Cum se interpretează practic valoarea σ (dispersia piețelor imobiliare)

Parametrul σ (sigma) exprimă gradul de împrăștiere a prețurilor în jurul valorii medii a pieței ((p₀)).
El arată cât de „strânsă” sau „largă” este o piață: cu cât σ este mai mic, cu atât prețurile sunt mai apropiate între ele și reacțiile cumpărătorilor sunt mai rapide la orice diferență de preț.

Pentru o distribuție lognormală, aproximativ 68% dintre apartamente se află într-un interval de ±σ față de valoarea medie — adică între (p₀·e^{-σ}) și (p₀·e^{σ}).

🔹 Exemplu numeric (Ploiești, p₀ = 1330 €/m²)

σ	Intervalul prețurilor care conține ≈68% din apartamente	Interpretare practică
σ = 0,07	[1240 – 1425 €/m²]	Două treimi din apartamente se vând într-o marjă de ±7% față de prețul mediu. Piața este omogenă și sensibilă: o creștere de 10% peste medie reduce drastic probabilitatea de vânzare.
σ = 0,10	[1200 – 1470 €/m²]	Două treimi din apartamente se încadrează într-o marjă de ±10% față de prețul mediu. Piața este echilibrată: toleranță moderată la diferențele de preț, dar vânzările rapide rămân concentrate aproape de medie.
σ = 0,15	[1140 – 1540 €/m²]	Două treimi din apartamente se află într-o marjă de ±15% față de medie. Piața este largă și eterogenă, cu variații mari între zone și segmente. Supra- sau subevaluările sunt mai greu de detectat, iar vânzările pot avea prețuri foarte dispersate.

💬 Concluzie unitară

Într-o piață strânsă (σ=0,07), aproape toate ofertele se concentrează într-un interval foarte îngust — cumpărătorii fac rapid diferența între „corect” și „scump”.

Într-o piață medie (σ=0,10), diferențele de ±10% sunt tolerate, dar devierile mai mari reduc vizibil șansele de vânzare.

Într-o piață largă (σ=0,15), prețurile pot varia cu ±15% sau mai mult fără ca acest lucru să excludă complet o ofertă de pe piață — însă predictibilitatea devine mai redusă.

💡 Pe scurt:
Sigma este lentila prin care putem vedea cât de ordonată sau haotică este o piață.
Cu cât σ este mai mic, cu atât „clopotul” pieței e mai îngust, iar stabilirea prețului corect devine mai precisă.