Cat de echilibrat este un contract de vanzare-cumparare

Astazi am asistat la semnarea unui contract de vanzare-cumparare pentru un apartament platit partial cu credit Prima Casa.

Lucrul despre care vreau sa discut este echilibrul unui astfel de contract. In principiu, un contract de vanzare-cumparare trebuie sa protejeze interesele ambelor parti, riscurile sa fie “echitabil” impartite, nu puse in spatele uneia dintre parti. Sigur, nimanui nu-i place sa-si asume gratuit riscuri. Cel mai bun exemplu sunt societatile de asigurare, care fac bani buni din dorinta oamenilor de a nu se expune unor riscuri. Platesc, si aceste riscuri sunt preluate de casa de asigurari.

Nu la fel stau lucrurile si atunci cand in “afacere” intervine o banca. Contractul de vanzare-cumparare specific achizitiilor cu programul Prima Casa nu are banca drept parte in contract, dar aceasta isi pune semnificativ amprenta in textul acestuia. In afara de declaratiile cumparatorilor referitoare la acceptarea tuturor interdictiilor, banca impune si nivelul de risc la care se expune vanzatorul.

Mai intai ii cere sa renunte la dreptul legal de a riposta daca nu i se face plata. Declaratia vanzatorilor este exprimata astfel:

Vanzatorii declara că renunta la beneficiul ipotecii legale prevazuta de art. 2386, pct. 1 Cod Civil si declara ca sunt de acord ca aceasta ipoteca legala sa treaca asupra Bancii in calitate de imprumutator privilegiat, in conformitate cu prevederile art. 2386, pct. 3 din Codul Civil.

Ce insemana acest lucru? Inseamna ca daca nu primeste pretul, nu se poate “plange”, nu se poate adresa OCPI (Cartii funciare) pentru a institui o ipoteca pana la plata pretului convenit. Acest lucru este motivat de nevoia bancii ca la inregistrarea ipotecii sale Cartea funciara sa fie “curata”. Nimeni nu trebuie sa mai aiba pretentii in afara de ea. Toata lumea, inclusiv notarii, justifica acest abuz prin faptul ca “pana acum nu s-a intamplat niciodata ca o banca sa nu plateasca”. Asa o fi, dar tare n-as vrea sa fiu eu primul caruia sa i se intample asta.

Sa zicem ca trecem peste acest “detaliu”. Mergem mai departe si intrebam: cand va face banca plata? Raspunsul vine intr-un alt articol al contractului:

Suma de ____ Euro, reprezentand creditul acordat de banca, urmeaza sa fie virata in contul curent […] pe numele vanzatoarei […], dupa inscrierea în Cartea Funciara a dreptului de proprietate in favoarea cumparatorului si a ipotecii în favoarea Bancii şi a Statului Roman.

Deci plata se va face dupa inscrierea in Cartea funciara a ipotecii bancii. OK, nicio obiectie, dar dupa ce aceasta conditie va fi indeplinita, dupa ce banca va primi Extrasul de Carte funciara care atesta aceasta inscriere, cand se va face plata? Daca intrebi pe oricine de la banca, iti raspunde “in aceesi zi”. Minunat, dar putem sa scriem acest lucru in contract? Nu in aceeasi zi, dar macar in trei zile sa se faca plata, ca sa fie si vanzatorii linistiti ca nu vor face ipoteca la banca luni de zile intreband de fiecare data “mi-ati virat si mie banii?”, iar bancherii sa raspunda “stati linistit, o sa platim, sigur ca o sa platim, scrie si in contract, dar nu va putem spune cand”.

Discutand cu notarul, am inteles ca chiar daca ar fi existat o mentiune de acest fel in contract, nu ar fi avut nicio valoare legala, pentru ca banca nu este parte in contract, iar cumparatorul nu poate angaja banca.

Situatia vanzatorului este urmatoarea: a primit 5% din pret la antecontract, a semnat contractul de vanzare-cumparare, deci nu mai este proprietarul apatamentului, renunta la dreptul de a institui ipoteca legala daca nu i se plateste pretul, declara ca nu mai are niciun fel de bunuri proprii in apartament, preda cheile si actele originale cumparatorului si… asteapta plata restului de pret la bunavointa bancii.

Si uite asa vanzatorii sunt pusi in situatia de a purta interminabile discutii cu cumparatorii, fara ca cheia problemei sa fie la ei. Este la banci, care nu au nicio intentie de a identifica o solutie pentru riscul la care se expun vanzatorii.

Inca o data spun, poate nu s-a intamplat niciodata ca o banca sa nu plateasca, desi cunosc situatii in care plata s-a facut nu “in aceeasi zi”, ci dupa mai multe saptamani, timp in care vanzatorul a trebuit sa ia multe calmante, dar de ce sa acceptam la nesfarsit o situatie “stramba”, cand exista solutii convenabile pentru toata lumea.

Singurul motiv pentru care se perpetueaza aceasta situatie este acela ca asa este cel mai simplu pentru banci. Nu conteaza nivelul de risc la care se expune vanzatorul. Oricum, el nu este clientul bancii. In caz de “Doamne fereste”, nici nu discuta cu el.

Share
This entry was posted in Cadastru si Cartea Funciara, Juridice, Povesti Imobiliare and tagged , , . Bookmark the permalink.

One Response to Cat de echilibrat este un contract de vanzare-cumparare

  1. iulian says:

    Eu am achizitionat un teren si a terbuit sa fac mari eforturi pentru ca banca sa imi trimita in cele din urma o copie dupa ordinul de plata, dar si acesta doar o simpla copie, fara vreo autentificare.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *