Buna-credinţă în negocierile imobiliare

buna credinta in negocieriVechiul Cod civil nu trata problema negocierii contractelor, instituţia bunei-credinţe nefiind tratată în mod special. Din această cauză, conduita inadecvată din timpul negocierilor nu a fost sancţionată de instanţele de judecată. De altfel, ideea că negocierile reprezintă un tărâm unde orice este permis a fost atât de încetăţenită, încât nu există cazuri în care să se fi deschis un litigiu motivat de un comportament lipsit de bună-credinţă în negocieri.

Noul Cod civil are un articol intitulat Buna-credinţă în negocieri, Art. 1183:

(1) Părţile au libertatea iniţierii, desfăşurării şi ruperii negocierilor şi nu pot fi ţinute răspunzătoare pentru eşecul acestora.

(2) Partea care se angajează într-o negociere este ţinută să respecte exigenţele bunei-credinţe. Părţile nu pot conveni limitarea sau excluderea acestei obligaţii.

(3) Este contrară exigenţelor bunei-credinţe, între altele, conduita părţii care iniţiază sau continuă negocieri fără intenţia de a încheia contractul.

(4) Partea care iniţiază, continuă sau rupe negocierile contrar bunei-credinţe răspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte părţi. Pentru stabilirea acestui prejudiciu se va ţine seama de cheltuielile angajate în vederea negocierilor, de renunţarea de către cealaltă parte la alte oferte şi de orice împrejurări asemănătoare.

Deoarece art. 1183 alin.3 se limiteaza doar la un singur exemplu, pot fi adăugate următoarele situaţii consacrate de doctrina şi jurisprudenţa franceză cu privire la obligaţiile părţilor de a acţiona cu bună-credinţă pe parcursul negocierilor:

  • de a participa într-o manieră constructivă la negocieri, în vederea ajungerii la un acord;

  • de a nu face propuneri vădit inacceptabile, susceptibile să conducă la eşuarea negocierilor;

  • de a nu reveni cu lejeritate asupra angajamentelor asumate;

  • de a informa şi a se informa asupra tuturor elementelor contractului;

  • de a lăsa un termen de reflecţie rezonabil partenerului etc.

Alineatul 3 din acest articol 1183 al noului Cod civil are o aplicabilitate deosebit de importantă în piaţa imobiliară: sunt nenumărate cazuri în care un cumpărător “aruncă” oferte de cumpărare pentru mai multe imobile pe care le vizionează. Este clar că aceste oferte nu sunt făcute cu bună-credinţă. Cel puţin unii dintre vânzători pot lua în serios oferta primită şi, la rândul lor, pot să iniţieze alte negocieri, atunci când, după propria vânzare, intenţionează să cumpere o altă locuinţă.

Este foarte greu de probat reaua-credinţă în astfel de situaţii şi nu cred că vor apărea multe procese generate de ele, dar este bine să se încetăţenească ideea că, dacă până acum, o astfel de practică de negociere era imorală, neetică, acum este şi ilegală.

Sunt foarte puţini cei care se gândesc ce prejudicii poate să provoace o ofertă de cumpărare “aruncată” fără discernămât. Un vânzător de bună-credinţă poate sista vânzarea locuinţei sale crezând că şi partenerul său este la fel de corect în respectarea cuvântului dat. Aşteptându-l pe primul ofertant, poate refuza alte oferte, pe care ulterior să le regrete.

Pentru agentul imobiliar, situaţia este mai simplă. El ştie că atunci când un client face simultan mai multe oferte de cumpărare, are de-a face cu un client fără bună-credinţă, care se poate comporta şi faţă de el de aceeaşi manieră. Cei mai mulţi clienţi care procedează aşa nu sunt conştienţi că fac ceva rău, condamnabil. Acum, cu noul Cod civil ar trebui să ştie.

Share
This entry was posted in Imobiliare Ploiesti, Juridice, News and tagged , , , , . Bookmark the permalink.

3 Responses to Buna-credinţă în negocierile imobiliare

  1. Sorin says:

    Din pacate fiecare are un obiectiv, nu prea mai conteaza buna-credinta, iei comisionul si iti vezi de viata

  2. Foarte bune informatii am aflat aici. Va dorec
    mult succes in ceea ce faceti.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *