Ce acte sunt necesare pentru a incheia un contract de vanzare-cumparare pentru o casa, un apartament sau un teren?

Am citit recent un scurt articol al d-rei avocat Cristina Voevodschi de la firma de avocatura Pachiu & Associates pe tema actelor necesare pentru intocmirea contractului de vanzare-cumparare pentru un imobil (teren liber sau cu constructii pe el). Pentru ca mi s-a parut foarte util si pe intelesul tuturor, il reproduc in intregime in continuare.

Avand in vedere avalansa informatiilor cu privire la tranzactiile imobiliare realizate in Romania ultimilor ani, un aspect neclar in legatura cu incheierea unui contract de vanzare-cumparare ce are ca obiect un imobil (aspect neluat in seama, uneori) este reprezentat de documentele pe care le implica incheierea unui asemenea contract.

De la bun inceput, trebuie facute urmatoarele precizari importante:

Potrivit prevederilor legale in vigoare, contractele de vanzare-cumparare avand ca obiect terenuri si/sau constructii cu destinatie de locuinte sau unitati individuale se incheie in forma autentica, in fata notarului public. Legea romana sanctioneaza in mod drastic nerespectarea acestei cerinte, cu nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare.

Pe de alta parte, notarul public are competenta generala in ceea ce priveste autentificarea contractelor de vanzare-cumparare cu privire la imobile situate in Romania (ex. un notar public cu sediul in Bucuresti poate autentifica in mod valabil un contract de vanzare-cumparare a unui imobil-teren si/sau constructie situat in Iasi), cu conditia incheierii contractului de vanzare-cumparare in raza teritoriala a biroului notarului public respectiv.

In cele ce urmeaza, vom analiza situatia incheierii de catre un vanzator (persoana fizica) si un cumparator (persoana fizica) a unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect: (A) un teren (liber de constructii) si (B) o constructie, din punctul de vedere al documentelor necesare in acest sens.

A. Contract de vanzare-cumparare avand ca obiect un teren (liber de constructii)

Dupa ce vanzatorul si cumparatorul au agreat conditiile incheierii contractului de vanzare-cumparare, acestia se vor prezenta in fata notarului public, in vederea autentificarii acestui contract. Documentele prezentate notarului in vederea autentificarii contractului de vanzare-cumparare cu privire la un teren (liber de constructii) sunt urmatoarele:

(i) titlul de proprietate al vanzatorului asupra terenului (ex. contract de vanzare-cumparare, titlu de proprietate emis in baza Legii nr. 18/1991- Legea fondului funciar, certificat de mostenitor);
(ii) documentatia cadastrala a terenului, avizata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, in a carui raza teritoriala se afla situat terenul;
(iii) extrasul de carte funciara pentru autentificare, emis, la cererea notarului public, de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, in a carui raza teritoriala se afla situat terenul;
(iv) certificatul de atestare fiscala, emis, la cererea vanzatorului, de organele fiscale in a caror raza teritoriala este inregistrat terenul. Certificatul atesta achitarea de catre vanzator a obligatiilor fiscale referitoare la teren, datorate la data de 1 (intai) a lunii urmatoare celei in care a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare;
(v) actele de identitate ale vanzatorului si cumparatorului (in original);
(vi) procura autentica a mandatarului (procurile autentice ale mandatarilor) vanzatorului si/sau cumparatorului si actele de identitate ale mandatarului (mandatarilor), in cazul in care vanzatorul si/sau cumparatorul incheie contractul de vanzare-cumparare prin mandatar;
(vii) contractul de vanzare-cumparare cu privire la teren (care poate fi redactat de catre vanzator sau cumparator sau de catre notarul public).

Inainte de autentificarea contractului de vanzare-cumparare, notarul public va calcula si incasa impozitul aferent venitului dobandit de vanzator din instrainarea terenului (aceasta reprezinta o conditie pentru inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al cumparatorulu asupra terenului).

Este important de precizat faptul ca documentele mentionate mai sus reprezinta un set de „documente minime” necesare la incheierea unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect un teren liber de constructii.

Cu toate acestea, conform jurisprudentei, s-a statuat ca diligenta unui cumparator de buna-credinta presupune verificarea mai multor aspecte decat aspectele verificate de notarul public, astfel incat un cumparator diligent va merge mai departe si va solicita vanzatorului toate documentele pe care le considera necesare pentru a determina situatia juridica exacta a terenului, in vederea luarii deciziei finale de a incheia sau nu contractul de vanzare-cumparare. Astfel, in functie de situatia juridica concreta a terenului, cumparatorul poate solicita vanzatorului documente suplimentare, de exemplu: (a) documentele care atesta transferurile succesive ale dreptului de proprietate asupra terenului, incepand cu proprietarul initial si pana la vanzator; (b) documentele depuse la autoritatile competente de catre persoana indreptatita sa obtina titlul de proprietate cu privire la teren (in cazul in care acest titlu reprezinta o decizie de restituire emisa in baza Legii Nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989 sau un titlu de proprietate emis in baza Legii Nr. 18/1991- Legea fondului funciar); (c) documentele referitoare la dezmembrarile si/sau alipirile terenului; (d) documentele referitoare la regimul urbanistic si de construire a terenului, in functie de destinatia avuta in vedere de cumparator in legatura cu terenul.

B. Contract de vanzare-cumparare avand ca obiect constructii (in sensul generic al notiunii)

Cu toate ca dispozitiile legale impun in mod expres incheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect locuinte si unitati individuale, de cele mai multe ori, in practica, vanzatorul si cumparatorul prefera incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica si in cazul instrainarii altor constructii.

Documentele solicitate de notar in vederea autentificarii contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect o constructie sunt cele mentionate la punctul A, literele (i)-(vii) de mai sus, cu precizarea ca aceste documente au in vedere constructia.

In afara documentelor antementionate, in functie de caracteristicile constructiei, documentele care trebuie prezentate notarului public la incheierea contractului de vanzare-cumparare pot fi, de exemplu:

(i) titlul de proprietate al vanzatorului asupra terenului unde este situata constructia;
(ii) autorizatia de construire si procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor;
(iii) certificatul de performanta energetica al constructiei;
(iv) adeverinta emisa de asociatia de proprietari ce atesta achitarea de catre vanzator a sumelor datorate catre aceasta asociatie;
(v) dovada achitarii de catre vanzator a contravalorii ultimei facturi emise de furnizorul de utilitati;
(vi) documente referitoare la regimul urbanistic al terenului, in scopul verificarii daca au fost respectate toate cerintele de urbanism.

Desigur, cumparatorul poate solicita vanzatorului documente suplimentare, de exemplu: (a) documente emise de primaria in a carei raza teritoriala se afla constructia, care sa ateste adresa postala a acesteia; (b) documente atestand constituirea unor sarcini asupra constructiei (ex. ipoteci, privilegii, contracte de inchiriere); (c) documente prin care se aproba schimbarea destinatiei constructiei.

Avand in vedere efervescenta pe piata imobiliara in perioada de boom, este recomandata indeplinirea de catre cumparatorul de buna-credinta a diligentelor minime necesare in vedere determinarii cu precizie a situatiei juridice a imobilului (teren si/sau constructie), inclusiv prin efectuarea de verificari amanuntite referitoare la succesiunea titlurilor de proprietate cu privire la imobil, pentru evitarea situatiei dobandirii unui imobil al carui titlu de proprietate este viciat.

Share
This entry was posted in Imobiliare Ploiesti, Mediul de Afaceri and tagged . Bookmark the permalink.

15 Responses to Ce acte sunt necesare pentru a incheia un contract de vanzare-cumparare pentru o casa, un apartament sau un teren?

  1. corina says:

    Buna ziua,
    Am si eu un antecontract pt un apartament am achitat suma inskrisa in el iar acum vrem sa intocmim contractul de vanzare cumparare .notarul respectiv ne cere o suma f mare si am vrea totusi sa gasim o modalitate de a plati mai putin .daca am incerca la un alt notar cu o declaratie a ambilor parti cum ca mi-a vandut am cumparat respectivul apartament cu o suma de bani cash mai mica , neluand in considerare respectivul antecontract pe care il avem , am plati mai putin.
    insa ceva trebuie sa se intample cu antecontractul acesta,daca il anulam la ce se va ajunge?
    luand in considerare acele 2 clauze cum ca eu ca si cumparatoare pierd tot ce am platit vanzatoarei iar vanzatoarea imi restituie mie dublu suma pe care i -am platit-o.
    ce ne sfatuiti?
    Va multumesc mult .

    • Pretul declarat intr-un antecontract in forma autentica (semnat la notar) nu mai poate fi modificat.
      Recomandarea mea este sa respectati angajamentul din antecontract. Pretul declarat corect va scuteste de multe probleme neplacute la care acum nici nu va puteti gandi. Cititi articolul meu http://goo.gl/bGvI7

      Va pot spune care este solutia “neortodoxa” a problemei dv.: Va duceti impreuna (vanzatorul si cumparatorul) la notarul care a intocmit antecontractul si-i cereti anularea lui, fara sa-i motivati acest lucru. In felul acesta partile sunt puse in starea de dinainte de antecontract (cumparatorul primeste inapoi avansul sau declara ca este de acord sa-l piarda). Va duceti apoi la alt notar fara sa-i spuneti ca ati avut anterior semnat un antecontract si-i cereti sa va redacteze contractul de vanzare-cumparare in care declarati ce pret vreti.

      Daca antecontractul a fost inscris in Cartea funciara, chiar ar trebui sa-l respectati.

  2. Pingback: Ce acte sunt necesare pentru a incheia un contract de vanzare cumparare | Șmen.ro

  3. Pingback: Imobiliare Ploiesti Romania Ce acte sunt necesare pentru a incheia un contract de vanzare | Imobiliare Ploiesti Romania

  4. elena says:

    buna ziua .am si eu o intrebare parintii sunt decedati noi suntem doua surori si suntem de acord sa vindem casa si niste pamant am gasit si cumparator, dar titlul de proprietate e pe numele tatalui si nu stim daca putem vinde numai cu titlul de proprietate sau trebuie sa facem alte demersuri ? si inca o intrebare tatal a cumparat in 90 niste pamant si nu la trecut in titlul de proprietate au facut o foaie de vindere si cumparare cu ambele semnaturi si cu o stampila si nu stim ce trebuie sa facem sa o trecem in titlul de proprietate .va multumesc mult

    • Titlul de proprietate fiind pe numele tatalui dv. decedat, trebuie mai intai sa dezbateti succesiunea. Pentru vanzare este necesara inscrierea in cartea funciara a imobilului si declararea lui pe fisc.
      In privinta terenului cumparat de tatal dv. cu chitanta de mana (nu am inteles a cui era stampila) lucrurile sunt mai complicate. Acesta chitanta reprezinta doar o propmisiune de vanzare-cumparare, nu un titlu de proprietate. Trebui sa-l contactati pe proprietar si sa intocmiti un act autentic de vanzare-cumparare (la notar).

  5. Marius says:

    Foarte multe acte pentru o vanzare care trebuie sa fie cat mai simpli cat mai putina birocratie, ca oamenii sa se poata descurca in a nu intampina probleme. Din pacate apar numai probleme in astfel de situati.

  6. Simona says:

    Am si eu o intrebare: contractul de casa dupa ce este semnat de notar unde de depune? La carter funciara? …

  7. costin cazan says:

    Buna ziua am o intrebare socrul meu are act de vanzare cumparare cu clauza de la parintii sai..acum ar vrea sa impartim curtea si o bucata de casa care vrem so daramam sa facem alta. Cum procedam si ae poate daca el e cu clauza? Si ce contract sa facem? Multumim.

    • Nu ati precizat despre ce fel de clauza este vorba. Banuiesc ca va referiti la clauza de abitatie viagera, care inseamna ca folosinta, pe timpul vietii beneficiarului, nu apartine celui care detine nuda proprietate.
      Cel ce detine nuda proprietate poate face divizarea curtii, dar nu poate face nimic din ce ar putea tulbura folosinta spatiului grevat de clauza de abitatie, de exemplu, sa demoleze o parte a constructiei.

  8. Serbanescu G says:

    Buna!
    Am un teren intravilan am facut cadastru si apoi l-am parcelat in doua loturi,pe care apoi le-am inscris si in Cartea Funciara.Nu am constructii pe ele.Acum vreau sa vand un lot din cele doua loturi ,care are acces stradal direct(ambele au de fapt)Intrebare:la vanzare asi fi obligat eu vanzator sa solicit Certificat de Urbanis ptr a depune cu actele de vanzare la notariat?Am impresia ca este ceva facultativ pentru vanzator fiindca si cumparatorul poate solicita CU ,ca orice persoana fizica ,cf art 6(4) din Legea 50/1991.
    CU este ceva premergator autorizatiei de constructie pe care o solicia cumparatorul daca construieste ceva.
    Deci eu ca vanzator am obligatia sa solicit si sa prezint CU la notariat la vanzare ?Daca da conform carei legi?
    Am un cumparator care imi spune ca ar fi trebuit sa depun CU la inscrierea in CF deoarece am facut lotizare in doua a terenului(fara servitute)Am citit art respectiv si se refera la operatiuni notariale sau in justitie ptr efectuarea de lucrari in constructii,deci nu am facut asa ceva.Doar am dezmembrat in doua un teren intravilan arabil
    Va multumesc pentru clarificari!
    Cu respect.

    • Nu stiu sa va spun temeiul legal in baza caruia notarul solicita certificat de urbanism de relatii atunci cand se vinde un teren liber de constructii, dar pot sa va spun de ce o face. Un teren intravilan “curti-constructii”, care nu are constructii pe el, se presupune ca este cumparat in vederea edificarii unei noi constructii. In acesta situatie, cumparatorul trebuie sa stie ce restrictii urbanistice exista, ce fel dec constructie poate realiza, cat de mare, cu ce regim de inaltime, la ce distanta de limita proprietatii etc. In unul dintre articolele mele mai vechi, am dat exemplul unui teren fosrte frumos la prima vedere, dar care avea niste restrictii atat de severe incat nu se putea constui pe el nimic.
      Daca la autentificarea contractului de vanzare notarul nu are un certificat de urbanism de relatii, il va pune de cumparator sa declare ca nu cumpara in vederea realizarii unei constructii noi, lucru pe care putini cumparatori accepta sa-l faca.
      Am intalnit si notari care nu cer certificat de urbanism decat in masura in care acesta este solicitat de cumparator. Mie insa mi se pare normal ca prin constinutul acetui document, cumparatorul sa stie ce cumpara.

  9. LICCIARDI says:

    Buna ziua, as avea o intrebare legata de modalitatile de plata pentru achizitia unui teren, eu fiind pe pozitia de cumparator.
    As vrea sa stiu daca odata ajunsi in fata notarului se obisnuieste sa se faca plata “cash” vânzatorului sau e posibil un virament bancar si in cazul acesta cum se procedeaza?
    Va multumesc mult pentru raspuns. Cu stima.

    • Nu numai ca plata se poate face prin virament bancar, dar nu este legal ca plata cu numerar sa depaseasca suma de 50000 lei. De cele mai multe ori, partile (vanzator si cumparator) semneaza contractul de vanzare, merg la banca unde se face viramentul pretului, dupa care se intorc la notar, fac dovada platii (prezinta ordinul de plata avizat de banca) si acesta autentifica actul. Daca cel putin una dintre parti considera ca notarul nu prezinta suficienta incredere, atunci se poate semna un antecontract autentic (practic, cu acelasi continut ca si contractul de vanzare), se face plata la banca, dupa care partile se intorc la notar si semneaza si contractul de vanzare. In felul acesta, cumparatorul are un suport pentru plata pe care o face, are promisiunea ferma a vanzatorului ca ii va vinde imobilul in conditiile stipulate in antecontract.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *