Credit ipotecar vs. credit imobiliar

de

Creditele cu dobanda fixa pe 1-5 ani au aparut initial ca o metoda de „ocolire” a normelor Bancii Nationale care ingradeau gradul de indatorare la maxim 35% din venitul net eligibil. Ele au devenit o metoda folosita de banci in lupta pentru cota de piata. Nu exista banca care sa nu fi apelat la acest „truc”.

Trucul dobanzilor mici si fixe in primii ani are si avantaje, permitandu-le solicitantilor de credit sa imprumute sume mai mari de bani.

Este bine atat timp cat stim ce riscuri ne asumam si nu uitam ca bancile nu renunta pentru mult timp la marjele lor de profit si cu siguranta vor recupera pierderea in anii urmatori.

Iata de ce, in cazul creditelor pentru locuinte care se intind pe perioade mari de timp, este de preferat creditul ipotecar, intrucat acesta este reglementat printr-o lege speciala, iar clientul este protejat de “schimbarile de strategie” sau „de politica” ale bancilor.

Astfel, in cazul creditelor ipotecare, bancile sunt obligate prin lege sa specifice in contractul de credit, structura dobanzii: dobanda interbancara la care se raporteaza, (inclusiv perioada de referinta) si marja , adica „adaosul” bancii. Mai mult chiar, bancile sunt obligate sa pastreze aceasta marja pe toata perioada contractului de credit. Acest „avantaj” poate deveni un „dezavantaj” daca, datorita concurentei, bancile isi vor diminua marjele, clientii care au incheiat contracte de credit la marje ridicate nemaiputand beneficia pe viitor de noile marje mai mici.

In cazul creditelor imobiliare, legea nu impune bancilor o modalitate exacta de determinare a ratei dobanzii, lasand acest lucru la latitudinea lor. Si in cazul creditelor imobiliare, bancile se raporteaza la evolutia indicilor EURIBOR, LIBOR, ROBOR/BUBUOR, dar tin cont intr-o mai mare masura si de „obiectivele bancii”. Astfel, o banca cu o cota de piata mare isi va permite sa aiba un adaos mai mare peste indicii interbancari, in timp ce o banca nou intrata pe piata va avea marje mai mici.

Atat EURIBOR, cat si LIBOR sunt indici folositi frecvent la stabilirea dobanzilor la creditele ipotecare din intreaga lume.

Ce reprezinta fiecare:

EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) reprezinta rata dobanzii la creditele in EURO, practicata intre principalele banci europene.

LIBOR (London InterBank Offered Rate) reprezinta rata dobanzii la creditele practicate de bancile de pe piata interbancara londoneza.

ROBOR/BUBOR este rata medie a dobanzii pentru creditele in lei acordate pe piata interbancara;

Datorita faptului ca Londra este un centru financiar international, LIBOR se calculeaza atat pentru lira sterlina, cat si pentru dolarul American, dolarul canadian, yenul japonez, francul elvetian si alte valute majore pe piata financiara.

In concluzie:

  • creditele ipotecare in CHF (franci elvetieni) se raporteaza la LIBOR CHF, adica LIBOR calculat pentru francul elvetian;
  • creditele ipotecare in USD se vor raporta la LIBOR USD, adica LIBOR calculat pentru dolarul american;
  • creditele in EURO se vor raporta la EURIBOR;
  • creditele ipotecare in LEI se vor raporta la BUBOR.

Atat LIBOR, EURIBOR cat si BUBOR se stabilesc pentru perioade diferite de timp cum ar fi:

  • LIBOR/EURIBOR/ROBOR ON: over night;
  • LIBOR/EURIBOR/ROBOR  1W: la o saptamana;
  • LIBOR/EURIBOR/ROBOR  1M: la o luna;
  • LIBOR/EURIBOR/ROBOR  3M: la 3 luni;
  • LIBOR/EURIBOR/ROBOR  6M: la 6 luni;
  • LIBOR/EURIBOR/ROBOR  9M: la 9 luni;
  • LIBOR/EURIBOR/ROBOR  12M: la 12 luni.

Fiecare banca isi stabileste periodicitatea cu care se raporteaza la acesti indici, cele mai folosite perioade fiind de 3M (3 luni) si 6M (6 luni).

Astfel, banci precum ALPHA BANK, BRD, Banca Romaneasca, Piraeus Bank si altele se raporteaza la EURIBOR 3M pentru stabilirea dobanzilor la creditele lor ipotecare in euro.

Ce inseamna acest lucru? Cand dobanda este variabila in functie de EURIBOR 3M, insemna ca, rata dobanzii se schimba o data la 3 luni pe data de 25 a lunii (martie, iunie, septembrie, decembrie), in functie de indicele EURIBOR din data de 15 a lunii respective.

Credit Europe Bank, de exemplu, se raporteaza la EURIBOR 6M pentru creditele ipotecare in euro si LIBOR(CHF) 6M pentru creditele ipotecare in franci elvetieni.

Astfel, pentru a stabili rata dobanzii pentru perioada 1 ianuarie – 30 iunie 2011, banca se va raporta la ultimul indicele EURIBOR 6M de la 31 decembrie 2010, iar pentru perioada 1 iulie-31 decembrie 2011 la indicele EURIBOR 6M de la 30 iunie 2011.

Avand in vedere ca nivelul acestor dobanzi se stabileste in mod independent, le putem considera ca fiind „de incredere”.