Cum sa faci o vanzare-cumparare imobiliara sigura

Nu sunt un fan al blogului “tavanul fals”, ba dimpotriva sunt dezgustat de nivelul suburban al limbajului folosit de moderatorul sau. Il citesc insa din cand in cand, pentru ca nu neg utilitatea practica a criticii, chiar daca aceasta nu este facuta intotdeauna cu buna-credinta.

Pe acest blog am gasit un mesaj al unei cititoare, care relata odiseea sa in tentativa de a cumpara un apartament in Bucuresti. Pentru ca intentia autoarei, explicit exprimata, este aceea de a face public cazul, reproduc mai jos textul acestui mesaj, urmand sa-mi expun punctul de vedere in continuare. Am eliminat referirile la persoane si companii. Nu sunt relevante in contextul in care vreau sa analizez aceste fapte.

In data de 23.06.2011 sotul meu a gasit pe anuntul.ro un apartament de vanzare. Din pacate nu mai am link-ul, naiba s-a gandit la asa ceva. Am sunat la numarul de contact si ne-a raspuns agentul 007 Traian *** de la agentia ****. Am stabilit pentru a doua zi la ora 18.00 o vizionare. A doua zi, pe data de 24 mai exact, la ora indicata ne-am prezentat de manuta. Am vazut apartamentul, este un bloc din ’83 stradal.

Am trecut peste mizeria de nedescris, pentru ca preferam sa luam un apartament neamenajat si sa-l facem noi dupa cum ne duce capul. Proprietarul ni s-a parut ca vorbea mult, prost si fara rost, dar am zis ca n-are rost sa ne facem griji. Doar e prof de mate si am mai cunoscut profi de mate si zdraveni nu erau. Asa ca l-am rugat sa ne primesca a doua zi si cu parintii, tata lucrand in constructii, sa vada si el structura blocului si ce-o mai fi. In fine, a doua zi totul frumos, ne arata si actele, avea cadastru, nu este si nu a fost casatorit, deci nu aveam probleme cu partaj, ce sa mai, eram in regula. Sau ma rog, asa parea. Agentul 007 a fost prezent si pe 24 si pe 25.06. Am stabilit sa ne intalnim marti pe 28.06.2011 la notarul de la scara blocului sau. Intre timp noi l-am gugalit, l-am cautat pe la tribunale sa vedem daca are vreun proces sau te mai miri ce. Pe google n-am gasit nimic, am gasit insa ca avusese prin ianuarie o plangere penala depusa de el pe care si-a retras-o in mai. L-am intrebat pe avocat ce parere are, ala ne-a zis sa mergem inainte. Pe 28.06.2011 ne prezentam la biroul notarial ***, ii dam proprietarului 3000 euro si plecam cu promisiunea de cumparare in buzunar. Cum spuneam si ieri, a dus-o capul pe notara si l-a inscris in cartea funciara. A doua zi am depus documentele pentru credit la banca si am inceput sa asteptam. In data de 15.07.11 ne-am intalnit cu evaluatorul bancii si am mers la apartament. Proprietarul ne-a primit, totul a fost in regula. Pe data de 20.07.2011 ne suna agentul de credite si ne spune ca la banca totul merge conform planului, avem creditul preaprobat, urmeaza sa scoata a doua zi un extras de carte funciar si marti (26.07.2011) putem sa semnam contractul final.

Insa a doua zi a venit bomba. Tampitul, ca altfel nu-l pot numi, mai facuse in data de 19.05.2011 un alt precontract cu o tipa G.T. (nu o sa-i dau numele complet) Respectiva a aplicat, intamplator la aceeasi banca la un credit Prima Casa si-si luase marja de eroare pentru semnarea contractului final trei luni. Insa notara unde a semnat cu ea promisiunea nu s-a ocupat de inscrierea in cartea funciara, de aceea la noi nu a aparut nimic. Cu o saptamana inainte sa aflam noi, i se aprobase si ei creditul si cerand extras de carte funciara ne-a vazut pe noi. N-o sa comentez de ce mama naibii ea stia de atata timp si nu ne-a cautat, desi a avut acces la mai multe informatii decat noi, cert este ca noua ni s-a spus de notarul bancii locul unde lucreaza tipa. Evident ca a doua zi eu am dat de ea, pentru ca asta nu era de lasat asa. Totusi 3000 de euro sunt o palarie de bani, munciti de noi si n-o sa-i las aluia. Pe data de 23.07.2011, adica sambata, am fost cu avocatul nostru la proprietar, i-am spus ca noi avem creditul aprobat, mai mult, i-am spus ca noi avem banii cash sa-i dam pe loc, insa el a facut un fals in acte si nu poate sa faca tranzactia. Ma rog, daca am accepta sa platim cash, as avea pretentia sa elibereze casa inainte, lucru care am presimtirea ca nu se va intampla. Daca am merge prin banca, banca are pretentia ca din extras sa dispara cealalta promisiune de cumparare, lucru care la fel nu are cum sa se intample deoarece tampitul nu are de unde sa-i dea tipei dublul sumei inapoi. A se intelege din toata treaba asta ca tipa nu mai vrea apartamentul, iar noi (mai exact eu in nebunia mea) inca mi-l mai doresc.

Ce am facut noi pana acum? Am fost la executor cu avocatul si acesta i-a lipit pe usa (n-a raspuns la usa, insa avand domiciliul acolo, nu poate spune ca nu a fost instiintat) notificarea cum ca este asteptat in data de 4.08.2011 la notar cu actele (i s-a spus ce anume) in regula. Cum suntem 7 oameni convinsi ca la acea data el nu va avea cum sa aiba toate actele in regula, il vom da in judecata si-i vom face si plangere penala. Nu i-am facut inca plangerea, deoarece am fost sfatuiti sa avem si de la notar actul in care scrie ce s-a intamplat in data de 4.08.2011. Asa ca iar asteptam.

Multumesc mult ca ti-ai facut timp sa citesti acest mail, multumesc si mai mult daca te hotarasti sa publici aceste informatii. Daca ma poti ajuta cu vreo idee cum sa mai fac publica treaba asta, nu ca sa ma plang, ci pur si simplu sa nu-i mai cada si altcineva in plasa, o sa fiu recunoscatoare. Nu ne facem probleme ca nu ne vom recupera banii sau ca vom putea (in cazul in care suntem cu adevarat nebuni) cumpara prin hotarare judecatoreasca aceste apartament, insa totul e de durata si inseamna timp, bani si nervi pierduti. Nu mai pun ca ne-am lins pe bot de la concediu anul acesta, ni-l vom efectua pe la avocati si prin sali de judecata.

Care a fost motto-ul sub care a fost publicata acesta scrisoare? Iata-l mai jos:

Doamna *** ne demonstreaza ceea ce am expus pe larg intr-un articol si anume faptul ca agentul imobiliar nu contribuie sub nicio forma la siguranta tranzactiei. In mail-ul primit de la dumneaei, observam cum parazitii societatii nu urmaresc decat comisionul.

Si acum sa analizam faptele:

  1. Doamna *** (sa-i spunem AB) a vrut sa cumpere un apartament.
  2. A vizionat in trei randuri apartamentul (prima data cu sotul, a doua oara cu parintii si a treia oara cu evaluatorul bancii).
  3. A incercat sa verifice onestitatea proprietarului cautandu-l pe Google. Foarte bine! Nu a gasit nimic relevant, care sa o puna in alerta. Juristul personal al cumparatoarei a confirmat ca nu sunt motive de ingrijorare.
  4. Nu este clar daca la semnarea antecontractului, notarul a avut un extras de carte funciara de informare. Din precautie, ar fi fost bine sa existe, desi multi cumparatori neglijeaza acest lucru. Sa presupunem ca a existat, adica procedura a fost urmata in litera ei.
  5. La semnarea antecontractului, atat notarul, cat si juristii bancii au confirmat ca sunt indeplinite conditiile legale pentru semnarea actului.
  6. Antecontractul a fost notat in cartea funciara de notar, lucrul care dupa noul Cod civil se intampla ca regula.
  7. Numai “sansa” a facut ca dna AB sa afle ca apartamentul mai facuse obiectul unui antecontract intrucat aceeasi banca urma sa crediteze pe ambii promitenti-cumparatori. Pentru ca primul antecontract nu fusese notat in cartea funciara, s-ar fi putut intampla sa se faca vanzarea fara sa se stie de prima promisiune. Singurele surse din care s-ar fi putut afla acest lucru sunt cartea funciara (in care nu s-a facut notarea primului antecontract) si onestitatea vanzatorului (care s-a dovedit un escroc).
  8. Iesirea cea mai rapida din aceasta situatie este tot intelegerea celot trei parti implicate: vanzatorul si cei doi promitenti-cumparatori. Daca prima cumparatoare este de acord sa primeasca dublul sumei platite ca avans (si nu ar avea de ce sa nu accepte, odata ce antecontractul ei nu a fost notat in cartea funciara), din pretul pe care il va primi de la a doua cumparatoare, vanzatorul  isi poate achita aceasta obligatie. Numai ca si el trebuie sa vrea sa aplice aceasta solutie. Dupa parerea mea, suntem intr-o situatie in care numai Dumnezeu ne poate proteja. Cumparatoarea AB, notarul ei si agentia imobiliara au facut toate verificarile pe care legea le permite. Practic nu aveau ce sa faca suplimentar ca sa previna situatia aparuta. Singura cauza este lipsa de onestitate a vanzatorului. Cetatenii cinstiti nu au cum sa se apere fata de astfel de oameni decat folosind Justitia. Ori in ziua de azi, Justitia este ultima speranta, la care nu vrei sa ajungi niciodata. Ce vreau sa subliniez este faptul ca nu exista protectie totala intr-o tranzactie imobiliara. Nu exista un set de masuri pe care daca le iei sa poti fii sigur ca esti in siguranta, ca nu ti se poate intampla nimic rau. Motivul este ca exista un partener care trebuie sa fie onest. Daca nu este, toata constructia pica, toate masurile de siguranta luate de agentul imobiliar, de avocat, de juristul bancii, de notar sunt in zadar. Totul se bazeza pe buna credinta. In acest context, as fi curios sa stiu de ce dna AB manifesta o nemultumire neexprimata explicit la adresa agentului imobiliar, odata ce il numeste ironic “agentul 007 Traian ***”. De ce agentul 007? Are ceva sa-i reproseze? Daca are, de ce nu o face? Daca nu are nimic de reprosat (si, din cele de mai sus, rezulta ca tot ce era de facut s-a facut) de ce aceasta ironie? Nici el, agentul, nu este fericit in urma evenimentelor.
    Mai curios sunt sa aflu ce argumente ar putea aduce tavanul fals pentru afirmatia ca  “agentul nu contribuie sub nicio forma la siguranta tranzactiei”. Ce trebuia facut pentru securizarea tranzactiei si nu s-a facut?
Share
This entry was posted in Povesti Imobiliare, Tepe imobiliare and tagged , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *