui proprietari
Pentru cei care pregătesc o vânzare, am creat și o Fișă de cunoaștere a proprietății — un document simplu, care ajută la organizarea informațiilor esențiale despre imobil.

👉 Descărcați fișa gratuit: Fișa de cunoaștere a proprietății