Cum se poate vinde un imobil ipotecat

ipotecaIn piaţă există o mulţime de imobile de vânzare, în special apartamente la bloc, care au fost cumpărate cu credit bancar. Sunt deci ipotecate la bănci. Foarte mulţi cumpărători se sperie de această situaţie şi evită să se angajeze în negocierie. Lucururile nu sunt chiar de speriat. Orice problemă are şi o soluţie.

Sunt proprietari care spun “voi muta ipoteca pe un alt imobilul”. Se poate. Problema este că mutatul ăsta nu este chiar aşa de uşor de făcut pe cât cred cei mai mulţi dintre vânzători. Mutarea ipotecii presupune ca imobilul pe care se va muta ipoteca să fie înscris în cartea funciară, să aibă o valoare de piaţă (atestată într-un raport de evaluare recent) suficient de mare pentru a acoperi creditul şi, foarte important, proprietarul să mai aibă sursele de venit pe care le avea la contractare creditului. Procedura de mutare a ipotecii este identică cu cea iniţială. Este destul de riscant pentru cumpărptor să semneze un antecontract bazându-se pe angajamentul vânzătorului că va muta ipoteca. Nu depinde numai de el. Neîndeplinirea obligaţiei vânzatorului va determina o mare pierdere de timp pentru cumpărător. Am constatat că există o foarte mare diferenţă între realitate şi ce crede vânzătorul despre mutarea ipotecii pe alt imobil.

Situaţia clasică, şi cea mai frecvent întâlnită, este aceea în care rambursarea creditului se face cu o parte a preţului vânzarii. Dacă preţul nu acoperă datoria la bancă, vânzătorul trebuie să plătească diferenţa din resurse proprii. Iată care sunt paşii de urmat:

  1. Vanzătorul adreseaza băncii o cerere scrisă de rambursare anticipată a creditului în care menţionează intenţia de a vinde imobilul şi solicită acordul scris pentru aceasta, precizarea sumei care va stinge datoria şi contul bancar în care se va vira această suma.
  2. Daca datoria este mică în raport cu preţul de vânzare, se poate semna un antecontract. În contul specificat de bancă, trebuie virată o sumă cel puţin egală cu cea datorată bancii. Apoi, se poate radia ipoteca şi vinde imobilul liber de sarcini. Această soluţie dă emoţii mai mici cumpărătorului, el considerând că işi asumă un risc mai mic.
  3. Dacă datoria către bancă este apropiată de preţul de vânzare sau mai mare, atunci vânzarea se face într-o singură etapă. Notarul cere extras de carte funciară de autentificare, în care va apărea ipoteca băncii ca sarcină, se semneaza contractul de vânzare şi se virează preţul în contul specificat în Acordul de vânzare al băncii.
  4. După încasarea datoriei, banca, printr-un reprezentant al său, va semna la notar o declaraţie în care îşi dă acordul pentru radierea ipotecii.
  5. În baza acestei declaraţii, notarul solicită Cărţii funciare radierea ipotecii.

Problema devine mai complicată, dacă plata preţului se face dintr-un credit bancar la altă bancă decât cea care are deja ipoteca. Dar despre acest lucru, într-un articol viitor.

O opinie complementară şi avizată asupra aceluiaşi subiect AICI.

Share
This entry was posted in Imobiliare Ploiesti, Juridice and tagged , , . Bookmark the permalink.

10 Responses to Cum se poate vinde un imobil ipotecat

  1. Marin says:

    Dar un imobil retrocedat avand inca chiriasi (desi le-au expirat contractele de inchiriere dar n-au putut fi convinsi sa se mute, adoptand o pozitie de forta si neplatind nici chirie) credeti ca poate fi vandut? Intreb asta prin prisma experientei dumneavoastra, cam la ce scadere fata de pretul pietei se poate ajunge in cazul acesta?

    • Dreptul de prorietate poate fi vandut oricad, numai ca in lipsa folosintei, mai greu. Pretul depinde de piata. De exemplu, bancile vand createle toxice si cu 10% din valoarea lor nominala.

  2. Raluca says:

    Buna ziua !
    Am o intrebare.
    In cazul vanzarii unui apartament cu ipoteca, exista un termen legal in care banca este obligata sa isi dea acordul pentru vanzare ? Daca banca amana sine die acest acord, nu se poate incheia contractul de vanzare-cumparare si se pot produce daune (pierderea cumparatorului), iar banca incaseaza in continuare niste rate pe care vanzatorul nu mai e dispus sa le achite .
    Se poate incheia macar un antecontract de vanzare FARA acordul de vanzare al bancii ? Sau se poate stinge ipoteca in vreun mod legal, folosind resursele financiare ale cumparatorului, astfel incat sa se accelereze procesul si sa nu mai fie necesar acest acord care treneaza ?
    Va multumesc anticipat ! O zi buna !

    • In principiu, daca si cumparatorul este de acord, se poate semna un antecontract. Trebuie sa cunosteti cat mai exact suma pe care o mai aveti de plata la banca, sa faceti o cererea de rambursare anticipata a creditului si, cu banii de la cumparator, sa platiti banca. Daca exista incredere din partea cumparatorului, se poate.
      Pe de alta parte, nici banca nu va poate refuza eliberarea acordul pentru vanzare. Am intlnit si situatii in care a durat 30 de zile dar, de obicei, nu dureaza mai multe de 5-7 zile.

  3. Dana says:

    Dacă am luat un credit ipotecar pe o construcție demolabila și am construit o alta construcție dar nu are cadastru și intabulare banca poate sa ma execute silit ? deoarece nu am ajuns la o înțelegere cu ei sa îmi reducă ratele
    Ajutați-mă cu un răspuns va rog !

  4. hurjui marius andrei says:

    Hristos a Inviat ….In 2008 am luat un credit imobiliar cu ipoteca de la brd (ipotecat imobilul cumparat). Acum as dori schimbarea imobilului cu unul mai mare , as pute schimba ipoteca pe celalalt imobil si sa continui cu creditul vechi ….multumesc

    • Nu am inteles daca vreti sa vindeti primul apartament. Presupunand ca da, raspunsul meu este ca se poate infaptui proiectul dv. Procedura este insa prea complexa ca sa poata fi descrisa aici.

  5. Ima says:

    Daca un cuplu a divorțat,și mama rămâne în ap ipotecat rata fiind pe tata, amândoi se recăsătoresc dar banca nu accepta mutarea ratei pe mama (nu se incadrează )deși plătește de 3ani rata! Iar tata vrea sa își facă o alta ipotecă și să scap de rata aceea ….il va putea pune la vânzare!?

    • Prin divort, cei fosti soti si-au schimbat starea civila, dar nu au facut si un partaj de bunuri. Apartamentul poate fi scos la vanzare, fostii soti vanzand impreuna, fiecaruia revenind-i jumatate de pret. O parte a pretului va merge la banca creditoare pentru stingerea datoriei.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *