Verificarea actelor imobilului înainte de vânzare: o etapă esențială înainte de listare

Când vine vorba de vânzarea unui imobil, mulți proprietari se concentrează exclusiv pe găsirea unui cumpărător. Totuși, în practică, obstacolul major nu este întotdeauna lipsa interesului din piață, ci verificarea actelor imobilului și starea juridică și cadastrală a acestuia. În plus, notarii, băncile și chiar potențialii cumpărători cer ca documentele să fie clare, actualizate și conforme cu realitatea din teren. Astfel, orice neconcordanță poate bloca tranzacția, chiar dacă există un acord verbal între părți.

De ce este importantă verificarea actelor unui imobil înainte de vânzare?

Înainte de a scoate un imobil la vânzare, este esențială o verificare acte imobil atentă, pentru a analiza următoarele documente:

• Extrasul de carte funciară: trebuie să fie liber de sarcini nejustificate și să reflecte corect situația juridică. Adresa poștală trebuie să fie ce actuală/ Numele proprietarilor trebuie să fie cele actuale (doamnele și domnișoarele își pot schimba numele prin căsătorie)
• Planul cadastral: forma și localizarea trebuie să corespundă realității din teren.
• Documentele de proveniență: contracte de vânzare, donație, moștenire, hotărâri judecătorești etc., set complet și existente în original.
• Dovezi de plată din tranzacții anterioare: mai ales dacă au existat credite bancare.

Astfel, în loc să descoperi probleme în ultima clipă, este mai bine să le identificați din timp, pentru a salva timp, bani și șansele unei vânzări reușite.

Indiferent dacă problema este cadastrală, juridică sau administrativă, consecința este aceeași: vânzarea se poate bloca exact în momentul în care aveți cumpărătorul pregătit să semneze.

Trei exemple reale care arată cât de ușor se poate bloca o vânzare

Exemplul 1: Forma și localizarea incorectă în planul cadastral

În extrasul de carte funciară al unui imobil apare mențiunea: „imobil înregistrat în planul cadastral fără formă și localizare corectă”. Această înscriere a fost făcută cu mulți ani în urmă, când documentațiile cadastrale erau mai puțin detaliate decât astăzi.

Ulterior, un vecin a solicitat înscrierea proprietății sale în cartea funciară pe baza unor măsurători moderne. De asemenea, au fost constatate diferențe la limita comună dintre cele două terenuri. Inspectorii OCPI au cerut corectarea situației, dar pentru aceasta era necesar consimțământul ambilor proprietari. Cum proprietarul primului imobil nu a putut fi contactat, s-a făcut o mențiune provizorie în cartea funciară.

Astăzi, când imobilul se dorește a fi vândut, această mențiune devine o problemă semnificativă. În concluzie, trebuie refăcute măsurătorile cadastrale și actualizat planul, pentru a radia mențiunea și pentru a continua procesul fără blocaje.

Exemplul 2: Situație similară, blocaj identic

În cartierul 9 Mai din Ploiești există un bloc (nr. X) a cărui adresă poștală este trecută astfel: „Str. Vornicei-Sondelor, Nr. 4-62A”. Totuși, în nomenclatorul oficial, Vornicei și Sondelor sunt două străzi diferite. Pe fiecare dintre acestea există câte un bloc cu numărul X. Prin urmare, identificarea imobilului devine neclară.

O asemenea eroare, introdusă probabil în documentația inițială, poate trece neobservată mult timp. Totodată, intervenția corectivă este dificilă, mai ales în cazul unei ipoteci, unde este necesar acordul băncii pentru orice modificare în cartea funciară. Aici se vede încă o dată cât de important este ca verificarea actelor imobilului să fie făcută înainte de promovarea proprietății.

Exemplul 3: Lipsa dovezii plății integrale dintr-o tranzacție veche

În 2008, o casă a fost vândută, iar o parte din preț a fost achitată printr-un credit acordat de RBS Bank. În contract însă nu a fost inclusă nicio obligație clară privind dovada plății integrale a prețului: nici declarație autentică de încasare și nici extras de cont atașat.

După 16 ani, imobilul este din nou în procedura de vânzare. Notarul cere acum dovada încasării integrale, iar situația devine complicată: RBS a fost preluată de UniCredit, care nu mai poate furniza extrase de cont atât de vechi, iar vânzătoarea de atunci locuiește în Franța și nu poate fi contactată.
Astfel, lipsa unui document aparent minor a ajuns să blocheze tranzacția.

Ce poți face ca proprietar? Recomandări pentru verificare acte imobil

• Solicitați un extras de carte funciară actualizat și analizați-l împreună cu un specialist.
• Verificați planul cadastral și, la nevoie, inițiați măsurători noi.
• Asigurați-vă că toate tranzacțiile anterioare au documente care să dovedească plata integrală.
• Colaborați cu un notar sau consultant imobiliar pentru a identifica din timp eventualele probleme.

Astfel, veți putea evita întârzierile și blocajele care apar când documentele nu sunt pregătite corect.

✅ Checklist Verificare Acte Imobil înainte de Vânzare

 ☑ Extras de carte funciară actualizat
☑ Plan cadastral corect (formă + localizare)
☑ Corelare adresă: contract de vânzare – carte funciară – nomenclator stradal – evidențe fiscale
☑ Dovezi plăți / radiere ipoteci vechi, servituți, abitații viagere etc.
☑ Continuitate de proprietate și succesiuni finalizate
☑ Relevanță destinație imobil (locuință / comercial)
☑ Consimțământ Primărie pentru terenurile concesionate.

La Equinox, credem că transparența și pregătirea temeinică sunt cheia unei vânzări reușite. Așadar, verificarea actelor unui imobil înainte de vânzare nu este o formalitate, ci un pas obligatoriu pentru a merge la notar cu încredere, evitând blocaje costisitoare și riscul de a pierde cumpărătorul potrivit.