Despre notarea in cartea funciara a antecontractelor

Rezolvarea conflictelorAntecontractele sau promisiunile bilaterale de vanzare, cum li se spune mai recent, pot sa fie notate in cartea funciara (Art.906 NCC). Costa numai 60 de lei. Scopul notarii este pentru protectia cumparatorului. Pe durata mentionata in antecontract, vanzatorul nu poate face o alta promisiune de vanzare sau chiar vanzarea imobilului, pentru ca in cartea funciara apare notat deja primul antecontract.

Din punctul de vedere al cumparatorului totul este OK. Altfel stau insa lucrurile din punctul de vedere al vanzatorului. Sa presupunem ca in antecontract s-a mentionat o perioada de o luna de zile pana la data la care partile se angajeaza sa perfecteze contractul de vanzare si ca s-a platit un avsans de 4000 euro. La expirarea acestui termen, cumparatorul spune nu am totii banii necesari pentru plata pretului convenit. Ce se intampla? Conform clauzelor antecontractului, cumparatorul pierde avansul platit. Asa este, dar vanzatorul nu poate vinde imobilul sau altei persoane pana nu radiaza din cartea funciara notarea antecontractului.

Ce se intampla in acest moment? In scenariul care implica buna-credinta, cumparatorul va fi de acord sa vina impreuna cu cumparatorul in fata notarului pentru a semna o conventie in care va recunoaste ca vanzarea nu s-a facut din culpa sa si se declara de acord cu radierea notarii. Atentie! Nu este suficienta o declaratie unilaterala a cumparatorului pentru radiere. In scenariul alternativ, lucrurile se complica. In absenta conventiei semnate de ambele parti, notarea de la cartea funciara se radieaza din oficiu abia dupa sase luni de la expirarea termenului de expirare a antecontractului (nu de la semnare) si in acest timp vanzarea este blocata. Daca apare un alt cumparator, incepe targuiala cu primul, care poate spune iti dau declaratia de radiere de care ai nevoie, dar imi dai cei 4000 de euro inapoi altfel, da-ma in judecata! Judecata inseamna un an pana la primul termen, iar speranta obtinerii unor daune semnificative, care sa compenseze pierderea cauzata de blocarea abuziva a vanzarii, scaderea preturilor pe piata imobiliara etc., este palida.

Un scenariu si mai scary: dupa expirarea termenului antecontractului, cuparatorul este in drept sa instituie ipoteca legala asupra imobilului, fara a prezenta vreun motiv explicit. Poate sa faca acest lucru chiar daca el insusi este cauza neincheierii tranzactiei fie pentru ca nu are banii necesari, fie pentru ca s-a razgandit. De ce ar face asa ceva, va puteti intreba? Pentru a-si recupera avansul. Este de presupus ca sase luni i se vor parea prea multe vanzatorului ca sa astepte radierea din oficiu din cartea funciara a notarii si… incepe tocmeala: iti deblochez cartea funciara daca imi restitui banii primiti ca avans.

Problema nu are o solutie multumitoare pentru vanzator, asa ca atentie la notarea in cartea funciara a antecontractelor! Mai ales ca notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.

Singura cale de protectie a vanzatorului este valoarea avansului. Acesta trebuie sa fie suficient de mare ca sa merite sa astepte sase luni radierea din oficiu.

Share
This entry was posted in Juridice and tagged , , , , . Bookmark the permalink.

11 Responses to Despre notarea in cartea funciara a antecontractelor

  1. Ionut Pasca says:

    Buna, referitor la acest subiect as dori sa va cer ajutor cu cateva informatii. Eu impreuna cu sotia dorim sa cumparam un apartament… In 2012 o doamna contabila a unei societati de stat a ,,furat” din conturile societatii o suma importanta de bani. A construit cateva blocuri si a inceput sa vanda apartamentele respective unor clienti. A vandut si cu plata totala dar si cu avans iar diferenta in rate direct la dansa. Apartamentul pe care dorim sa il cumparam a fost promis sau antecontractat unei doamne care a platit un avans de aprox 5% din suma totala, fapt ce a fost trecut in CF. Intre timp doamna contabila a fost gasita vinovata si arestata chiar pana in prezent. Instanta a decis ca toate apartamentele care au ramas nevandute sa treaca la aceasta societate de stat si automat ratele care sunt de incasat de la cumparatorii care platisera doar avans. Asta se intampla spre sfarsitul anului 2012. Aceasta societate de stat a informat toti cumparatorii cu privire la aceasta decizie a instantei si toti au respectat-o. Mai putin acesta doamna care platise un avans de 5%. Dansa nu a platit nici o rata si nici nu a raspuns solicitarilor scrise si telefonice ale societatii de stat ca sa se prezinte la discutii. Drept urmare societatea de stat a facut cerere catre Oficiul de Cadastru cu referire la aceasta intamplare iar acestia au casat antecontractul respectiv si drept urmare societatea are cota de 1/1 la acest imobil. Oficiul de Cadastru a anuntat partile cum ca s-a facut modificarea dar respectiva doamna nu a depus nici o contestatie timp de 15 zile cat era specificat. Suntem in anul 2016 si noi cumparatori de buna credinta dorim sa luam acest apartament. Aceea respectiva doamna cu avansul, de fiecare data cand a fost contactata si telefonic in anii 2013, 2014,2015 de catre societatea de stat a sustinut ca nu o mai intereseaza acel apartament dar nici nu s-a prezentat sa dea in scris aceasta declaratie. Repet acest avans s-a dat in 2012 iar de atunci nimeni nu s-a prezentat pentru a clarifica aceasta problema. Pe CF-ul apartamentului scrie cum ca a fost casat acel antecontract, scrie cota 1/1 societatea de stat si la sarcini scrie ”NU SUNT”. Intrebarea mea este: Putem cumpara acest apartament ca sa nu ne trezim ulterior cu surprize din partea acelei doamne care a dat avansul respectivei infractoare care este inchisa?Consiliul de administratie de la societatea de atat si-a dat acordul vanzarii acestui apartament catre noi. Va multumesc si sper ca cineva sa ma poata ajuta cu un raspuns cat mai concret ai cat mai rapid daca se poate. Multumesc si toate cele bune.

    • Eu cred ca puteti cumpara, daca extrasul de carte funciara este “curat”. Asta nu inseamna insa ca doamna cu pricina nu poate reveni cu pretentii. Sunt tot felul de oameni pe lumea asta. Este insa putin probabil, dupa atatia ani, iar sansele de castig sunt nule. Poate, eventual solicita restituirea avansului. Exista si temene de prescriere, care au fost, probabil, depasite. Sfatul unui avocat, care sa analizeze mai in detaliu situatia, poate ar fi o idee buna. In absenata unui avocat, puteti consulta si un notar.

  2. anca popescu says:

    Buna seara. Ma confrunt cu situatia in care am semnat in calitate de cumparator, o promisiune de vanzare cu legalizare de semnatura (nu act autentic) in noiembrie 2015 cu termen 02.05.2016 pentru o casa la tara, vanzatorii avand acte doar pe teren si o autorizatie de constructie, urmand sa finalizeze actele necesare si sa intabuleze casa pana la termen. Am achitat un avans de 2000 eur. Cand am ajuns la notar, acesta a sustinut ca vanzatorii “au uitat” sa ceara extrasul de CF cu o zi inainte si vom face promisiune, fara ca aceasta sa se inscrie ulterior in CF, ca “numai in acest fel se poate”. Deoarece ma grabeam sa ajung in Bucuresti, am acceptat aceasta forma. Dupa un timp, vanzatorii au facut presiuni asupra mea sa mai dau bani. Am refuzat. Acum nu imi raspund la telefoane si e-mailuri decat rar si atunci sustin ca ei sunt pregatiti, se grabesc, insa nu accepta sa se prezinte la alt notariat. Fiind convinsa de lipsa lor de buna credinta, am solicitat un extras informativ de CF la un notariat, unde mi s-a spus sa inscriu eu promisiunea in CF. Astept sa vad rezultatul actului informativ. Din pacate, deocamdata, alte notariate refuza sa finalizeze tranzactia, iar eu nu doresc sa continui la notariatul unde am incheiat promisiunea. Am discutat cu un avocat care sustine ca daca nu merg la acelasi notar, pierd avansul. Pe de alta parte ma si tem sa mai continui, pentru ca nu stiu ce alte lucruri ascund in acte sau la fata locului. As dori sa obtin inapoi avansul dat. Este posibil ca respectivii nici macar sa nu doreasca sa vanda proprietatea, ci doar sa mai faca o promisiune din cand in cand si sa mai ia avans. Va rog frumos sa imi dati un sfat. Multumesc anticipat!

    • Daca vanzatorii sunt de buna credinta, mi nu mi se pare ca aveti motive temeinice de ingrijorare. Extrasul de carte funciara pe care vanzatorii l-ar fi putut obtine s-ar fi referit numai la teren, pentru va inca nu este intabulata constructia. Dv. trebuie sa urmariti daca vanzatorii au facut demersurile necesare pentru intabularea construictiei (au semnat procesul verbal la termnarea lucrarilor, au declarat la fisc noua constructie, au facut lucrarea cadastrala etc.). Nu cred ca puteti acum sa notati in cartea funciara antecontractul pe care l-ati semnat pentru ca nu are forma autentitica. Ma voi informa si voi reveni.
      Intocmirea actului de vanzare poate fi facuta la orice notar. Nu vad de ce ar refuza autentificarea actului vreun notar. Poate ca au cerut documente pe care nu le-au primit si fara de care nu pot autentifica actul. Singura consecinta a schimbarii notarului este pierderea taxei platite la data semnarii antecontractului, in nici un caz pierderea avansului din pret. Regula nescrisa a pietei este ca notarul este ales de partea ca plateste onorariul, de regula de cumparator.
      Cred ca temerile dv. sunt determinate de necunoasterea intentiilor vanzatorilor. V-ati pierdut increderea in ei si va este teama ca ati primit ceea ce se numeste in imobiliare o teapa. Inca nu aveti (sau nu ati relatat) suficiente date ca sa trageti acesta concluzie. Parerea mea este ca inainte de termenul stabilit in antecontract sa faceti o notificare vanzatorilor (ar fi bine sa o redacteze un avocat) in care sa informati vanzatorii ca la data X, la biroul notarial Y, la ora Z, ii convocati pentru autentificarea contractului de vanzare. Trebuie sa mentionati si consecintele neprezentarii la notar (actionarea in instanta, daune…).
      Avansul il puteti primi inapoi doar daca si vanzatorii consimnt la acest lucru.

      • anca popescu says:

        Va multumesc mult pentru raspuns. Am motive sa cred ca vanzatorii si notarul nu sunt de buna credinta si ca am luat “teapa”. Au incercat initial sa imi vanda teren + proiect (notarul le-a tinut partea) dar am cerut intabulare, la o luna dupa incheierea tranzactiei au facut presiuni asupra mea sa mai dau bani desi recunosteau ca nu au toate actele, au incercat sa ma acuze ca nu as avea toata suma si ca ma joc cu ei si ii pun pe drumuri sa faca acte, apoi au sustinut ca au finalizat actele inca de pe vremea cand ma anuntau ca mai dureaza. In momentul de fata nu mai raspund deloc la e-mailuri (desi inainte sustineau ca se grabesc), dupa ce am anuntat ca doresc sa schimb notarul. Acesta a fost partinitor in mai multe privinte si m-a indus in eroare spunand ca nu a stiut din timp pentru a scoate extras (dupa semnarea actului am constatat ca sunt prieteni, se intalnisera cu o zi inainte, iar notarul cunostea actele, ba chiar le-a spus de fata cu mine sa nu imi mai dea nicio copie pana la finalizarea contractului). Consider ca niste persoane de buna credinta nu procedeaza astfel. Am cautat pe internet informatii despre ei si am gasit mai multe executari silite din anii trecuti. Notariatele din Bucuresti si Sibiu la care am discutat sau am aratat promisiunea, au spus ca nu se face asa ceva (promisiune cu legalizare de semnatura si nu act autentic) si nu doresc sa continue o tranzactie in care notarul nu si-a facut treaba ( nu si-a asumat nimic in ceea ce priveste verificarea actelor existente in acel moment) si nu a scos nici extras. Ba chiar s-au amuzat pe seama mea ca am semnat un asemenea act. Am fost sfatuita sa merg de urgenta sa notez in cartea funciara promisiunea, deoarece proprietatea se poate vinde altcuiva, sau pot lua din nou avans in acelasi mod. Deocamdata astept sa fie scos un extras informativ de carte funciara. Nu am inteles cum pot sa notez promisiunea, in cazul in care este intabulat doar terenul. In promisiune scrie teren + casa de vacanta. Din pacate, fiecare jurist, notar sau avocat cu care iau legatura imi spune altceva. M-am hotarat sa scriu niste scrisori oficiale unor notariate, sperand sa accepte cineva sa preia tranzactia, sa solicit recomandare pentru un avocat de acolo din Sibiu (pentru a ma asista pana la finalizarea contractului si care sa verifice inclusiv la fata locului), dupa care sa ii notific pe ei sa se prezinte la notarul ales de mine (cum m-ati sfatuit si dvs.). O sa va scriu din nou dupa ce primesc extrasul informativ. O zi placuta!

  3. Alexandra says:

    Buna. Vreau sa cumpar un apartament care este in stadiul de constructie, dar in antecontract se specifica ca nu solicitam inscrierea prezentului act in cf. Credeti ca ar trebui sa accept asta, sau nu? In plus, terenurile pe care se construieste blocul sunt ipotecate si sincer nu stiu care este impactul asupra mea ca si cumparator. Va multumesc!

    • Nu este sigur ca autorizatia de construirea este notata in cartea funciara. O promisiune de vanzare pentru un apartament din acest bloc ar putea fi notata in cartea funciara numai daca autorizatia a fost notata si ea. Cred ca notarul, dupa ce va afla in detaliu situatia constructiei, va poate da sfatul cel bun.

      • Alexandra C. says:

        Puteti sa-mi spuneti si temeiul juridic? Nu gasesc nicaieri faptul ca se poate nota promisiunea sinalagmatica de vanzare cumparare a unui bun imobil viitor impreuna cu autorizatia de construire in cartea funciara a terenului. Multumesc anticipat!

        • Ma tem ca nu-mi este clara situatia pe care doriti sa o descrieti. Daca am inteles eu bine, dv. doriti sa notati in cartea funciara o promisiune de vanzare pentru in imobil inca neconstruit dar pentru care exista o autorizatie de construire?

  4. Delibas Ileana says:

    Buna ziua,
    Va rog sa ma ajutati cu un raspuns.In februarie 2010 am facut o promisiune de vanzare imobil notata in cartea funciara.Cumparatorul nu a mai putt obine creditul si tranzactia nu a mai fost incheiata, la acel moment nestind ca trebuie sa mai facem ceva( radiere din cartea funciara a promisiunii)Acum in 2016 vreau sa vad imobilul si imi apare in extrasul de carte funciara aceasta promisiune.Din cate am citit trebuia radiata automat dupa 6 luni…Ce pot face in cazul de fata cand au trecut 6 ani iar pe persoana care vroia sa cumpere am vazut-o doar o singura data? Multumesc, Delibas Ileana

    • In mod normal, notarea ar fi trebuit radiata din oficiu dupa trecerea a sase luni de la termenul mentionat in antecontract. Feceti o cerere la ANCPI si de va rezolva.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *