Despre contractul de intermediere imobiliară

Contractul de intermediereDin experienţa ultimelor luni, am tras concluzia că foarte mulţi clienţi care doresc sa vândă sau să cumpere un imobil doresc (cel puţin ăn faza iniţială a colaborării) numai intermediere, adică doresc fie să le găsim un cumpărător pentru imobilul pe care il au de vânzare (vânzătorii), fie sa le gasim imobilul de care au nevoie (cumpărătorii). Nu iau aproape deloc în considerare serviciul de consultanţă pe care agenţia il poate oferi. Pe principiul că trebuie să i se ofere clientului ce işi doreşte el, nu ce crezi tu că vrea, detaliez mai  jos ce presupune intermedierea “pură”, aşa cum este ea descrisă în Codul civil la articolele 2096-20102.

Pentru prezentarea conţinutului contractului de intermediere, voi folosi cometariile facute de dl. conf. univ. dr. Lucian Săuleanu într-un articol pe această temă pe care il puteţi gasi integral AICI.

Iată ce trebuie să ştie un client care doreşte să încheie un contract de intermediere imobiliară:

  1. Intermedierea este contractul prin care intermediarul se obligă faţă de client să îl pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract (de vânzare sau de închiriere). Conform acestei definiţii, singura obligaţie a intermediarului este aceea de a-l pune în contact pe client cu un terţ cu care să semneze un contract. Atât! În practică, situaţia este mult mai complexă. Actele de propietate pot sa nu fie pregătite pentru vânzare, să fie necesară dezbaterea de succesiuni, procuri de primit, acte care trebuie recuperate din arhive (pentru ca proprietarii le-au pierdut), realizarea lucrării cadastrale, a înscrierii în cartea funciară, realizarea certificatului de performanţă energetică şi multe altele. Pentru toate acestea, agenţia ar putea oferi suport, dar contractual nu are nicio obligaţie.
  2. Intermediarul este un profesionist independent, persoană fizică sau persoană juridică, care acţionează în nume personal, având doar obligaţia de a pune în legatură cele două părţi (clientul şi teruţul) în scopul încheierii unui anumit contract.
  3. Activitatea intermediarului este o activitate de prestări de servicii, adică pe baza cunoştinţelor acumulate şi a informaţiilor deţinute pune în legatură un client cu un terţ contractant. Clientul şi terţul nu sunt neapărat profesionişti.
  4. Misiunea intermediarului încetează în momentul punerii în legatură a clientului cu terţul. Cu toate acestea din Art.2102 rezultă că intermediarul poate reprezenta parţile şi cu privire la acte de executare a respectivului contract în măsura în care a fost împuternicit în mod expres în acest sens.
  5. Intermediarul nu răspunde de neexecutarea ori executarea necorespunzătoare a contractului încheiat prin mijlocirea lui.
  6. Clientul este persoana care apelează la serviciile intermediarului, transmiţându-i acestuia o ofertă care conţine elementele viitorului contract. Această ofertă trebuie să îndeplinească anumite condiţii. Astfel, aceasta trebuie sa fie o manifestare de voinţă reală şi conştientă, seriosă şi fermă, întrucât numai în aceste condiţii intermediarul poate identifica un terţ interesat. Oferta trebuie sa fie fermă, căci în caz contrar este considerată doar o ofertă publicitara care nu constituie un angajament propriu-zis, ci doar o invitaţie pentru negocieri concrete. De asemenea, ea trebuie sa fie precisă şi completă, adică să cuprindă toate elementele necesare pentru încheierea viitorului contract; condiţia ca oferta sa fie precisă nu înlatură posibilitatea ca anumite elemente ale viitorului contract să fie stabilite în momentul încheierii contractului intermediat. Prin ofertă completă nu trebuie să se înţeleagă o ofertă a cărei acceptare să fie făcută de contractantul găsit de intermediar sub forma unui simplu “da” sau “nu”.
  7. Precizările de la punctul 6 sunt necesare pentru a găsi răspuns la întrebarea: Este obligat clientul să încheie contractul cu terţul cu care a fost pus în legatura de intermediar ? Este un aspect esenţial căci prin activitatea depusă interdiarul urmăreşte plata remuneraţiei (comisionului), iar aceasta este condiţionată de leguitor de încheierea contractului dintre client şi terţ. În acest context, răspunsul depinde de modul de redactare a ofertei, astfel că dacă aceasta a fost completă, clientul nu poate refuza negocierea contractului ori neîncheierea acestuia şi nici adauga alte condiţii.
    Este un caz ideal acela în care un client formulează o ofertă clară, completă, serioasă şi ferma, astfel încât să nu-i poată spune intermediarului ca “lipseşte ceva”. De examplu, vânzătorul poate spune că nu este de acord ca plata să i se facă în lei (cum de întâmplă de cele mai multe ori atunci când preţul este plătit cu credit bancar). Sau că doreşte să se mute din apartamentul vândut după şase luni de la semnarea contractului. Vânzătorul, la rândul lui, poate orcând sa spună ca nu-i plac imobilele prezentate, ca să nu mai vorbesc că preţul de vânzare este întotdeauna “prea mare”. Deci, practic, niciodată, în imobiliare, intermediarul nu poate cere plata comsionului dacă nu se semnează contractul de vânzare sau de închiriere.
    Situaţia trebuie avută însă în vedere, cel puţin din punct de vedere etic. Nu ar trebui ca un client vânzător să scoată la vânzare un imobil pe care nu are de gand sa-l vândă ci, “numai aşa, ca să vadă cam cât ar valora casa lui, cât i se oferă”. La fel clientul-cumpărător, nu ar trebui să “măture toate piaţa” folosind serviciile unei agenţii, numai aşa “ca să-şi facă mâna”, pentru că de cumpărat are de gând să cumpere peste şase luni sau la anu`.
    În ambele situaţii, sub aspect etic, râmâne o datorie neplatită a clientului faţă de intermediar.
  8. Intermediarului îi revin anumite obligaţii care rezultă din exercitarea cu caracter profesional a atribuţiilor sale. În îndeplinirea acestor obligaţii intermediarul trebuie să se comporte cu bună credinţă şi să depună diligenţa unui bonus pater familias, sens în care urmeaza:
    • să garanteze identitatea terţului, în caz contrar răspunzând pentru cazul punerii în legatură a clientului cu un terţ inexistent;
    • să ofere informaţii exacte şi complete cu privire la operaţiunea ce constituie obiectul contractului; în acest sens Art.2100 din Codul civil reglementând obligaţia de informare prevede că intermediarul este obligat să comunice terţului toate informaţiile cu privire la avantajele şi oportunitatea încheierii contractului intermediat;
    • să nu divulge terţului informaţii cu privire la clientul său de natura a-i aduce acestuia prejudicii în negocierea contractului cu terţul (Art.2100); asadar, obligaţia de informare a terţului se restrânge doar la aspecte comerciale ce ţin de avantajele şi oportunitatea încheierii contractului, fie că acestea privesc produsele sau serviciile ce fac obiectul contractului, fie condiţiile de plată, însă în nici un caz intermediarul nu trebuie în mod culpabil să prejudicieze interesele clientului; asadar, intermediarul trebuie să fie imparţial aducând la cunostinţa contractanţilor toate amănuntele care pot fi hotărâtoare la încheierea contractului; intermediarul trebuie să se conformeze instrucţiunilor primite de la client.
  9. De asemenea, intermediarul nu poate negocia clauzele contractului intermediat, acesta nefiind, spre exemplu, în cazul contractului de vânzare-cumparare, nici vânzator, nici cumpărător.
  10. Contractul de intermediere, aşa cum este el definit în Codul civil, nu interzice unui intermediar sa aibă semnate contracte de intermediere atât cu clientul cât şi cu terţul contractant (care, în acest fel, devine şi el client). Trebuie să informeze ambel părţi despre acestă situaţie.
Share
This entry was posted in Juridice and tagged , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *