Ce trebuie sa contina un contract de inchiriere (locatiune) – 2

Intr-un articol mai vechi (parca nu suna tocmai romaneste post) enumeram elementele care nu trebuie sa lipseasca dintr-un contract de inchiriere (locatiune) imobiliara. Erau acolo o multime de lucruri pe care le-am adaugat in timp in modelul nostru de contract, pe masura ce practica le-a impus.

Noul Cod Civil face acelasi lucru, dar dintr-o perspectiva mai generala, nu numai imobiliara. Este foarte util ca atunci cand ai de semnat ( sau de intocmit) un contract sa citesti mai intai continutul Codului Civil in sectiunea ce priveste acel tip de contract.

De la Art. 1786 si pana la Art. 1844 se vorbeste despre contractul de locatiune (inchiriere). Cea mai “delicata” parte a contractului este cea care se refera la “obligatiile partilor“. Din acest motiv, reproduc mai jos acest pasaj din Codul Civil:

Obligatiile locatorului

Obligatiile principale ale locatorului
Art.1795 – Locatorul este tinut, chiar fara vreo stipulatie expresa:a) sa predea locatarului bunul dat in locatiune;b) sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii;c) sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.
Predarea bunului
Art.1796 – Locatorul este obligat sa predea bunul in stare corespunzatoare, impreuna cu toate accesoriile acestuia. 
Sarcina reparatiilor
Art.1797 – (1) Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii conform destinatiei stabilite potrivit art.1807.(2) Sunt in sarcina locatarului reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului.(3) Daca, dupa incheierea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care sunt in sarcina locatorului, iar acesta din urma, desi instiintat, nu incepe sa ia de indata masurile necesare, reparatiile pot fi facute de locatar. In acest caz, locatorul este dator sa restituie, in afara sumelor avansate de locatar, dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor.(4) In caz de urgenta, locatarul poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiintarii. 
Asigurarea folosintei
Art.1798 – Locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta linistita si utila a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta. 
Garantia contra viciilor
Art.1799 – 1) Locatorul garanteaza contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii.(2) Locatorul nu raspunde pentru viciile care erau aparente la data incheierii contractului. Cu toate acestea, locatorul poate fi obligat la despagubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza vietii, sanatatii sau integritatii corporale a locatarului.
Efectele garantiei contra viciilor

 

Art.1800 – (1) Daca locatorul nu inlatura viciile in cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scadere proportionala a chiriei. In cazul in care viciile sunt atat de grave incat, daca le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul in locatiune, el poate rezilia contractul, in conditiile legii.(2) Atunci cand aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat si la daune-interese, in afara de cazul cand dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca, potrivit  imprejurarilor, nu era dator sa le cunoasca.
Garantia pentru lipsa calitatilor convenite
Art.1801 – Dispozitiile privitoare la garantia contra viciilor ascunse se aplica si atunci cand bunul dat in locatiune nu corespunde calitatilor convenite de catre parti.
Tulburarile de fapt

 

Art.1802 – Locatorul nu este tinut sa-l garanteze pe locatar de tulburarea cauzata prin fapta unui tert care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai daca tulburarile incepute inaintea predarii bunului impiedica pe locatar sa-l preia, caz in care dispozitiile art.1803 alin. (2) sunt aplicabile.
Tulburarile de drept
Art.1803 – (1) Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatorul este dator sa-l apere pe locatar chiar si in lipsa unei tulburari de fapt. Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa-l despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza.(2) Indiferent de gravitatea tulburarii, daca i-a comunicat-o locatorului, fara ca acesta sa o inlature de indata, locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei. Daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul in conditiile legii.(3) Locatarul care, la incheierea contractului, cunostea cauza de evictiune nu are dreptul la daune-interese.
Chemarea in garantie a locatorului

 

Art.1804 – (1) Daca locatarul este chemat in judecata de un tert care pretinde un drept asupra bunului inchiriat, inclusiv un drept de servitute, si exista riscul pierderii, in tot sau in parte, a folosintei bunului, el are dreptul sa ceara introducerea in proces a locatorului, in conditiile Codului de procedura civila.(2) Locatarul va fi tinut sa il despagubeasca pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicarii tulburarii de catre locatar. El nu va fi insa tinut la despagubiri daca dovedeste ca locatorul nu ar fi avut castig de cauza sau ca, avand cunostinta de tulburare, nu a actionat.

Obligatiile locatarului

Obligatii principale
Art.1805 – Locatarul are urmatoarele obligatii principale: a) sa ia in primire bunul dat in locatiune; b) sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract; c) sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta; d) sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.
Data platii chiriei
Art.1806 – (1) In lipsa de stipulatie contrara, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit uzantelor.(2) Daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste dupa cum urmeaza:a) in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;b) in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;c) in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.
Caracter executoriu
Art.1807 – Contractele de locatiune incheiate in forma autentica, precum si cele incheiate prin inscris sub semnatura privata si inregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract.
Obligatii privind folosirea bunului

 

Art.1808 – Locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste.
Schimbarea formei ori destinatiei bunului. Folosirea abuziva
Art.1809 – Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului.
Instiintarea locatorului despre nevoia dereparatii 
Art.1810 – Locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.
Reparatiile locative
Art.1811 – In lipsa de stipulatie contrara, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina locatarului.
Lipsa de folosinta in caz de reparatii urgente

 

Art.1812 –(1) Daca in timpul locatiunii bunul are nevoie de reparatii care nu pot fi amanate pana la sfarsitul locatiunii sau a caror amanare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrangerea necesara a locatiunii cauzata de aceste reparatii.(2) Daca, totusi, reparatiile dureaza mai mult de zece zile, pretul locatiunii va fi scazut proportional cu timpul si cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.(3) Daca reparatiile sunt de asa natura incat, in timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru intrebuintarea convenita, locatarul poate rezilia contractului.
Obligatia de a permite examinarea bunului

 

Art.1813 – Locatarul este obligat sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa-l cumpere sau, care, la incetarea  contractului, doresc sa-l ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

 

Share
This entry was posted in Imobiliare Ploiesti, Juridice and tagged , , . Bookmark the permalink.

One Response to Ce trebuie sa contina un contract de inchiriere (locatiune) – 2

  1. Pingback: Ce trebuie sa contina un contract de inchiriere – 2 | Equinox Blog … | Imobiliare Romania - Vanzari Cumparari Inchirieri Schimburi

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *