Ce este curatela si importanta sa in tranzactiile imobiliare

Curatela este o institutie legala pentru ocrotirea unei persoane care are capacitatea civila, dar care, din cauza batranetii, a unei boli ori infirmitati fizice sau a lipsei indelungate de la domiciliu, nu-și poate administra singura bunurile și apara interesele.

Curatela este legiferata in Capitolul III, art.152-157 Codul familiei din Romania. In art. 152 se stipuleaza cazurile in care se instituie curatela, și anume:

1. daca din cauza batranetii, a bolii, sau a unei infirmitati fizice, o persoana, deși capabila, nu poate personal sa isi administreze bunurile si sa isi apere interesele in conditii multumitoare si din motive temeinice nu-și poate numi un reprezentant;
2. daca din cauza bolii sau din alte motive, o persoana deși capabila nu poate nici personal si nici prin reprezentant sa ia masurile necesare in cazurile a caror rezolvare nu sufera amanare;
3. daca din cauza bolii sau din alte motive, parintele sau tutorele este impiedicat sa indeplineasca un anumit act in numele persoanei ce reprezinta sau ale carui acte le incuviinteaza;
4. daca o persoana fiind obligata sa lipseasca vreme indelungata de la domiciliu, nu a lasat un mandatar general;
5. daca o persoana a disparut fara a se avea știri despre ea și nu a lasat un mandatar general.

Potrivit art. 154 Codul familiei, curatela se poate institui la cererea persoanei care urmeaza a fi reprezentata, care este capabila adica are capacitate de exercitiu deplina.

Cererea potrivit prevederilor legale mai poate fi facuta si de sotul celui care urmeaza a fi reprezentat, a rudelor acestuia, sau a tutorelui in cazul prevazut de art. 152 lit. c, respectiv cu consimtamantul acestuia. Autoritatea tutelara poate institui curatela si din oficiu.

La Art 154, Codul familiei prevede ca Curatela nu se poate institui decat cu consimtamantul celui reprezentat, in afara de cazurile in care consimtamantul nu poate fi dat.

Curatorul este acea persoana care exercita drepturile si executa obligatiile, decurgand din curatela.

In cazurile in care se instituie curatela se aplica regulile de la mandat. Autoritatea tutelara poate da instructiuni curatorului, in locul celui reprezentat, in toate cazurile in care acesta din urma nu este in masura sa o faca.

Curatorul este in drept sa ceara inlocuirea sa dupa trei ani de la numire.

Daca au incetat cauzele care au provocat instituirea curatelei, aceasta va fi ridicata de autoritatea tutelara la cererea curatorului a celui reprezentat, a oricaruia dintre cei prevazuti in art. 115 ori din oficiu.

In imobiliare, problema curatelei este sensibila atunci cand vanzatorul este o persoana cu varsta inaintata aflata intr-o stare de sanatate care ridica probleme de discernamant.

Probleme serioase apar atunci cand vanzatorul are probleme de discernamant (varsta inaintata este o posibila cauza, dar nu este singura). Am intalnit situatii cand vanzatorul imobilului se pensionase pe motiv de boala psihica. Boala nu exista, dar „ca sa ia o pensie” a aranjat cu medicul un astfel de diagnostic. Intr-o astfel se situatie contractul de vanzare-cumparare ar putea fi atacat de mostenitorul vanzatorului pe motiv ca, la semnarea actului, nu a avut discernamant. Si au acte medicale doveditoare. Pericolul acestei situatii vine din faptul ca starea de sanatate „din acte” nu este dezvaluita. Tu, cumparator, vezi persoana si te intelegi cu ea, nu banuiesti ca are schizofrenie (de exemplu).

Daca este evident ca vanzatorul nu prea intelege despre ce este vorba (ca isi vinde casa), atunci este strict necesar un certificat medical, eliberat, daca se poate chiar in ziua semnarii actului de vanzare, care sa afirme ca vanzatorul are discernamant.