Doi soți cumpără un apartament, însă prețul este plătit integral de fiul lor, prin virament bancar direct în contul vânzătorului. Contractul de vânzare-cumpărare nu precizează dacă banii reprezintă o donație, un împrumut sau un alt tip de ajutor financiar.
Ce consecințe juridice și fiscale poate avea o asemenea situație?
Plata prețului de către fiu nu îl transformă automat nici în proprietarul apartamentului, nici în beneficiarul real al tranzacției. Totuși, lipsa unei explicații privind motivul plății poate crea ulterior probleme de probă, fiscale, patrimoniale sau succesorale.
Pe scurt: ce trebuie reținut?
Dacă părinții figurează în contract drept cumpărători, ei dobândesc proprietatea asupra apartamentului, chiar dacă fiul achită prețul din contul său.
Totodată, plata făcută de fiu trebuie separată de dreptul de proprietate. Problema principală este cu ce titlu a plătit fiul banii.
În practică, pot exista mai multe explicații:
- fiul a dorit să le ofere definitiv banii părinților;
- plata poate avea natura unei donații indirecte, dacă sunt îndeplinite condițiile legale;
- fiul le-a acordat părinților un împrumut;
- plata are la bază un alt raport juridic;
- în situații speciale, părinții pot cumpăra în realitate în interesul fiului.
Un transfer bancar dovedește foarte bine cine a plătit. Cu toate acestea, el nu demonstrează întotdeauna și de ce a plătit.
Cine este proprietarul dacă fiul plătește apartamentul?
Dacă părinții figurează drept cumpărători în contractul autentic de vânzare-cumpărare, părinții dobândesc proprietatea asupra apartamentului.
Fiul nu dobândește automat un drept de proprietate numai pentru că prețul a fost achitat din contul său.
În plus, dacă părinții sunt căsătoriți sub regimul comunității legale, bunurile dobândite în timpul acestui regim sunt, ca regulă, bunuri comune, potrivit art. 339 din Codul civil.
Prin urmare, trebuie separate două aspecte:
cine dobândește apartamentul și cine furnizează banii necesari achiziției.
Cele două persoane nu trebuie să coincidă în mod obligatoriu.
Poate fi plătit prețul apartamentului de o altă persoană?
Da. Prețul unui apartament poate fi achitat de un terț, iar simplul fapt că banii provin din contul fiului nu face contractul de vânzare-cumpărare nevalabil.
În practică, multe contracte prevăd numai că diferența de preț va fi achitată într-un anumit termen, prin virament bancar, în contul vânzătorului. Codul civil permite, ca regulă, ca plata unei obligații să fie făcută și de un terț (Art. 1472 Cod civil).
De exemplu:
„Diferența de preț se va achita în termen de 3 zile lucrătoare, prin virament bancar, în contul vânzătorului…”
Contractul nu precizează neapărat din ce cont trebuie să provină suma.
Astfel, ulterior, vânzătorul poate constata că prețul a fost virat din contul fiului cumpărătorilor.
Din perspectiva vânzătorului, obligația de plată este îndeplinită dacă acesta primește suma datorată și plata poate fi identificată.
Totuși, plata prin transfer bancar are propriile particularități. Am analizat separat și riscurile plăților prin virament în tranzacțiile imobiliare.
Cu toate acestea, în situația analizată aici rămâne o problemă distinctă între părinți și fiu:
De ce a plătit fiul o datorie care aparținea părinților?
Plata făcută de fiu poate fi considerată donație?
Da, poate exista o intenție de gratificare, dacă fiul a dorit să suporte definitiv prețul apartamentului fără să pretindă restituirea banilor.
Totuși, simplul transfer bancar nu trebuie calificat automat drept donație.
Codul civil prevede, ca regulă, forma autentică pentru donație. De asemenea, legea recunoaște anumite excepții, printre care donațiile indirecte, donațiile deghizate și darurile manuale.
În cazul în care fiul achită direct vânzătorului datoria părinților cu intenția de a-i gratifica și fără obligație de restituire, poate fi analizată, în funcție de împrejurările concrete, existența unei donații indirecte.
Tema donațiilor și a efectelor lor ulterioare este detaliată și în articolul nostru despre riscurile unei donații imobiliare.
Totodată, trebuie clarificat un aspect care poate deveni important ulterior:
Fiul a dorit să îi gratifice pe ambii părinți sau numai pe unul dintre ei?
Această întrebare poate conta, de exemplu, la divorț sau la succesiune.
Plata prețului poate fi considerată dar manual?
Nu ar trebui presupus automat acest lucru.
Codul civil reglementează distinct darul manual și stabilește condiții specifice pentru acesta, inclusiv limita valorică de 25.000 lei.
Prin urmare, plata prin transfer bancar a unui apartament de 80.000, 100.000 sau 150.000 de euro nu ar trebui descrisă pur și simplu drept „dar manual”.
Pentru sume mari, natura exactă a liberalității trebuie analizată în funcție de modul în care s-a realizat operațiunea și de intenția reală a părților.
Plata făcută de fiu poate reprezenta un împrumut?
Da. Dacă părinții trebuie să îi restituie banii, plata poate avea la bază un împrumut.
De exemplu, intenția reală poate fi:
„Fiul achită acum apartamentul, iar părinții îi vor restitui ulterior cei 100.000 de euro.”
În acest caz, fiul nu este proprietar al apartamentului doar pentru că l-a finanțat. În schimb, el poate avea o creanță împotriva părinților.
Totuși, pentru sume importante, este recomandat ca împrumutul să fie documentat în scris.
Este necesar un înscris pentru dovedirea împrumutului?
Pentru sume mari, înscrisul are o importanță deosebită din punct de vedere probator.
Art. 309 alin. (2) din Codul de procedură civilă stabilește, ca regulă, că un act juridic cu o valoare mai mare de 250 lei nu poate fi dovedit numai cu martori.
Există și excepțiile prevăzute de lege. De asemenea, pot exista alte mijloace de probă relevante.
Cu toate acestea, într-un împrumut de zeci sau sute de mii de euro, este mult mai sigur să existe un document care stabilește cel puțin:
- suma;
- moneda;
- cine sunt debitorii;
- dacă există sau nu dobândă;
- termenul de restituire;
- modalitatea de rambursare.
În plus, ordinul de plată poate menționa natura transferului, dacă aceasta corespunde realității.
Transferul bancar dovedește existența împrumutului?
Transferul bancar dovedește foarte bine plata, dar nu demonstrează singur, în orice situație, obligația de restituire.
Să presupunem că extrasul bancar arată:
„Fiul → vânzător apartament: 120.000 euro.”
Rezultă foarte clar că fiul a suportat suma.
Totuși, documentul nu răspunde automat la întrebarea:
„Părinții trebuie să îi dea banii înapoi?”
Dacă nu există un contract, o mențiune relevantă pe ordinul de plată sau alte dovezi, tocmai natura raportului dintre fiu și părinți poate deveni obiectul unui litigiu.
În cât timp se prescrie dreptul de a cere restituirea unui împrumut?
Termenul general de prescripție este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen, conform art. 2517 din Codul civil.
Totuși, cei trei ani nu trebuie calculați automat de la data transferului bancar.
În principiu, contează momentul în care obligația de restituire devine exigibilă.
De exemplu, dacă părțile stabilesc că împrumutul trebuie restituit la 1 octombrie 2030, analiza prescripției se raportează la scadența obligației.
În plus, dacă nu a fost stabilit niciun termen de restituire, situația juridică trebuie analizată separat.
Astfel, lipsa unui înscris poate crea probleme nu numai privind existența împrumutului, ci și privind momentul în care banii trebuiau restituiți.
Ce probleme fiscale pot apărea pentru părinți?
Din punct de vedere fiscal, trebuie separate situația părinților și cea a fiului.
Pentru părinți, transferul bancar poate explica sursa finanțării apartamentului: prețul a fost achitat din fondurile fiului.
Cu toate acestea, poate rămâne de explicat natura juridică a sumei.
Dacă banii reprezintă un împrumut real, suma primită cu obligația de restituire nu reprezintă, prin ea însăși, un venit obținut dintr-o activitate impozabilă.
Dacă este vorba despre o liberalitate, trebuie analizate forma și tratamentul juridic și fiscal corespunzătoare situației concrete.
Prin urmare, faptul că există un transfer bancar este util, dar nu rezolvă singur toate întrebările.
Ce probleme fiscale pot apărea pentru fiu?
În cazul fiului, întrebarea principală poate fi:
Care este proveniența celor 100.000 sau 150.000 de euro folosiți pentru achiziție?
Dacă banii provin din salarii, economii, dividende, vânzarea unor bunuri, moșteniri sau alte surse legale și documentabile, traseul financiar poate fi justificat.
În schimb, dacă ANAF constată venituri a căror sursă nu poate fi identificată, Codul fiscal prevede pentru aceste venituri o cotă de impozitare de 70% aplicată bazei impozabile ajustate. Regula rezultă din art. 117 privind veniturile a căror sursă nu a fost identificată.
Această cotă nu se aplică automat unui transfer între fiu și părinți. Ea privește veniturile pe care organele fiscale le constată și a căror sursă nu poate fi identificată.
De aceea, pentru tranzacțiile de valoare mare trebuie păstrate documentele care justifică atât transferul, cât și proveniența fondurilor.
Cine este beneficiarul real dacă fiul plătește apartamentul?
Persoana care plătește apartamentul nu devine automat beneficiarul real al tranzacției.
Aceasta este una dintre cele mai importante distincții.
La autentificarea unei tranzacții imobiliare, notarul aplică regulile privind cunoașterea clientelei și prevenirea spălării banilor. Definiția beneficiarului real și obligațiile aferente sunt reglementate prin Legea nr. 129/2019 privind prevenirea și combaterea spălării banilor.
În esență, legea urmărește identificarea persoanei fizice în numele sau în interesul căreia se realizează efectiv tranzacția.
Dacă părinții cumpără efectiv apartamentul pentru ei, îl dobândesc pentru propriul folos și nu acționează în numele sau în interesul fiului, ei pot fi beneficiarii reali chiar dacă fiul furnizează banii.
Astfel, cele două afirmații pot fi simultan adevărate:
Cumpărători și beneficiari reali: părinții.
Sursa fondurilor: fiul.
Când ar putea fi fiul beneficiarul real?
Situația poate fi diferită dacă părinții apar numai formal în contract, iar tranzacția se realizează, în realitate, în interesul fiului.
De exemplu, pot exista situații în care fiul finanțează achiziția, controlează efectiv bunul, iar între părți există o înțelegere că părinții sunt doar persoane interpuse.
În asemenea împrejurări trebuie analizată problema beneficiarului real.
Cu toate acestea, simpla plată a prețului de către fiu nu este suficientă pentru a demonstra că el este beneficiarul real.
Trebuie informat notarul că fiul va face plata?
Dacă încă de la autentificarea contractului se știe că fiul va suporta integral prețul, este prudent ca notarul să cunoască această împrejurare.
Beneficiarul real și sursa fondurilor sunt două lucruri diferite.
Notarul are obligații privind cunoașterea clientelei și prevenirea spălării banilor. De aceea, proveniența fondurilor poate deveni relevantă chiar dacă persoana care le furnizează nu este beneficiarul real.
Totodată, notarul poate aprecia ce documente sau explicații sunt necesare în situația concretă.
Pentru pregătirea unei tranzacții este utilă și verificarea din timp a documentelor cerute de notar la vânzarea unui apartament.
Trebuie să scrie în contract cine face viramentul?
Nu întotdeauna.
În practică, numeroase contracte prevăd doar că prețul sau diferența de preț se va achita prin virament bancar în contul vânzătorului, fără să precizeze titularul contului din care trebuie să provină banii.
Astfel, faptul că ulterior plata este făcută din contul fiului nu contrazice automat contractul.
Totuși, lipsa unei mențiuni în contract privind motivul pentru care fiul plătește nu rezolvă raportul juridic dintre fiu și părinți.
Ce se poate întâmpla dacă părinții divorțează?
Dacă fiul a suportat integral prețul, iar ulterior părinții divorțează, poate deveni importantă întrebarea:
Fiul a dorit să îi ajute pe ambii părinți sau numai pe unul dintre ei?
Dacă nimic nu a fost documentat, intenția existentă la momentul achiziției poate trebui dovedită după mai mulți ani.
Astfel, o înțelegere informală de familie poate ajunge să influențeze un litigiu privind un bun de valoare mare.
Ce se întâmplă dacă unul dintre părinți moare?
Fiul care a plătit integral apartamentul nu devine automat proprietar la decesul părintelui.
Dacă părinții sunt proprietarii apartamentului, se aplică regulile privind regimul matrimonial și succesiunea.
Prin urmare, partea care aparține persoanei decedate poate intra în masa succesorală și poate reveni moștenitorilor potrivit legii sau testamentului.
Dacă există și alți copii sau alți moștenitori, aceștia pot dobândi drepturi asupra patrimoniului succesoral chiar dacă unul dintre copii a finanțat inițial apartamentul.
În schimb, dacă plata reprezenta un împrumut real, fiul poate avea o creanță care trebuie analizată distinct în cadrul succesiunii, dacă aceasta există, poate fi dovedită și nu este stinsă.
Unde se află, de fapt, riscul?
Riscul principal nu este faptul că fiul face transferul bancar în locul părinților.
Problema este cu ce titlu suportă fiul prețul apartamentului.
Dacă situația nu este clarificată, pot apărea ulterior:
- discuții dacă suma a fost donație sau împrumut;
- dificultăți în dovedirea obligației de restituire;
- probleme la divorțul părinților;
- probleme la succesiune;
- conflicte între moștenitori;
- întrebări privind proveniența fondurilor;
- verificări privind beneficiarul real;
- posibile consecințe în cadrul unei verificări fiscale.
De aceea, cea mai vulnerabilă explicație este:
„Fiul a plătit și atât.”
Această formulă poate funcționa ani întregi cât timp nimeni nu contestă nimic. Totuși, dacă apare un conflict, trebuie reconstruită intenția pe care părțile au avut-o cu mult timp în urmă.
Cum poate fi documentată corect plata?
Cea mai prudentă soluție este clarificarea naturii plății înainte de efectuarea transferului.
Dacă banii reprezintă un împrumut, este recomandată existența unui înscris care stabilește suma, moneda, debitorii și termenul de restituire.
În schimb, dacă fiul dorește să suporte definitiv prețul apartamentului, trebuie analizată forma juridică potrivită pentru liberalitatea intenționată.
În plus, pentru tranzacțiile importante trebuie păstrate:
- contractul de vânzare-cumpărare;
- ordinele de plată și extrasele bancare;
- documentele privind proveniența banilor;
- înscrisul care explică natura raportului dintre fiu și părinți, atunci când este necesar.
Astfel, atât traseul banilor, cât și intenția părților pot fi demonstrate ulterior.
Care este concluzia?
Părinții pot cumpăra un apartament al cărui preț este plătit integral de fiul lor. Fiul nu devine automat proprietar și nici beneficiar real numai pentru că furnizează banii.
Totuși, trebuie clarificat motivul plății.
Dacă fiul le oferă definitiv banii părinților, trebuie analizată natura liberalității. Dacă părinții trebuie să îi restituie suma, raportul de împrumut ar trebui documentat. În plus, proveniența fondurilor trebuie să poată fi justificată.
Problema poate părea minoră în ziua semnării contractului, dar poate deveni importantă după ani de zile, în cazul unui divorț, al unei succesiuni, al unui conflict familial sau al unei verificări fiscale.
Un transfer bancar poate demonstra foarte bine cine a plătit. Nu demonstrează întotdeauna și de ce a plătit.
Temeiuri legale principale
Pentru aprofundarea situației pot fi avute în vedere, în funcție de cazul concret:
- Codul civil – regimul bunurilor soților, donațiile, executarea obligațiilor, împrumutul, prescripția și succesiunea;
- art. 339 Cod civil – bunurile comune ale soților;
- art. 1011 Cod civil – forma donației și excepțiile;
- art. 2517 Cod civil – termenul general de prescripție de 3 ani;
- art. 309 Cod procedură civilă – dovada actelor juridice prin martori;
- art. 117 Cod fiscal – veniturile a căror sursă nu a fost identificată;
- Legea nr. 129/2019 – cunoașterea clientelei și identificarea beneficiarului real.
Articolul are caracter general și informativ și nu reprezintă consultanță juridică sau fiscală. Situația concretă trebuie analizată, după caz, împreună cu notarul, avocatul sau consultantul fiscal.