De ce este necesar cadastrul unui imobil

cadastru_terenuriLucrarea cadastrala este una dintre piesele principale pe care un proprietar de imobil trebuie sa-l aiba in vedere atunci cand vrea sa vanda acel imobil. Cele ce urmeaza vor face referire in special la imobilele de tipul “teren” sau “teren cu casa”, nu si la apartamentele de bloc, desi unele concluzii ar putea avea valabilitate si in cazul acestora.

Un numar foarte mare de vanzatori de astfel de imobile considera ca lucrarea cadastrala este un “detaliu”, ceva ce pot face in cateva zile, dupa ce gasesc cumparatorul atat de mult dorit. Chiar si numai durata relativ mare in care se realizeaza aceasta lucrare (cam o luna si jumatate, la termenul normal, fara urgenta) ar fi un motiv suficient  pentrucomanda acesta lucrare.

Foarte multe proprietati au titluri de proprietate intocmite in urma cu multi ani, cu mult inainte ca Legea cadastrului sa fi aparut (1996). Este stiut ca niciun imobil nu poate fi instrainat fara cadastru, fara ca un expert sa fi masurat cu precizie elementele dimensionale ale proprietatii. Foarte des se intampla ca suprafata masurata sa nu coincida cu cea din acte. Ce se intampla in aceasta situatie? Voi raspunde la acesta intrebare in cele ce urmeaza facand apel la “Regulamentul privind continutul si modul de intocmire a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii în cartea funciara“.

O alta situatie neplacuta care poate sa apara este ce in care, dupa masurari, se constata suprapuneri cu proprietatile vecine, care au deja lucrarea cadastrala realizata si avizata de OCPI. Si acesta situatie se regaseste in cele ce urmeaza.

Iata ce scrie la articolele 22 si 23 in Regulamaentul mai sus amintit:

Art.22 – Daca la receptia cadastrala se identifica diferente de suprafata, se procedeaza astfel:
(1) In cazul in care suprafata din masuratori este mai mare decat suprafata din documentatia cadastrala precedenta, sau in situatia in care aceasta nu exista, decat suprafata din act :
a) Pentru imobile imprejmuite :

  • Daca diferenta este de pana la 2%, documentatia cadastrala se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara;
  • Daca diferenta este intre 2 si 5% documentatia cadastrala se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara doar daca este insotita de proces-verbal de vecinatate, intocmit conform anexei nr. 17;
  • Daca diferenta este mai mare de 5%, documentatia cadastrala se respinge, rectificarea suprafetei urmand sa se faca prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila;

b) Pentru imobile care nu sunt imprejmuite :

  • Daca diferenta este de pana la 2%, documentatia cadastrala se receptioneaza si se inscrie in cartea funciara suprafata din documentatia cadastrala precedenta sau suprafata din actul de proprietate;
  • Daca diferenta este mai mare de 2%, documentatia cadastrala se receptioneaza si se inscrie in cartea funciara numai pe baza unei sentinte definitive si irevocabile;

(2) In cazul in care suprafata din masuratori este mai mica decat suprafata din documentatia cadastrala precedenta sau, in cazul in care aceasta nu exista, decat suprafata din actul de proprietate :
a) Daca diferenta este de pana la 2% documentatia cadastrala se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara;
b) Daca diferenta este peste 2% documentatia cadastrala se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara numai in baza unei declaratii autentice a proprietarului privind acordul diminuarii suprafetei din act; in caz contrar, documentatia cadastrala se respinge, cu solutionarea situatiei pe cale judecatoreasca.
(3) Prin imobile imprejmuite, in sensul prezentului regulament, se inteleg imobilele ale caror limite sunt materializate prin elemente stabile in timp clar identificabile de catre proprietarii vecini.
Art. 23 – Daca la receptia documentatiei cadastrale se identifica suprapuneri ale imobilelor peste o documentatie receptionata anterior sau suprafete de teren libere intre proprietati vecine, se procedeaza astfel:
a) Se informeaza proprietarii imobilelor in cauza si persoanele autorizate care au executat documentatiile, prin adresa intocmita conform anexei nr. 6;
b) Proprietarii imobilelor impreuna cu persoanele autorizate identifica modalitatile de solutionare tehnica prin modificarea documentatiilor cadastrale, pe cale amiabila, prin declaratie autentica a proprietarilor;
c) Orice neintelegeri, care nu se pot rezolva pe cale amiabila intre proprietari, se vor solutiona de catre instantele judecatoresti. In acest caz, documentatia cadastrala se respinge.

Sper ca cele expuse sa constituie un motiv serios pentru proprietarii de imobile sa nu mai intarzie inscrierea in cartea funciara a dreptului lor de proprietate, daca intentioneaza sa le vanda “repede si bine”.

Daca s-ar pune in locul unui cumparator al imobilului sau, care a citit randurile de la sus, ar intelege motivul pentru care acesta refuza sa semneze un antecontract si sa plateasca un avans.

Share

This entry was posted in Cadastru si Cartea Funciara and tagged , , , , , . Bookmark the permalink.

6 Responses to De ce este necesar cadastrul unui imobil

  1. Cami says:

    Din ce motiv se poate ca suprafata din documentatia cadastrala precedenta sa difere de cea din masuratori?

    • Suprafata din documentatia cadastrala poate fi diferita de cea din acte, nu de cea din masuratori.
      La atribuirea unui titlu de proprietate pentru un teren, acum 20 de ani, masurarea s-a facut “cu pasul” sau cu ruleta. Nu existau mijloace foarte precise de masurare. Astazi, masurarea se face cu instrumente cu precizie de cativa centimentri la suta de metri (sau mai putin).

  2. George says:

    Salut
    dar in cazul unei masuratori in care suprafata masurata de catre cadastrist este mai mica decat in actele de vanzare/cumparare ce este de facut ( suprafata in acte este de 170mp, iar masuratoarea a reiesit 141 mp-este o diferenta destul de mare)

    • Valorile care deteremina toleranta masurarilor cadastrale s-au schimbat de-a lungul timpului, asa ca nu va pot da un raspuns autorizat.
      Va recomand sa adresati intrebarea unui cadastrist autorizat.

  3. marinescu F says:

    Am cumparat locuunta cu 14 ani in urma pe actele cadastrale acrie 89 mp iar real sunt 70 mp restul sunt la vecina de etnie rroma,cum ii recuperez?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *