Equinox Blog | Imobiliare Ploiesti

Clasificarea terenurilor si a constructiilor

Sorin Tilimpea — Thu, 03 May 2012 20:50:36 +0000

Criterii de clasificare a terenurilor dupa destinatii

Generalitati: Terenurile de orice fel, care apartin persoanelor fizice si juridice, indiferent de titlurile pe baza carora sunt detinute, se impart pe destinatii conform prevederilor legale. Prin “Detinatori de terenuri” se înteleg titularii dreptului de proprietate, persoane fizice sau juridice, ai altor drepturi reale asupra terenurilor sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea de posesor ori detinator precar.

Domeniul public poate fi de interes national, caz în care proprietatea asupra sa în regim de drept public apartine statului, sau de interes local, caz in care proprietatea (de asemenea in regim public) apartine comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor.

Terenurile cu destinatie agricola (TDA)

Din categoria terenurilor cu destinatie agricola fac parte: terenurile arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantatiile de hamei si duzi, pasunile, fânetele, serele, solariile, rasadnite, terenurile cu vegetatie forestiera daca nu fac parte din amenajarile silvice, pasunile împadurite, cele ocupate de constructii agrozootehnice si îmbunatatiri funciare, amenajarile piscicole, drumurile tehnologice si de depozite.

Terenurile cu destinatie forestiera (TDF)

Din categoria terenurilor forestiera fac parte: terenurile împadurite sau cele ce servesc nevoilor de cultura, productie ori administratie silvica, terenurile destinate împaduririlor si cele neproductive -stâncarii, abrupturi, bolovanisuri, râpe, revene, torenti.

Terenurile aflate permanent sub ape (TDH)

Din aceasta categorie fac parte albiile minore ale cursurilor de apa, cuvetele lacurilor naturale si artificiale la nivelul maxim de retinere, bratele si canalele din Delta Dunarii, fundul apelor maritime interioare si al marii teritoriale si contigue.

Terenurile din intravilan (TDI)

În aceasta categorie se includ toate terenurile indiferent de categoria de folosinta, situate in perimetrul localitatilor urbane si rurale ca urmare a stabilirii limitei de hotar a intravilanului, conform legislatiei în vigoare.

Terenurile cu destinatie speciala (TDS)

Din categoria terenurilor cu destinatie speciala fac parte cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, aeriene si navale, cele pe care se afla obiective si instalatii hidrotehnice, termice de transport al energiei electrice si gazelor naturale, terenurile cu exploatari miniere, petroliere, cele pentru nevoile de aparare a tarii, precum si rezervatiile si monumentele naturii, monumentele, ansamblurile si siturile arheologice si istorice si altele asemenea.

Criterii de clasificare si identificare a categoriilor de folosinta a terenurilor

Generalitati: Categoria de folosinta a terenului, individualizata printr-un cod, este unul dintre atributele parcelei (suprafata de teren situata intr-o unitate administrativ teritoriala pe un amplasament bine stabilit, având o singura categorie de folosinta si apartinând unui proprietar sau mai multor proprietari, in indiviziune).

Evidentierea la partea tehnica a cadastrului general a categoriei de folosinta, alaturi de celelalte atribute este necesara atât pentru întocmirea cartii funciare, cat si pentru stabilirea sarcinilor fiscale care greveaza bunurile imobile. In cadastru general nu se înregistreaza subcategorii de folosinta.

Categoria de folosinta este o grupare de terenuri cu aceeasi destinatie economica, creata în mod natural sau artificial. Are ca unitate superioara grupa de folosinta si ca unitate inferioara subcategoria de folosinta (folosita de cadastrele de specialitate). Grupele de folosinta sunt agricole si neagricole.

Clasificarea categoriilor de folosinta a terenurilor

Terenuri arabile (A). In aceasta categorie se încadreaza acele terenuri care se ara în fiecare an sau la mai multi ani (2-6 ani) si sunt cultivate cu plante anuale sau perene cum ar fi: cereale, leguminoase, plante tehnice si industriale, plante medicinale si aromate, plante furajere, legume etc. în categoria de folosinta arabil se includ: arabil propriu-zis, pajisti cultivate, gradini de legume, orezarii, sere, solarii si rasadnite, capsunarii, alte culturi perene.

Se inregistreaza ca terenuri arabile:

terenurile destinate culturilor furajere perene (trifoisi, sparcetiere, lucerniere sau alte terenuri însamântate cu diferite amestecuri de plante leguminoase), care se ara o data la cel mult 6 ani;
terenurile ramase temporar neinsamântate datorita inundatiilor, colmatarilor, degradarilor sau altor cauze;
terenurile cu sere si rasadnite sistematizate, cu mentiunea “sere” sau “rasadnite”.

Pasuni (P). Pasunile sunt terenuri înierbate sau întelenite în mod natural sau artificial prin însamântari artificiale la maximum 15-20 ani si care se folosesc pentru pasunatul animalelor. In cadrul acestei categorii de folosinta se inregistreaza:

pasuni curate sunt pasunile acoperite numai cu vegetatie ierboasa;
pasuni cu pomi sunt pasunile plantate cu pomi fructiferi, în scopul combaterii eroziunii sau a alunecarilor de teren, precum si pasunile care provin din livezi paraginite. La incadrarea acestora se va tine seama de faptul ca productia principala este masa verde care se pasuneaza, iar fructele pomilor reprezinta un produs secundar;
pasuni impadurite sunt acele pasuni care, in afara de vegetatie ierboasa, sunt acoperite si cu vegetatie forestiera, cu diferite grade de consistenta;
pasuni cu tufarisuri si maracinisuri.

Fanete (F). La categoria fânete se încadreaza terenurile înierbate sau întelenite în mod natural sau artificial prin reînsamântari la 15-20 ani, iar iarba se coseste pentru fân. Se înregistreaza la fânete: fânete curate, fânete cu pomi, fânete împadurite, fânete cu tufarisuri si maracinisuri.

Vii (V). In aceasta categorie se încadreaza terenurile plantate cu vita de vie:

vii altoite si indigene;
vii hibride – sunt acelea care poarta si denumirea de “producatori directi”;
hamei – deoarece au o agrotehnica asemanatoare cu a vitei de vie, plantatiile de hamei se includ in aceasta categorie de folosinta;
pepiniere viticole – sunt terenuri pentru producerea materialului saditor viticol: plantatiile portaltoi si pepinierele propriu-zise sau scolile de vite.

Livezi (L). Livezile sunt terenuri plantate cu pomi si arbusti fructiferi. Se inregistreaza ca livezi:

livezi clasice – terenurile plantate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultura traditionale, si anume: livezi cu culturi intercalate, livezi înierbate, livezi în sistem agro-pomicol, livezi pure, etc;
plantatii de arbusti fructiferi – terenuri plantate cu zmeura, agrise, coacaze, trandafiri de dulceata, etc;
pepiniere pomicole – terenurile destinate pentru producerea materialului saditor pomicol;
plantatii de duzi

Paduri si alte terenuri forestiere (PD). In aceasta categorie de folosinta intra toate terenurile care sunt cuprinse în amenajamentele silvice si în afara acestora, indiferent de proprietar. Se înregistreaza la aceasta categorie de folosinta:

paduri – terenuri acoperite cu vegetatie forestiera, cu o suprafata mai mare de 0,25 ha;
terenuri destinate împaduririi – terenuri in curs de regenerare, terenuri degradate si poieni revazute a fi împadurite prin amenajamente silvice;
terenuri care servesc nevoilor de cultura, productie si administratie silvica – terenuri ocupate de pepiniere, solarii, plantatii, culturi de rachita, arbusti ornamentali si fructiferi, cele destinate hranei vânatului si animalelor din unitatile silvice, cele date în folosinta temporara personalului silvic;
perdele de protectie – benzi ordonate din plantatii silvice si uneori silvo-pomicole, care au diferite roluri de protectie ca: perdele pentru protectia culturilor agricole, perdele pentru protectia cailor de comunicatie, pentru protectia asezarilor umane, perdele pentru protectia digurilor, perdele pentru combaterea eroziunii, etc.;
tufarisuri si maracinisuri – terenuri acoperite masiv cu vegetatie arborescenta de mica înaltime, catinisuri, ienuperisuri, salcâmi, maracinisuri, etc;

Terenuri cu ape si stuf. In aceasta categorie intra terenurile acoperite permanent cu apa, precum si cele acoperite temporar, care dupa retragerea apelor, nu pot avea alta folosinta. Se înregistreaza la aceasta categorie:

ape curgatoare (HR): Fluviul Dunarea, bratele si canalele din Delta Dunarii, cursurile de apa, paraurile, garlele, si alte surse de ape denumiri locale (izvoare, privaluri, etc). La apele curgatoare se va înregistra suprafata ocupata de albie minora a cursului de apa, din mal în mal, chiar daca acesta nu este în întregime si permanent sub apa. De obicei, apele curgatoare formeaza de o parte si de alta a luciului apei prundisuri, care numai la viituri mari sunt acoperite pentru scurt timp cu apa. Albia minora a unui curs de apa, include toate zonele mai joase ale cursului, insulele si prundisurile. Toate aceste terenuri din albia minora nu se înscriu la neproductiv, ci la terenuri cu ape;
ape statatoare (HB). Limita acestor ape variaza în functie de anotimp si de regimul de precipitatii.
La delimitarea acestor ape se va lua în considerare limita lor la nivelul mediu al apelor. In aceasta categorie se încadreaza si apele amenajate în mod special pentru cresterea dirijata a pestelui, precum si suprafetele cu ape statatoare de mica adâncime unde cresc trestiisuri si papurisuri si alte tipuri de vegetatie specifica în regim amenajat sau neamenajat;

marea teritoriala si marea interioara. Suprafata marii teritoriale este cuprinsa între liniile de baza ale celui mai mare reflux de-a lungul tarmului, inclusiv ale tarmului dinspre larg al insulelor, ale locurilor de acostare, amenajamentelor hidrotehnice si ale altor instalatii portuare permanente si linia din larg care are fiecare punct situat la o distanta de 12 mile marine (22 224m), masurata de la punctul cel mai apropiat de la liniile de baza. Suprafata marii interioare este cuprinsa între tarmul marii si liniile de baza, asa cum au fost definite mai sus. Limita terenurilor reprezentând albiile minore ale cursurilor de apa, cuvetele lacurilor naturale si artificiale, ale baltilor, ale tarmului si plajei de nisip a Marii Negre, este stabilita prin norme specifice elaborate de ministerele interesate si avizate de ONCGC.

Caile de comunicatii rutiere (DR) si caile ferate (CF). Din punct de vedere functional si al administrarii, caile de comunicatii rutiere se împart, potrivit Ordonantei Guvernului nr. 43/1997 privind regimul juridic al drumurilor, dupa cum urmeaza:

drumuri de interes national: autostrazi, drumuri expres, drumuri nationale europene, drumuri nationale principale, drumuri nationale secundare;
drumuri de interes judetean: drumurile care fac legatura între resedinte de judet si resedintele de municipiu si orase, statiuni balneoclimaterice, porturi, aeroporturi si alte obiective importante;
drumuri de interes local: drumurile comunale si drumurile vicinale;
strazile din localitatile urbane;
strazile din localitatile rurale: strazi principale si strazi secundare;
cai ferate simple, duble si înguste, triaje.

Drumurile de exploatare din extravilan, care nu au caracter permanent nu se înregistreaza ca detalii, ci se atribuie în proportie egala parcelelor din imediata vecinatate.

Terenurile ocupate cu curti si constructii (Cc). Aceasta categorie cuprinde terenurile cu diverse utilizari si destinatii, de exemplu: cladiri, curti, fabrici, uzine, silozuri, gari, hidrocentrale, cariere, exploatari miniere si petroliere, cabane, schituri, terenuri de sport, aerodromuri, diguri, taluzuri pietruite, terase, debusee, gradini botanice si zoologice, parcuri, cimitire, piete, rampe de încarcare, fâsia de frontiera, locuri de depozitare, precum si alte terenuri ce nu se încadreaza in nici una din categoriile de folosinta prevazute în articolele anterioare.

Terenuri degradate si neproductive (N). Aceasta categorie cuprinde terenurile degradate si cu procese excesive de degradare, care sunt lipsite practic de vegetatie. Din aceasta categorie fac parte:

nisipuri zburatoare – nisipuri mobile nefixate de vegetatie si pe care vântul le poate deplasa dintr-un loc în altul;
stancarii, bolovanisuri, pietrisuri – terenuri acoperite cu blocuri de stânca masive, ingramadiri de bolovani si pietrisuri, care nu sunt acoperite de vegetatie;
rape, ravene, torenti – alunecari active de teren care sunt neproductive când nu sunt împadurite;
saraturi cu crusta – terenuri puternic saraturate, care formeaza la suprafata lor o crusta albicioasa friabila;
mocirle si smârcuri – terenuri cu alternante frecvente de exces de apa si uscaciune, pe care nu se instaleaza vegetatie; Terenurile cu mlastini cu stuf nu se înregistreaza la categoria terenurilor neproductive;
gropile de împrumut si cariere – terenuri devenite neproductive prin scoaterea stratului de sol si roca pentru diverse nevoi de constructii;
halde – terenuri pe care s-a depozitat material steril rezultat în urma unor activitati industriale si exploatari miniere.

Criterii de identificare a constructiilor

La constructiile cu caracter permanent se inregistreaza datele privind:

situatia juridica;
domeniul public sau privat;
destinatia.

Destinatii ale constructiilor

constructii de locuinte – CL
constructii administrative si social-culturale – CAS
constructii industriale si edilitare – CIE
constructii anexe – CA

Certificatul energetic va fi obligatoriu la vanzarile si inchirierile imobiliare

Sorin Tilimpea — Mon, 23 Apr 2012 20:47:45 +0000

Din vara, proprietarii vor fi obligati sa obtina certificate energetice daca vor sa-si vanda sau sa-si inchirieze locuinta. Altfel, risca anularea tranzactiei.

Pana la 9 iulie, Guvernul trebuie sa se prezinte la UE cu o lege care prevede obligativitatea atestarii energetice a locuintelor, altfel Romania ar putea fi sanctionata cu infringement. Noi avem deja o astfel de reglementare (Legea nr. 372/2005), insa aceasta trebuie modificata potrivit unei Directive europene 2010/31/UE, iar acum Guvernul pregateste un astfel de amendament.

Pentru proprietarii de locuinte, cel mai important efect pe care-l va avea noua legislatie consta in imposibilitatea de a mai vinde sau inchiria casa fara certificatul de performanta energetica, sub sanctiunea nulitatii relative a tranzactiei. De asemenea, in cazul in care casa va fi, totusi, vanduta sau inchiriata fara atestat, tranzactiile respective vor putea fi atacate ulterior in justitie de partile care au incheiat contractul sau de catre terti.

Cum ne certificam casa

In prezent exista aproximativ 1.300 de auditori energetici pentru cladiri care au fost acreditati de Ministerul Dezvoltarii Regionale si Turismului si care pot emite certificate de performanta energetica a cladirilor. „Un certificat energetic de acest gen va costa undeva intre 250 si 600 de lei, in functie de suprafata apartamentului sau cladirii respective. Certificatul va fi acordat de evaluatori specializati si exista in acest moment 1.300 de asemenea evaluatori. In consecinta, procesul poate deja incepe. Pe masura ce aceasta procedura va intra in vigoare, vor aparea si altii, iar concurenta pe piata evaluatorilor poate duce la scaderea costurilor”, a aratat purtatorul de cuvant al Guvernului, la o scurta prezentare a proiectului normativ.

Legea va intra in vigoare la 60 de zile de la data publicarii in „Monitorul Oficial”, decizie luata „ca sa fie timp pentru obtinerea certificatelor energetice pentru cei care vor sa tranzactioneze aceste cladiri”, a mai spus oficialul.

Si pentru cladirile publice sau detinute de autoritati va fi obligatorie atestarea energetica. Actul normativ impune obligativitatea afisarii certificatelor la cladirile aflate in proprietatea/administrarea autoritatilor publice sau a institutiilor care presteaza servicii publice, cu o suprafata utila de peste 500 de metri patrati.

Banci de date cu eficienta energetica

Proiectul mai prevede realizarea unor banci de date specifice eficientei energetice la nivelul cladirilor. Datele vor fi centralizate in vederea fundamentarii planurilor nationale de economisire a energiei si de reducere a dioxidului de carbon, precum si de utilizare a surselor alternative de energie. Totodata, noul act normativ impune obligativitatea introducerii sistemelor de energie din surse regenerabile, pana la finele anului 2020.

Sursa: adevarul.ro

Lista auditorilor atestati din judetul Prahova

Cat au scazut preturile apartamentelor din Ploiesti?

Sorin Tilimpea — Sat, 21 Apr 2012 21:55:58 +0000

Nu sunt un fan am statisticilor in imobiliare. Consider ca fiecare imobil are “personalitatea” proprie si poate fi comparat cu altele asemanatoare numai cu foarte multa atentie. Nu cred ca decizia de a cumpara sau nu un imobil trebuie fundamentata pe elemente de statistica. Nu sunt in asentimentul celor care spun “nu cumpar acest imobil, pentru ca pretul mediu in Ploiesti este 860 Euro/mp, iar in cazul de fata este de 1000 Euro/mp.

Totusi, cifrele ne pot fi de folos, cel putin in privinta trendului general al preturilor.

Portalul www.imobiliare.ro publica un idex al preturilor medii cerute pentru metrul patrat util al apartamentelor. Subliniez, este vorba de preturi cerute de vanzatori, nu de preturi efective de vanzare a apartamentelor. Dar, tot studiile statistice ne spun ca preturile de vanzare sunt mai mici cu 8-10% decat cele initial cerute. Asa ca putem sa ne facem o idee si despre evolutia preturilor finale de vanzare.

In figura de mai sus, este prezentat acest indice pentru Ploiesti, in ultimii patru ani. Doua concluzii mi se par evidente:

Preturile, in ultimii patru ani, au scazut continuu (cu exceptia perioadelor scurte, in interiorul carora s-au inregistrat si cresteri relative);
In ultimele 16 luni, preturile au scazut cu 2,3%, ceea ce ne indreptateste sa le consideram stationare.Sa se fi atins oare minimul? Vanzatorii asteapta cresterile de preturi, in timp ce cumparatorii asteapta “sa mai scada preturile”. Daca vom traii, sigur vom vedea cum vor evolua acestea.

Halliburton, chirias in West Park Ploiesti

Sorin Tilimpea — Thu, 12 Apr 2012 20:33:04 +0000

Compania americana Halliburton, unul dintre cei mai mari furnizori de produse si servicii petroliere la nivel mondial, a inchiriat 2.700 mp pentru o unitate de productie si 5.000 mp de platforma betonata in Ploiesti West Park, proiect dezvoltat de grupul belgian Alinso in parteneriat cu omul de afaceri prahovean Petrica Usurelu.

Americanii au fost primii chiriasi ai cladirii de 17.850 mp dedicata IMM-urilor din proiectul ploiestean. Tranzactia reprezinta doar o prima faza a prezentei Halliburton in Ploiesti West Park. In urmatorii trei ani, marele trust american urmeaza a-si extinde suprafata inchiriata in cadrul complexului industrial.

Ploiesti este un important pol de dezvoltare pentru investitiile in industria petroliera si activitati conexe, iar Halliburton era in cautarea locatiei potrivite pentru a-si incepe activitatea in zona. Analizand atent nevoile companiei si obiectivele de dezvoltarea a afacerii la nivel local, am gasit in Ploiesti West Park solutia optima. Oras satelit al capitalei, bine deservit de infrastructura rutiera, Ploiesti este o locatie ofertanta pentru un investitor strategic precum Halliburton, iar prezenta companiei americane in acest oras este una esentiala pentru investitiile straine in Romania.

Printre investitorii strategici prezenti in parcul industrial din Ploiesti se numara OTZ, unul din cei mai importanți jucatori de pe piața de servicii integrate de logistica, și Tenaris, cel mai important producator roman de țevi.

Sursa: www.capital.ro

Model de notificare pentru incetarea unui contract de inchiriere

Sorin Tilimpea — Wed, 11 Apr 2012 20:19:59 +0000

Un contract de inchiriere redactat ingrijit trebuie sa prevada si situatia in care una dintre cele doua parti (proprietar sau chirias) doreste incetarea contractului inainte de termen. Intr-o astfel de situatie, partea interesata adreseaza celeilalte parti o notificare prin care o instiinteaza despre acest lucru precizand data de la care contractul va inceta.

Trebuie facuta deosebire intre incetarea inainte de termen a contractului, situatie care presupune aplicarea unei prevederi contractuale care permite acest lucru, si rezilierea contractului de inchiriere, care presupune culpa (vina) uneia dintre parti. Rezilierea contractului de inchiriere care nu este semnat in forma autentica (la notar), nu se poate face “automat”, printr-o simpla notificare. Rezilierea este decisa de catre o instanta de judecata, iar executarea (evacuarea) prin executorul judecatoresc (fereasca Dumnezeu!).

Nu trebuie facuta confuzie intre rezilierea unui contract si declaratia unilaterala (pe proprie raspundere) a proprietarului, la fisc, privind incetarea sursei de venit din cedarea folosintei bunurilor. In cazul in care chiriasul nu mai plateste chiria, iar proprietarul nu stie unde sa-l gaseasca (ca in cazul unor cetateni straini, care pleaca din Romania fara sa lase vreo adresa in tara lor de origine), proprietarul da o astfel de declaratie la fisc pentru a stopa plata impozitului, dar acest lucru nu are nicio legatura cu rezilierea contractului de inchiriere, care ramane valid pana la termen. O noua inchiriere nu este legala atata vreme cat chiriasul nu si-a dat acordul in scris sau o instanta de judecata nu a decis rezilierea contractului vechi.

In continuare, prezint modele de notificari pentru incetarea contractului de locatiune inainte de termen:

Chiriasul cere incetarea: notificare pentru incetarea contractului de inchiriere;
Proprietarul cere incetarea: notificare pentru incetarea contractului de inchiriere;
Proprietarul si chiriasul convin de comun acord asupra incetarii contractului de inchiriere: conventie pentru incetarea contractului de inchiriere

De ce este necesar cadastrul unui imobil

Sorin Tilimpea — Thu, 05 Apr 2012 21:26:35 +0000

Lucrarea cadastrala este una dintre piesele principale pe care un proprietar de imobil trebuie sa-l aiba in vedere atunci cand vrea sa vanda acel imobil. Cele ce urmeaza vor face referire in special la imobilele de tipul “teren” sau “teren cu casa”, nu si la apartamentele de bloc, desi unele concluzii ar putea avea valabilitate si in cazul acestora.

Un numar foarte mare de vanzatori de astfel de imobile considera ca lucrarea cadastrala este un “detaliu”, ceva ce pot face in cateva zile, dupa ce gasesc cumparatorul atat de mult dorit. Chiar si numai durata relativ mare in care se realizeaza aceasta lucrare (cam o luna si jumatate, la termenul normal, fara urgenta) ar fi un motiv suficient pentrucomanda acesta lucrare.

Foarte multe proprietati au titluri de proprietate intocmite in urma cu multi ani, cu mult inainte ca Legea cadastrului sa fi aparut (1996). Este stiut ca niciun imobil nu poate fi instrainat fara cadastru, fara ca un expert sa fi masurat cu precizie elementele dimensionale ale proprietatii. Foarte des se intampla ca suprafata masurata sa nu coincida cu cea din acte. Ce se intampla in aceasta situatie? Voi raspunde la acesta intrebare in cele ce urmeaza facand apel la “Regulamentul privind continutul si modul de intocmire a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii în cartea funciara“.

O alta situatie neplacuta care poate sa apara este ce in care, dupa masurari, se constata suprapuneri cu proprietatile vecine, care au deja lucrarea cadastrala realizata si avizata de OCPI. Si acesta situatie se regaseste in cele ce urmeaza.

Iata ce scrie la articolele 22 si 23 in Regulamaentul mai sus amintit:

Art.22 – Daca la receptia cadastrala se identifica diferente de suprafata, se procedeaza astfel:
(1) In cazul in care suprafata din masuratori este mai mare decat suprafata din documentatia cadastrala precedenta, sau in situatia in care aceasta nu exista, decat suprafata din act :
a) Pentru imobile imprejmuite :

Daca diferenta este de pana la 2%, documentatia cadastrala se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara;
Daca diferenta este intre 2 si 5% documentatia cadastrala se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara doar daca este insotita de proces-verbal de vecinatate, intocmit conform anexei nr. 17;
Daca diferenta este mai mare de 5%, documentatia cadastrala se respinge, rectificarea suprafetei urmand sa se faca prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila;

b) Pentru imobile care nu sunt imprejmuite :

Daca diferenta este de pana la 2%, documentatia cadastrala se receptioneaza si se inscrie in cartea funciara suprafata din documentatia cadastrala precedenta sau suprafata din actul de proprietate;
Daca diferenta este mai mare de 2%, documentatia cadastrala se receptioneaza si se inscrie in cartea funciara numai pe baza unei sentinte definitive si irevocabile;

(2) In cazul in care suprafata din masuratori este mai mica decat suprafata din documentatia cadastrala precedenta sau, in cazul in care aceasta nu exista, decat suprafata din actul de proprietate :
a) Daca diferenta este de pana la 2% documentatia cadastrala se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara;
b) Daca diferenta este peste 2% documentatia cadastrala se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara numai in baza unei declaratii autentice a proprietarului privind acordul diminuarii suprafetei din act; in caz contrar, documentatia cadastrala se respinge, cu solutionarea situatiei pe cale judecatoreasca.
(3) Prin imobile imprejmuite, in sensul prezentului regulament, se inteleg imobilele ale caror limite sunt materializate prin elemente stabile in timp clar identificabile de catre proprietarii vecini.
Art. 23 – Daca la receptia documentatiei cadastrale se identifica suprapuneri ale imobilelor peste o documentatie receptionata anterior sau suprafete de teren libere intre proprietati vecine, se procedeaza astfel:
a) Se informeaza proprietarii imobilelor in cauza si persoanele autorizate care au executat documentatiile, prin adresa intocmita conform anexei nr. 6;
b) Proprietarii imobilelor impreuna cu persoanele autorizate identifica modalitatile de solutionare tehnica prin modificarea documentatiilor cadastrale, pe cale amiabila, prin declaratie autentica a proprietarilor;
c) Orice neintelegeri, care nu se pot rezolva pe cale amiabila intre proprietari, se vor solutiona de catre instantele judecatoresti. In acest caz, documentatia cadastrala se respinge.

Sper ca cele expuse sa constituie un motiv serios pentru proprietarii de imobile sa nu mai intarzie inscrierea in cartea funciara a dreptului lor de proprietate, daca intentioneaza sa le vanda “repede si bine”.

Daca s-ar pune in locul unui cumparator al imobilului sau, care a citit randurile de la sus, ar intelege motivul pentru care acesta refuza sa semneze un antecontract si sa plateasca un avans.

Dezmembrarea unui teren

Sorin Tilimpea — Sat, 31 Mar 2012 22:43:39 +0000

Sunt multe situatii in care dintr-un teren mai mare se vinde numai o parte. Procedura de urmat intr-o asemenea situatie este urmatoarea:

Se stabileste clar care parte a terenului urmeaza sa fie vanduta. Ideal este ca aceasta intelegere sa fie transpusa intr-un desen de un cadastrist autorizat, care dupa ce realizeaza masurarile necesare, propune dezmembrarea in doua loturi. In acest fel sunt evitate posibilele neintelegeri intre vanzator si cumparator in privinta suprafetei si formei terenului ce face obiectul vanzarii;
Se semneaza un antecontract la notar, in care se stabilesc pretul, avansul si data limita pentru semnarea contractului final de vanzare-cumparare. Planul cadastristului se constituie in anexa la antecontract.
Cadastristul avizeaza la oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) propunerea de dezmembrare (cele doua loturi). Cele doua loturi vor primi doua numere cadastrale diferite. Acest aviz este valabil un an. Daca vanzarea nu se realizeaza in acest interval de timp, terenul isi reia vechiul numar cadastral.
Cu planurile avizate de OCPI, proprietarul (proprietarii) terenului semneaza la notar Actul de dezmembrare (i se mai spune si “de dezlipire”).
Notarul face inscrierea la Cartea funciara a Actului de dezmembrare. In felul acesta, cele doua loturi devin entitati independente, putandu-se instraina separat.
Biroul notarial cere extrasul de carte funciara pentru lotul care urmeaza sa se vanda.
Se semneaza contractul de vanzare-cumparare.

Dupa cum se poate vedea, procesul de vanzare a unei parti dintr-un teren necesita timp. Termenele la Cartea funciara sunt destul de lungi, iar “la urgenta” taxele sunt prohibitive (ce cinci ori cat cele standard). Acesta este motivul pentru care vanzatorul si cumparatorul trebuie sa fie foarte atenti la termenul pe care il stabilesc la antecontract pentru data limita a finalizarii tranzactiei.

Nici costurile acestor operatii nu trebuie neglijat. Sub aspect legal, ele cad in sarcina vanzatorului dar, daca partile convin alfel, aceste costuri pot fi incluse in pret. Nu se poate pune in sarcina cumparatorului sa suporte cheltuielile de dezmembrare. Nici cadastristul si nici notarul nu-i va elibera lui factura pentru plata, ci numai celor in drept, adica proprietarului terenului.

Prima Casa se va modifica si se va permite instrainarea inainte de cinci ani

Sorin Tilimpea — Mon, 26 Mar 2012 20:49:28 +0000

Cadrul legislativ al programului guvernamental Prima Casa urmeaza a se modifica in regim de urgenta, pentru a permite solutionarea cat mai rapida a unor probleme survenite in practica. Principalele modificari vizeaza posibilitatea instrainarii înainte de cinci ani si a interventiei asupra imobilului sau inlocuirea sa. Refinantarile inca nu au unda verde.

Intrucat au fost formulate numeroase solicitari de catre beneficiari, in sensul exprimarii acordului Ministerului Finantelor Publice, in calitate de titular al dreptului de ipoteca legala, pentru efectuarea unor lucrari de interventie asupra locuintelor achizitionate în cadrul programului, respectiv pentru inlocuirea obiectului finantarii garantate;

Chiar si în cazul renovarii unei locuinte achizitionate prin Prima Casa lucrurile erau pana acum extrem de complicate legislativ, fiind nevoie de inscriere în cartea funciara. Cea mai importanta modificare o reprezinta insa posibilitatea de instrainare a imobilului mai devreme de perioada impusa anterior prin lege, de minimum 5 ani. “Anterior, instrainarea nu era permisa, chiar daca împrumutul era rambursat anticipat. Acum se doreste a se elimina aceasta bariera. Totusi, asta nu înseamna ca refinantarile în Prima Casa au unda verde. Legislativ nu sunt interzise, dar procedural nu poti institui ipoteca de rang II pe imobilul refinantat”, a declarat pentru Capital Traian Stancu, director economic al Kiwi Finance.

In document se mai precizeaza:

apreciind ca aceasta initiativa legislativa este justificata de stringenta crearii unui temei legal în vederea solutionarii cererilor formulate de catre beneficiarii programului;
intrucat, neadoptarea unor masuri imediate, prin ordonanta de urgenta, ar conduce la reale dificultati în ceea ce priveste rambursarea ratelor creditelor de catre beneficiari, cu influente negative asupra derularii prudente si eficiente a garantiilor acordate de stat în cadrul Programului ” Prima casa”;
tinand cont de faptul ca toate aceste aspecte vizeaza interesul public si constituie situatii de urgenta si extraordinare a caror reglementare nu poate fi amanata.

Sursa: capital.ro

Taxa de vizionare imobiliara este legala

Sorin Tilimpea — Sat, 24 Mar 2012 22:54:15 +0000

Anuntam, la inceputul toamnei trecute ca am introdus taxa de vizionare si justificam aceasta masura prin cresterea alarmanta a numarului de “turisti imobiliari”. Primele patru vizionari sunt gratuite, urmatoarele insa se platesc, urmand ca in cazaul in care clientul cumpara un imobil din oferta agentiei, toate taxele de vizionare sa fie scazute din comision.

Pana in prezent, nu am incasat niciodata aceasta taxa. Am reusit insa sa-i determinan pe clientii nostri sa fie mai selectivi, sa acorde o atentie mai mare alegerii imobilelor pe care doresc sa le vada. Cum aud ca vizionarea celui de-al cincilea imobil si urmatoarele costa, cum reevalueaza lista vizionarilor. Cred ca si o taza de 10 lei/imobil ar avea acelasi efect.

Vad insa ca problema a capatat o intorsatura neasteptata, cum ca taxa de vizionare ar fi ilegala. Afirmatia vine, surprinzator, de la reprezentantul Asociaţiei Brokerilor Imobiliari (ABI), dl. Dragos Vilceanu, presedintele asociatiei. Ca si dl. Radu Zilisteanu pe blogul sau, cred intentia dlui Vilceanu a fost atraga atentia asupra sa si a asociatiei pe care o conduce, nu sa transmita o informatie utila consumatorilor de servicii imobiliare. Se poata intampla insa ca efectele sa nu fie cele asteptate (ca in cazul de fata). Intr-o economie de piata nu se poate concepe o relatie client-prestator de servicii in care cel din urma sa fie obligat sa munceasca fara plata.

Nu cred ca trebuie consultati juristii, asa cum se afirma pe Imopedia, pentru a evalua legalitatea taxei de vizionare. Sunt insa intru totul de acord cu concluzia din articolul lor:

Taxa de vizionare este un concept importat, nu inventat în Romania. Companiile din afară, la fel cum fac şi unele agentii locale, negociaza cu clientii numărul de proprietati incluse in comision. Astfel, dacă clientul alege sa viziteze mai multe proprietati decât numărul agreat, el este taxat suplimentar. O asemenea metoda se poate dovedi eficienta, mai ales in această perioada, in care numărul mediu de vizionări cu un singur client poate ajunge si la 20, in cazul unor agentii.

Cum se manifesta profesionalismul unui agent imobiliar

Sorin Tilimpea — Wed, 21 Mar 2012 22:32:34 +0000

De regula, primul contact cu un agent imobiliar se realizeaza telefonic. Daca raspunsurile la urmatoarele intrebari sunt afirmative, atunci puteti spera ca ati gasit un agent caruia merita sa-i incredintati problema dumneavoastra imobiliara:

Va vorbeste calm si politicos?
Cunoaste proprietatea de care sunteti interesat?
Va ghideaza intr-un mod eficient pentru ca sa puteti primii informatiile de care aveti nevoie?
Poate raspunde la intrebari?
Considerati ca stie despre ce vorbeste?
Va telefoneaza, daca va promite ca o va face?
In timpul vizionarii va da impresia ca se gandeste la problema dv. sau numai la comisionul lui?
Stabileste o intalnire la biroul sau inainte sa mergeti sa vizionati o proprietate?
Daca sunteti proprietar, va intreaba care este pretul dumneavoastra final?
Va consiliaza in privinta pretului pe care l-ati putea obtine?
Va informeaza depre costurile tranzactiei?

Regula are insa si exceptii. Agentii imobiliari sunt, in cea mai mare parte a timpului, pe teren. Nu intotdeauna va pot raspunde prompt la telefon atunci cand ii sunati. Fie sunt la volan, fie in compania altor clienti, care le solicita atentia. In astfel de situatii, puteti suna la un numar de telefon alternativ, care trebuie sa existe pe cartea de vizita a agentului sau pe site-ul agentiei.

La birou, va va raspunde o persoana care nu poate cunoaste in detaliu toate ofertele agentiei, mai ales in timp real, cand vorbesc cu dv. Profesionalismul acestei persoane consta in intelegerea si preluarea problemei dv. si in delegarea acesteia catre agentul potrivit, care va va suna in cel mai scurt timp.

O mentiune speciala pentru intrebarea nr.8. Programarea primei intalniri la sediul agentiei nu este o pierdere de timp, ci o dovada a seriozitatii cu care sunteti tratat. La aceasta intalnire vi se pot prezenta fotografii, scurte filme si planuri ale locatiilor care va intereseaza economisind foarte mult timp. Multe dintre aceste locatii le veti elimina astfel de pe lista vizionarilor. Semnarea contractului de vizionare la birou este un alt semn de profesionalism. Nu poti semna “pe genunchi” sau ” pe capota masinii” un contract care te angajeaza la plata unor sume importante de bani.